Affittare casa per brevi periodi: tutto quello che vuoi (e devi) sapere
Nonostante le disposizioni di legge stabiliscano una durata obbligatoria per i contratti di locazione di immobili, ci sono situazioni in cui è possibile derogare a questa imposizione. Fanno parte di questa eccezione i contratti di affitto breve. Il requisito principe che li accomuna è quello della transitorietà dell’accordo, ma anche per questo genere di locazioni ci sono distinzioni per finalità e durata che li caratterizzano.
Se possiedi un appartamento che vuoi affittare per brevi periodi, puoi scegliere di utilizzare l’opzione della locazione breve, che offre tutta una serie di vantaggi particolarmente interessanti. Di seguito, vediamo quali sono e come si articolano le diverse fattispecie di contratti di affitto breve.
1. Come affittare casa per brevi periodi
Il primo vantaggio è che il contratto di affitto breve sia sottratto alle disposizioni previste dalla legge sulle locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo (Legge 9 dicembre 1998, n. 431). La conclusione del contratto di locazione di breve durata è, infatti, più agile e si perfeziona nel momento in cui l’inquilino accetta l’offerta del proprietario, senza altre formalità né passaggi burocratici particolarmente impegnativi.
In questa tipologia di affitto immobiliare, la legge esige che il periodo di durata del contratto non sia superiore a 30 giorni: diversamente, sarà necessario redigere un contratto scritto, soggetto (come di regola), all’obbligo di pagamento delle imposte di registro e di bollo.
1.1 La conclusione del contratto di affitto breve
Il contratto di locazione concluso per un breve periodo è esente dall’obbligo di registrazione, così come previsto dalla legge per tutti gli affitti che abbiano una durata non superiore a 30 giorni. Perché l’accordo sia considerato valido, basterà che il proprietario di casa comunichi all’Autorità di Pubblica Sicurezza l’avvenuta occupazione dell’immobile per causa di locazione, insieme ai dati del soggetto che vi alloggia: questo adempimento ha lo scopo di permettere i normali controlli sul territorio e di procedere all’individuazione della persona del conduttore.
Tale obbligo, si estende anche ai locatori privati occasionali: quindi se deciderai di dare in affitto il tuo appartamento una sola volta, oppure se quella di affittare casa è un’attività che svolgi solo in determinati periodi (ad esempio, con cadenza stagionale), dovrai comunque adempiere a queste formalità.
La comunicazione si può effettuare anche in via telematica tramite il portale AlloggiatiWeb, indicando le generalità degli inquilini e specificando se si tratta di cittadini UE o extracomunitari.
1.2 La Carta dei Servizi
Sul sito ufficiale della Polizia di Stato troverai l’area dedicata alla Carta dei Servizi. Inserendo i tuoi dati e quelli del tuo immobile, otterrai le credenziali di accesso al portale e potrai scaricare il certificato digitale di sicurezza, con il quale, ogni qual volta concluderai un contratto di locazione, ti sarà possibile comunicare, direttamente dal tuo PC, i nominativi degli inquilini.
Per perfezionare un contratto di affitto breve non è richiesta la comunicazione SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), perché si tratta di un’attività che viene esercitata saltuariamente e che non ha carattere commerciale. Tuttavia, in alcune Regioni (e precisamente, in Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna, Veneto), oltre alla segnalazione di avvenuta occupazione dell’immobile da parte del nuovo inquilino, il locatore è tenuto a dichiarare specificamente che l’esercizio di tale attività non ha carattere imprenditoriale: questa dichiarazione può essere rilasciata in via telematica sul portale web del Comune di appartenenza dell’immobile, oppure recandosi fisicamente presso lo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP) e consegnando il modulo debitamente compilato. In particolar modo in Lombardia, questo adempimento è un passaggio obbligato per poter ottenere le credenziali con cui accedere al sistema di pagamento dell’imposta di soggiorno.
NOTA: l’imposta di soggiorno è un’imposta comunale che alcune città hanno istituito per contribuire al finanziamento degli interventi di custodia e valorizzazione del patrimonio storico locale, anche al fine di migliorare i servizi turistici.
1.3 Adempimenti fiscali
I canoni di locazione percepiti con l’affitto breve sono soggetti a tassazione IRPEF, quindi andranno indicati sul modello 730 o sul Modello Unico nel quadro RB (relativo ai redditi dei fabbricati), mentre le spese sostenute per la locazione, di qualunque entità esse siano, possono essere portate in deduzione solo a titolo forfettario, nella misura del 5% del reddito complessivo (diversamente dalle locazioni ordinarie, dove vanno esplicitamente elencate).
NOTA: nello specifico, è applicabile anche il regime della cedolare secca sulle locazioni brevi: in questa ipotesi è l’intero guadagno lordo al 100% ad essere tassato, senza dedurre alcuna spesa. La soluzione del regime agevolato, pertanto, conviene soprattutto a chi non ha molti oneri da portare in deduzione, altrimenti è meglio optare per il regime ordinario previsto per le locazioni brevi.
2. Quale contratto d’affitto per brevi periodi scegliere
Come vedremo tra poco, le tipologie di contratto che rientrano nella definizione di affitto breve hanno una regolamentazione pressoché identica, ma si differenziano per alcune caratteristiche relative alla durata e alla finalità dell’accordo.
In tutti i casi, per la validità del contratto di locazione breve bisogna indicare alcuni elementi essenziali:
• i dati anagrafici delle parti;
• l’importo del canone e le modalità del suo pagamento;
• l’ubicazione e la cubatura dell’immobile locato;
• il periodo di durata della locazione;
• le modalità di un eventuale recesso;
• le spese accessorie (tasse di soggiorno, costi del servizio di pulizia, ecc.)
• la normativa sul trattamento dei dati personali.
In linea di principio, tutti i contratti di affitto breve sono caratterizzati dalla transitorietà dell’accordo, ma si differenziano per la durata stabilita dalle parti.
2.1 Le locazioni transitorie
Sono contratti stipulati per una durata minima di 30 giorni e una massima di 18 mesi, che prevedono il requisito specifico della transitorietà; i casi di scuola riguardano principalmente gli alloggi per gli studenti universitari e per i lavoratori fuori sede.
Il requisito della transitorietà può riguardare il conduttore così come il locatore, qualora ad esempio quest’ultimo abbia necessità di riavere libero e disponibile un appartamento alla scadenza del termine di locazione. Si tratta di una condizione che ha rilevanza essenziale nel contratto di locazione transitoria e deve essere evidenziato e indicato per giustificare la tipologia e la durata del contratto: se si omette di allegare la documentazione giustificativa delle esigenze di locazione transitoria, si rischia che le condizioni sotto le quali ricadrà il contratto siano quelle del contratto di durata quadriennale, a rinnovo automatico. Per evitare la nullità del contratto di locazione breve e l’inquadramento delle sue condizioni in quello quadriennale, occorre indicare i motivi della transitorietà del contratto.
Stipulare un contratto di affitto breve permette al proprietario di affittare -anche settimanalmente- l’immobile; il vantaggio di concludere un contratto di affitto con una durata così breve sussiste anche per l’inquilino, che potrà soggiornare nell’immobile per il tempo che gli serve e solo per quello, non intendendo adibirlo ad abitazione.
2.2 La locazione turistica
Si tratta di una variante speciale di affitto breve, che prevede la locazione di un immobile (o anche solo di una parte di esso), per brevi periodi di durata prestabilita.
Il riferimento normativo della locazione turistica è contenuto in un articolo del Codice del Turismo, nel quale questo genere di affitto viene definito come un alloggio che abbia finalità esclusivamente turistiche, pur restando una fattispecie regolata dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione.
Precisiamo, anzitutto, che il possesso dell’immobile in questo genere di locazione rimane al locatore, con tutte le conseguenze giuridiche e pratiche che questa circostanza comporta (tra le quali, ad esempio, il pagamento di imposte, come la TARI).
Ma la gestione dell’offerta è altrettanto flessibile: il canone di locazione, oltre ad essere liberamente fissato dal proprietario dell’immobile, può essere variato a seconda del periodo (alta o bassa stagione) o in base allo svolgimento di eventi di richiamo turistico sul territorio nel quale si trova l’immobile, con il vantaggio di guadagni che potenzialmente sono più elevati rispetto ai normali contratti di locazione abitativa.
Da questo regime si deduce chiaramente che questo tipo di locazione concede un margine di azione più ampio al locatore e rende più agile l’accordo con il conduttore: specie nel caso in cui l’offerta del proprietario venga pubblicata online, all’inquilino non rimarrà che accettarla o meno, senza alcuna contrattazione e senza altre formalità.
NOTA: La locazione turistica differisce dal Bed&Breakfast perché include solo la concessione dell’alloggio, mentre non comporta servizi aggiuntivi, di carattere tipicamente alberghiero. Per questo la prassi prevede che si porti a conoscenza dell’inquilino che l’appartamento non è provvisto di servizio di cambio di biancheria, mentre può essere concordato un costo per il servizio di pulizia. Inoltre, la locazione turistica non ha natura imprenditoriale e viene esercitata come una comune attività di affitto immobiliare.
3. Affittare per brevi periodi senza agenzia
Nel moderno mercato immobiliare, si sta affermando con sempre maggiore incidenza la collaborazione tra le nuove tecnologie tipiche della rete (siti web, app dedicate) e l’esigenza di stipulare contratti abitativi con finalità turistiche o giustificati da necessità temporanee, prescindendo dall’intervento di un’agenzia.
E, in effetti, affidarsi all’intermediazione di siti internet specializzati per affittare casa senza agenzia, è una soluzione che può offrire numerosi vantaggi sia al proprietario di casa che all’inquilino.
Prendere in considerazione l’opzione di rivolgersi a una piattaforma specializzata in intermediazioni immobiliari, ha un’utilità che, in primo luogo, è strettamente pratica: anche se, di solito, gli elementi strutturali del contratto di affitto breve sono delimitati dal complesso delle condizioni dettate sul portale, il proprietario potrà sempre integrare tali elementi con altri che, nello specifico, riguardano il suo immobile.
Succede spesso, inoltre, che il proprietario venga esentato dalla riscossione del pagamento, perché a questa attività provvede il portale; la ricevuta di pagamento verrà scaricata dall’inquilino direttamente dal sito che si occupa della riscossione del canone e il locatore conserva (ai fini della dichiarazione IRPEF, nella parte relativa ai guadagni percepiti con la locazione), l’estratto bancario con tutte le ricevute di accredito sul suo conto che la piattaforma online gli invia alle scadenze.
E dato che gli affitti brevi godono di un particolare regime fiscale e hanno guadagni potenziali interessanti rispetto alle locazioni abitative usuali, l’intermediazione via web di un portale costituisce per il proprietario una forma di pubblicità dell’offerta di affitto del suo immobile molto ampia, facilitando la contrattazione e favorendo la conclusione dell’accordo.
La locazione turistica, in particolare, permette al proprietario di casa di dare in affitto l’intero appartamento o parte di esso, a inquilini anche di diversa nazionalità, che rimarranno ospiti dell’immobile per un periodo limitato al tempo di soggiorno nella città che intendono visitare. I conduttori, in questo caso, pagheranno un canone che non hanno contrattato (in quanto prestabilito dal locatore), ma semplicemente accettato, contestualmente all’offerta.
3.1 L’esperienza di Zappyrent e le nuove dinamiche degli affitti brevi
Se sei un proprietario di casa e vuoi superare il sistema classico con cui concludere un contratto di affitto breve, puoi affidarti ad un sistema agile e innovativo, che si approccia al mondo degli affitti con un atteggiamento totalmente diverso da quello adottato in passato.
Partendo dall’analisi di tutte le variabili per trovare tutte le soluzioni, la nostra attività sulla piattaforma Zappyrent fa incontrare domanda e offerta di appartamenti e stanze in affitto con tutte le garanzie per un andamento di un rapporto sereno e senza rischi, sia per affitti brevi dai 3 ai 18 mesi sia per affitti a lungo termine.
Per raggiungere questi obiettivi abbiamo creato una piattaforma smart, uno strumento versatile e semplice da utilizzare, privo dei costi che, normalmente, sono presenti nel settore dell’intermediazione immobiliare tradizionale. Predisponendo un ampio ventaglio di opzioni disponibili, facciamo in modo che il potenziale inquilino si trovi libero di scegliere quella che ritiene più aderente alle sue esigenze abitative, ai suoi gusti e, naturalmente, al suo budget. Dal canto suo, il proprietario scopre come sia semplice e privo di rischi affittare il suo immobile, traendone un guadagno sicuro.
E perché le parti siano libere di concentrarsi solo sugli aspetti sostanziali del rapporto, Zappyrent si occupa direttamente della gestione degli aspetti economici del contratto, con un sistema di assicurazione sugli affitti che garantisce la protezione degli interessi di entrambe le parti.
Conclusione
In questa nostra analisi, abbiamo evidenziato come affittare casa per brevi periodi di tempo, porti vantaggi rilevanti per entrambe le parti contraenti: l’ospite trova un alloggio al prezzo che ritiene più conveniente, mentre il proprietario può trarre una fonte di guadagno dal suo immobile, senza perderne il possesso e senza assumere impegni che durino più del breve periodo concordato.
In più, si tratta di contratti non soggetti all’obbligo di registrazione (se la durata prevista non eccede i 30 giorni), per i quali è anche possibile usufruire del regime agevolato della cedolare secca.
Infine, decidendo di pubblicare il tuo annuncio su una piattaforma specializzata in intermediazione di affitti come Zappyrent, avrai il vantaggio di usufruire di una vastissima platea di pubblico, accompagnata dalla garanzia di assistenza, serietà e protezione offerte da un sistema che si occupa di mettere in contatto le parti contrattuali, senza costi aggiuntivi e senza spese impreviste.
