Last Updated on Agosto 2, 2022

Come cambiare la destinazione d’uso di un immobile? Ecco una domanda che riguarda tantissime persone. Se ti stai chiedendo quali siano le implicazioni normative, non devi fare altro che proseguire nella lettura di questo articolo.

Cambio destinazione di un’unità immobiliare: di cosa si tratta?

Prima di entrare nel vivo della risposta alla domanda “Come cambiare la destinazione d’uso di un immobile?“, vediamo di cosa si parla quando si utilizza la sopra citata espressione. Dicesi “cambio di destinazione d’uso” in ambito immobiliare la procedura di natura urbanistica e catastale grazie alla quale è possibile riconvertire un determinato immobile a un diverso utilizzo rispetto a quello per cui è stato realizzato. Un esempio che viene spesso chiamato in causa è quello dell’ufficio la cui destinazione d’uso viene modificata ad abitazione.

Cambio di destinazione d’uso senza opere: ecco cosa sapere

Quando ci si chiede come cambiare la destinazione d’uso di un immobile, è il caso di rammentare l’esistenza di diverse eventualità. In questo novero rientra il cambio di destinazione d’uso senza opere. Di cosa si tratta di preciso? Di un cambio di destinazione d’uso di una determinata unità immobiliare senza la necessità di procedere con opere edilizie.

Attenzione, però: chi si trova nella situazione appena citata non è esente dalla necessità di presentare in Comune il permesso a costruire. Il ricorso al cambio di destinazione d’uso senza opere viene infatti assimilato a livello normativo alla ristrutturazione edilizia. Il quadro che abbiamo appena descritto prevede un’eccezione. Quale di preciso? Quella relativa alla concretizzazione dei mutamenti che non prevedono modifiche della categoria funzionale. Cosa succede in questi frangenti? Che chi fa i lavori è tenuto alla presentazione in Comune della SCIA.

A questo punto, è naturale domandarsi chi può procedere alla richiesta del cambio di destinazione senza opere. L’istanza può essere presentata dai proprietari dell’unità immobiliare che verrà coinvolta nel mutamento. Esemplare a tal proposito è il caso della Lombardia. In questa Regione, infatti, i proprietari immobiliari intenzionati a procedere con la modifica della destinazione d’uso dell’unità senza opere hanno la possibilità di procedere presentando una semplice certificazione caratterizzata dalla sopra menzionata richiesta di modifica della destinazione.

Rimanendo con il focus sulle risorse a disposizione di chi si chiede come cambiare la destinazione d’uso di un immobile facciamo presente che, a Milano, in caso di mutamenti senza opere edilizie è possibile scaricare i moduli ad hoc dal sito del Comune.

Cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione: quando è possibile procedere

Un caso che merita attenzione quando si discute di cambio di destinazione d’uso di un immobile riguarda il mutamento di utilizzo da magazzino ad abitazione, eventualità molto diffusa. In questo caso, è chiaramente necessario ricordare che l’unità immobiliare deve soddisfare i requisiti previsti dalla legge per un’abitazione. Inoltre, la sopra citata modifica deve essere inclusa nel piano urbanistico regionale.

Un altro aspetto da prendere in considerazione riguarda il fatto che, trascorsi 15 giorni dalla fine dei lavori, è necessario presentare la segnalazione certificata di agibilità. Quando la si chiama in causa, si inquadra un adempimento burocratico di grande importanza. La legge prevede che la segnalazione venga presentata presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune dove si trova l’immobile.

La normativa prevede il suo utilizzo in altri casi oltre al cambio di destinazione d’uso dell’immobile. In questo novero è possibile includere le nuove costruzioni, così come gli interventi su immobili già esistenti aventi il fine di operare modifiche relative, per esempio, alle condizioni di risparmio energetico.

Il nodo dei costi

Nel momento in cui ci si domanda come cambiare la destinazione d’uso di un immobile, sono numerosi gli interrogativi associati. Tra questi casi, rientra quello di chi si pone domande sui costi. Prima di dare numeri specifici, facciamo presente che si ragione sempre nell’ottica di costi di massima. Ecco i dettagli in merito:

• Parcella del geometra: l’intervento di questo professionista ha un costo che, in linea di massima, si aggira fra i 300 e i 700 euro;
• Diritti di segreteria: questi oneri, che vanno versati alle amministrazioni comunali, possono avere un’entità economica compresa in linea di massima fra gli 80 e i 300 euro;
• Spese di ristrutturazione: bisogna ovviamente tenere in considerazione anche le spese di ristrutturazione, che vengono calcolate al metro quadro e possono variare fortemente a seconda di diversi fattori, per esempio la zona dell’Italia in cui ci si trova. Giusto per dare qualche numero, ricordiamo che si può partire da un minimo di 50 euro al metro quadro per arrivare a oltre 400.

Si potrebbe andare avanti ancora molto a parlare dei costi da tenere presenti quando ci si chiede come cambiare la destinazione d’uso di un immobile. Oltre agli oneri appena citati, è il caso di rammentare le spese per le pratiche catastali.

Per amor di precisione, non va dimenticato che a influire sul costo che si affronta rientra altresì la tipologia di passaggio di categoria in cui si intende coinvolgere il proprio immobile. Torniamo un attimo al sopra citato esempio del cambio di destinazione da magazzino ad abitazione. In questa circostanza, in media, si affrontano costi differenti rispetto a quelli con i quali si ha a che fare nelle situazioni in cui, invece, si trasforma un negozio in un locale adibito alla ristorazione.

Concludiamo con un doveroso cenno ai tempi. Quando ci si domanda come cambiare la destinazione d’uso di un immobile, è impossibile non interrogarsi anche su questo aspetto. Per dare qualche parametro, rammentiamo che, per le operazioni preliminari che comprendono anche la ricerca dei documenti sull’immobile, ci vogliono circa un paio di mesi.

Dopo la presentazione dei permessi agli uffici tecnici del Comune dove si trova l’immobile, bisogna poi prendere come riferimento i tempi dei lavori.