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Affitti vacanze: perché la locazione a lungo termine rimane la N°1

Last Updated on Luglio 10, 2024

Il sole, il mare o la montagna, le ferie e gli affitti vacanze stanno per tornare nella vita di molti italiani. Con l’avvicinarsi delle vacanze estive, molti proprietari di immobili in Italia si trovano a dover prendere una decisione cruciale. Affittare la propria casa per brevi periodi ai turisti o optare per una locazione a medio-lungo termine? La scelta non è semplice e comporta una serie di considerazioni economiche e pratiche che possono influire sul rendimento del proprio investimento immobiliare. Infatti, con questo articolo, vogliamo un po’ chiarirti le idee, se anche tu stai valutando l’opzione migliore per te. Oggi, infatti, parliamo dei principali aspetti legati agli affitti vacanze, alla locazione a medio termine e agli affitti a lungo termine, durante la stagione turistica. 

La Tendenza degli Affitti Vacanze

Negli ultimi anni, le case per affitti vacanze sono cresciute a dismisura in Italia. Questo fenomeno è stato alimentato dalla crescente popolarità di piattaforme come Airbnb e Booking.com. Apparentemente, questa scelta sembra essere la più redditizia per i proprietari, ma gli ultimi dati raccontano una storia diversa.

La Realtà dei Guadagni negli Affitti Vacanze

Molti proprietari ritengono che affittare la propria casa a breve termine possa portare a guadagni più elevati rispetto a un affitto a lungo termine. 

Tuttavia, come riporta il Corriere della Sera, l’ AIGAB, associazione italiana che si occupa degli affitti brevi, ha dichiarato proprio a Febbraio 2024 numeri mai così bassi da sette anni a questa parte. Il calo si aggirerebbe intorno al -40% e sarebbe dovuto all’aumento della concorrenza e a regolamentazioni più severe imposte dalle autorità locali.

Inoltre, se si decide di optare per l’affitto breve si deve assolutamente:

  • Calcolare i guadagni reali: Affittare una casa per brevi periodi può sembrare un’opzione molto redditizia. Tuttavia, i dati dimostrano che questo non sempre si traduce in un guadagno netto maggiore. Ad esempio, a Milano, un appartamento affittato per brevi periodi potrebbe generare un reddito lordo elevato durante i mesi di alta stagione. Questo guadagno, però, viene spesso eroso dalle spese operative e dai periodi di bassa occupazione durante l’anno.
  • Calcolare il ciclo stagionale e il rendimento: Un altro aspetto da considerare è la stagionalità. Gli affitti vacanze tendono a essere molto redditizi durante i mesi estivi e durante le festività. Purtroppo, però, possono rimanere vuoti per lunghi periodi durante l’anno. Questo rende il flusso di cassa meno prevedibile e più difficile da gestire rispetto a un affitto a lungo termine.

Spese Extra negli Affitti Brevi

Affittare una casa per brevi periodi comporta anche una serie di spese extra che spesso non vengono considerate dai proprietari. Tra queste spese rientrano la pulizia frequente dell’immobile, le commissioni delle piattaforme di affitto, le riparazioni e la manutenzione continua. Inoltre, i proprietari devono affrontare i costi di gestione amministrativa e le tasse più elevate rispetto agli affitti a lungo termine.

  • Pulizia e manutenzione: La pulizia dell’immobile tra un ospite e l’altro può rappresentare una spesa significativa. Molti proprietari scelgono di affidarsi a servizi professionali di pulizia, il cui costo può variare notevolmente. La manutenzione continua dell’immobile è fondamentale per mantenere un alto standard di qualità e ottenere recensioni positive dai clienti.
  • Commissioni delle piattaforme: Le piattaforme di affitto come Airbnb e Booking.com addebitano commissioni ai proprietari per ogni prenotazione effettuata tramite i loro servizi. Queste commissioni possono variare dal 3% al 15% del totale della prenotazione, riducendo ulteriormente i guadagni netti dei proprietari.
  • Costi di gestione amministrativa: La gestione delle prenotazioni, la comunicazione con gli ospiti e la gestione delle recensioni richiedono tempo e risorse. Alcuni proprietari scelgono di affidarsi a società di gestione immobiliare. Queste, a fronte di una commissione, si occupano di tutte le operazioni amministrative e logistiche. Anche in questo caso, i costi possono essere significativi e devono essere tenuti in considerazione nel calcolo del rendimento netto.

Locazioni a Medio-Lungo Termine: Un Mercato in Crescita

In risposta alla crescente complessità degli affitti vacanze, molti proprietari stanno rivalutando le locazioni a medio-lungo termine. Questo mercato è in forte espansione, e offre una serie di vantaggi economici e pratici per i proprietari.

Vantaggi delle Locazioni a Medio-Lungo Termine

Affittare una casa a medio-lungo termine permette ai proprietari di evitare molte delle spese associate agli affitti brevi. Alcuni dei principali vantaggi includono:

  • Minori costi di manutenzione: Le spese di manutenzione e riparazione sono meno frequenti. Gli inquilini a lungo termine tendono a prendersi più cura dell’immobile rispetto ai turisti occasionali. Ciò riduce quindi la necessità di interventi di manutenzione straordinaria.
  • Stabilità economica: Il reddito è più stabile e prevedibile. Gli affitti a lungo termine garantiscono un flusso di cassa costante, che facilita la gestione finanziaria. Inoltre permette ai proprietari di pianificare meglio le proprie spese.
  • Minori costi amministrativi: Riduzione delle spese per la gestione delle prenotazioni e delle tasse sulle locazioni brevi. Le locazioni a lungo termine richiedono meno sforzi amministrativi. Infatti non è necessario gestire frequenti cambi di inquilini e le relative pratiche burocratiche.
  • Sgravi fiscali: Possibilità di accedere a sgravi fiscali specifici per le locazioni a lungo termine. In Italia, i proprietari che optano per il canone concordato possono beneficiare di riduzioni fiscali significative. Un ottimo modo quindi di ridurre il carico tributario di una seconda casa.

Incentivi per i Proprietari

Come descritto, i  proprietari che optano per la locazione a medio-lungo termine possono beneficiare di diversi incentivi. Ad esempio, il canone concordato offre vantaggi fiscali significativi, mentre la detrazione sull’affitto nel modello 730 può ridurre ulteriormente il carico fiscale. 

Approfondiamoli insieme:

  • Canone concordato: Questo tipo di contratto è regolato dagli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Prevede un canone di locazione inferiore rispetto ai valori di mercato, in cambio di importanti agevolazioni fiscali. Tra queste, una riduzione dell’IMU.
  • Detrazione sull’affitto nel modello 730: I proprietari che affittano la propria abitazione principale beneficiano di una detrazione Irpef del 20% sul canone di locazione, fino a un massimo di 2.000 euro all’anno. Questa detrazione è valida anche per i contratti di locazione a lungo termine stipulati con studenti universitari fuori sede.

Oltre alle agevolazioni, sono da evidenziare tutte le spese che, affittando a medio-lungo termine, il proprietario non affronta. Alcune sono:

  • Pulizia e manutenzione: meno frequente e meno costosa.
  • Commissioni delle piattaforme: non necessarie.
  • Costi di gestione amministrativa: ridotti al minimo.
  • Tasse sulle locazioni brevi: non applicabili.
  • Costi di marketing e promozione: meno necessari rispetto agli affitti brevi.

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Le Regolamentazioni stringenti sugli Affitti Vacanze

Come abbiamo visto, la crescente popolarità degli affitti vacanze ha spinto governi e amministrazioni locali ad adottare misure per controllare il fenomeno. Includono maggiori tassazioni e sanzioni severe per i proprietari che non rispettano le normative.

Tassazioni e Sanzioni

Il governo italiano ha introdotto una tassazione più alta per gli affitti brevi, con l’aliquota della cedolare secca che può arrivare al 26%. Questo aumento della tassazione mira a disincentivare gli affitti brevi e a promuovere la locazione a lungo termine, che è considerata più stabile e benefica per il mercato immobiliare. Ora ti spieghiamo le due maggiori riforme in merito.

  1. Cedolare secca al 26%: La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di applicare un’aliquota fissa sui redditi derivanti dalla locazione. Tuttavia, per gli affitti brevi, l’aliquota può arrivare fino al 26%, rendendo questa opzione meno attraente dal punto di vista fiscale.
  2. Codice Identificativo Nazionale (CIN): Il CIN è un codice obbligatorio per tutti i proprietari che affittano immobili per brevi periodi. Questo codice serve a garantire che tutte le locazioni siano registrate e tassate correttamente. La mancata registrazione del CIN può comportare multe significative per i proprietari. Questa misura è stata introdotta proprio per combattere l’evasione fiscale e migliorare il controllo sulle locazioni brevi.

Le Restrizioni delle Città Europee

Anche le città, autonomamente, hanno preso provvedimenti contro gli affitti vacanze.

Città come Firenze e Barcellona hanno imposto restrizioni severe agli affitti brevi. Il motivo? Contrastare l’overtourism e preservare il tessuto urbano. Firenze, ad esempio, ha vietato nuovi Airbnb nel centro storico, mentre Barcellona ha introdotto un divieto totale per gli affitti brevi dal 2028.

  • Firenze: Nel 2023, Firenze ha deciso di vietare l’apertura di nuovi affitti brevi nel centro storico per preservare il patrimonio culturale e urbano della città. Questa misura mira a ridurre l’impatto del turismo di massa e a garantire che i residenti abbiano accesso a alloggi a prezzi accessibili.
  • Barcellona: La città spagnola ha adottato misure ancora più severe, vietando completamente gli affitti brevi in alcune aree. Questa decisione è stata presa per contrastare l’overtourism e proteggere il mercato immobiliare locale, garantendo che gli immobili siano destinati ai residenti piuttosto che ai turisti.

Perché i Governi Scoraggiano gli Affitti Vacanze

Finora abbiamo analizzato le misure sempre più stringenti nei confronti degli affitti vacanze. Ma perché le istituzioni scoraggiano questa pratica di locazione? Nonostante siano molto popolari tra i turisti, gli affitti vacanze sono tenuti sotto controllo per vari motivi. Tu ne conosci alcuni?

Scarsità di Stock Immobiliare

Gli affitti vacanze contribuiscono a ridurre la disponibilità di immobili per i residenti, creando una scarsità di alloggi. Un report di Nomisma ha indicato che l’11% delle case italiane è vuoto, alimentando il mercato degli affitti brevi e lasciando molte abitazioni inutilizzate per gran parte dell’anno. Ne abbiamo scritto in questo articolo.

La presenza di un elevato numero di immobili vuoti riduce l’offerta di case disponibili per la locazione a lungo termine, e contribuisce al caro-affitti. Questo fenomeno è particolarmente evidente nelle città turistiche, dove la domanda di alloggi per residenti è alta, ma l’offerta è limitata a causa della prevalenza di affitti brevi.

Precarietà Abitativa e Overtourism

Infatti, l’overtourism e la prevalenza di affitti brevi contribuiscono alla precarietà abitativa, rendendo difficile per i residenti trovare alloggi a prezzi accessibili. Questo fenomeno si può notare anche nelle mete turistiche del sud Italia e delle isole. Vediamo nel dettaglio alcune conseguenze della diffusione degli affitti vacanze e dell’overtourism.

  • Aumento del costo della vita: L’overtourism può avere gravi conseguenze sulle comunità locali. Alcune sono la perdita di abitazioni per i residenti, l’aumento del costo della vita e la riduzione della qualità della vita. Le località turistiche si trovano a dover bilanciare l’interesse economico derivante dal turismo e la necessità di garantire un accesso equo agli alloggi per i residenti.
  • Crisi migratoria dei giovani: Nel sud Italia e nelle isole, la difficoltà di trovare alloggi a prezzi accessibili contribuisce all’emigrazione dei giovani verso le regioni del centro-nord. Questo fenomeno aggrava la crisi demografica e sociale delle aree meridionali, che già soffrono di una carenza di opportunità economiche e lavorative.

Un esempio lampante di spopolamento, anche non giovanile, è rappresentato dai piccoli paesi isolani. Su isole come Capri o Ischia, l’afflusso turistico stagionale ha portato alla trasformazione di gran parte del patrimonio immobiliare in strutture ricettive. Questo ha causato un forte spopolamento dei residenti e una perdita delle tradizioni culturali locali.

L’Impatto degli Affitti Vacanze sui Piccoli Paesi e le Economie Locali

L’ ”invasione” turistica nelle piccole località durante l’alta stagione ha un impatto significativo sulle economie locali e sulle tradizioni culturali. Le case storiche vengono chiuse, le nuove abitazioni trasformate in affitti vacanze e le attività locali adattate alle esigenze dei turisti, spesso a scapito delle tradizioni locali. 

La trasformazione delle abitazioni in affitti vacanze può danneggiare l’economia locale, che dipende dalla presenza di residenti stabili. Molti negozi e servizi locali chiudono o si adattano alle esigenze dei turisti, causando una perdita di identità culturale e sociale. Da considerare è anche l’aumento dei prezzi che i negozianti attuano durante l’alta stagione, che destabilizza i residenti senza quel potere d’acquisto. Sono questi i processi che lentamente portano all’erosione delle economie locali.

Un’altra conseguenza dell’overtourism è sicuramente l’appiattimento delle tradizioni locali. Ci basti pensare alle attività ristorative e i negozi di alimentari locali spesso modificano la loro offerta per soddisfare i gusti dei turisti,. Questo comporta un abbandono dei piatti tradizionali e i prodotti locali.

Diventa quindi inevitabile una perdita delle preziose tradizioni culinarie e la standardizzazione dell’offerta gastronomica.

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Ma insomma, Perché la Locazione a Lungo Termine Rimane la N°1?

Riassumendo, gli affitti a medio-lungo termine offrono numerosi vantaggi rispetto agli affitti vacanze:

    • Maggiore stabilità economica. Gli affitti a lungo termine garantiscono un reddito costante e prevedibile, riducendo l’incertezza finanziaria.
    • Minori costi di manutenzione e amministrazione. Le spese di manutenzione e gestione sono inferiori rispetto agli affitti brevi, riducendo il carico economico sui proprietari.
    • Accesso a sgravi fiscali. I proprietari possono beneficiare di importanti agevolazioni fiscali, riducendo il carico tributario complessivo.
    • Riduzione della precarietà abitativa. Gli affitti a lungo termine contribuiscono a stabilizzare il mercato immobiliare, migliorando l’accesso agli alloggi per i residenti.
    • Contributo alla preservazione delle comunità locali. Gli affitti a lungo termine aiutano a mantenere vive le comunità locali, preservando le tradizioni culturali e l’identità del territorio.

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