Last Updated on Luglio 27, 2021

Abitare in un condominio vuol dire condividere, con gli altri abitanti dello stabile, diritti e doveri. Tra i doveri ci sono soprattutto le spese condominiali, che ogni nucleo familiare deve sostenere per le opere di manutenzione o ristrutturazione del condominio. I millesimi condominiali sono una sorta di unità di misura che stabilisce quali sono le quote del bene che spettano ad ogni condomino.

Cosa sono, in pratica, i millesimi condominiali? Essi sono così definiti perché al condominio viene assegnato per convenzione un valore totale di 1.000: in pratica rappresentano l’unità di misura del condominio stesso. Ogni parte di esso ha quindi un valore in termini di millesimi condominiali.

Sono i millesimi a stabilire, soprattutto, quali sono le spese condominiali che spettano ad ogni nucleo familiare. Le spese sono uno degli aspetti più importanti da considerare quando si tratta degli affitti: esse possono essere comprese già nel canone mensile o da dover saldare a parte. Su Zappyrent potrai pubblicare annunci contenenti entrambe le soluzioni, in modo da trovare il maggior numero possibile di inquilini: pubblica gratis il tuo annuncio!

La tabella millesimale

Per attribuire le singole quote in millesimi a tutti i condomini, in modo da ripartire le spese condominiali tra i vari nuclei, si utilizzano le cosiddette tabelle millesimali. La proprietà comune, ossia quella degli spazi condivisi tra tutti i nuclei – comuni proprio per questo – è stabilita proprio dalle tabelle, che servono anche a regolare il “peso” delle votazioni nelle assemblee condominiali.

La tabella millesimale non è però una e univoca: ne esistono diverse, che servono per suddividere ulteriormente gli ambienti comuni in base all’utilizzo che ogni singolo condomino può fare di una determinata parte dello stabile: qualcuno che abita al primo piano, ad esempio, utilizzerà molto di meno l’ascensore rispetto a qualcuno che abita all’ultimo.

Le tabelle che stabiliscono i millesimi condominiali sono, in genere, tre:

• La tabella generale (A);
• La tabella per le scale e l’ascensore (B e C);
• La tabella per il riscaldamento (D).

Le norme che regolano i millesimi si trovano in diversi articoli del Codice Civile: 1118, 1123, 1124, 1126, 1136 e 1138.

Come si calcolano i millesimi condominiali?

Una volta chiarito cosa sono e qual è il loro scopo, resta da capire quali sono i criteri per il calcolo dei millesimi condominiali. Come abbiamo già visto, essi variano in base alla dimensione degli appartamenti che costituiscono uno stabile e in base all’utilizzo che si fa degli spazi comuni.

Il calcolo dei millesimi e delle tabelle non è di immediata comprensione, tutt’altro. Chi calcola i millesimi condominiali, quindi? Il compito viene solitamente assegnato ad un tecnico specializzato, che analizzerà le singole caratteristiche delle unità immobiliari:

• La superficie;
• Il volume;
• I balconi;
• Terrazze a livello;
• Pertinenze esclusive: giardini, verande.

Una volta considerati questi aspetti si applicano i coefficienti di riduzione, riferiti alla superficie dei singoli ambienti, in modo da ottenere la superficie virtuale. Questi sono i criteri per il calcolo dei millesimi condominiali.

Gli step che il tecnico seguirà per il calcolo dei millesimi condominiali sono quindi i seguenti:

• Suddividere il condominio nelle sue unità;

• Verificare i vani di ogni unità;

• Misurare la superficie di ogni vano;

• Applicare i coefficienti di riduzione ad ogni vano;

• Determinare la superficie virtuale dei singoli vani e dell’intero stabile.

Non si terrà conto invece dei diritti di godimento, di eventuali modifiche migliorative e delle condizioni di manutenzione delle singole unità immobiliari.

I coefficienti di riduzione

Abbiamo visto quanto siano importanti, nel calcolo delle tabelle millesimali, i cosiddetti coefficienti di riduzione. Ma cosa sono? E come si calcolano?

Essi possono essere maggiori, uguali o inferiori a 1. Sono dei parametri che evidenziano le caratteristiche strutturali di ogni ambiente e che il perito calcola a sua discrezione. Moltiplicati tra di loro, e a loro volta per la superficie dell’appartamento, danno come risultato la superficie virtuale. Analizziamoli:

• Coefficiente di destinazione: in base all’utilità dei vari vani, essi riceveranno un coefficiente di destinazione più alto o più basso. Un soggiorno, ad esempio, lo avrà più alto rispetto ad uno sgabuzzino. Sono da contare anche le pertinenze come le cantine. Inoltre, nessun vano può avere un coefficiente maggiore rispetto alle stanze da letto;

• Coefficiente di orientamento: atto a indicare l’orientamento, appunto, rispetto ai punti cardinali, questo coefficiente valuta quali sono i potenziali punti luce dell’appartamento, oltre che calore e vento;

• Coefficiente di prospetto: valuta il valore dell’appartamento in base a dove affaccia, se su una strada, un cortile interno o in uno spazio aperto;

• Coefficiente di luminosità: valuta la quantità di luce che ogni singola unità può ricevere in base alla superficie. Si conta anche la superficie delle finestre e quella delle parti illuminate;

• Coefficiente di piano: atto a valutare la posizione “in altezza” dell’appartamento. Banalmente, a quale piano si trova. Analizza comodità di accesso, spese per l’ascensore, rumorosità, ecc…

Le tipologie di millesimi

Le tabelle millesimali, come abbiamo visto, si dividono principalmente in tre gruppi: generale, scale e riscaldamento, ascensore.

• Tabella generale: serve a calcolare i millesimi di proprietà, il valore dei singoli appartamenti. Determina:
  • Valore del voto nelle assemblee condominiali
  • Ripartizione spese condominiali
  • Servizi comuni
  • Innovazioni

• Tabella scale: fa riferimento ad un bene comune ad uso differenziato. La spesa per la manutenzione si ripartisce a metà per il valore millesimale e per l’altra metà nell’altezza dal suolo;

• Tabella ascensore: seppure a rigor di logica potrebbe essere assimilata a quella delle scale, la tabella ascensore è prevista quando l’ascensore stesso non serve allo stesso modo tutte le unità;

• Tabella riscaldamento: fa riferimento a consumi volontari e involontari. Prevede la ripartizione delle spese di:
  • Gas
  • Corrente negli spazi comuni
  • Manutenzione dell’impianto
  • Spese per i controlli periodici

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