Cointestazione dell’immobile ma non del mutuo: è possibile?
Last Updated on Febbraio 13, 2025
Cointestazione dell’immobile ma non del mutuo: la cosa è possibile? Ecco una domanda molto frequente quando ci si appresta ad acquistare un immobile. La situazione appena descritta riguarda in particolare le coppie che, per motivi legati alla gestione ottimale delle finanze di famiglia, si interrogano di frequente sulla possibilità di intestare l’immobile adibito a casa del nucleo familiare ad entrambi e il mutuo solo a un membro della coppia.
Vediamo, nelle prossime righe di questo articolo, cosa dice la legge in merito a questo dilemma non irrilevante in sede di organizzazione dei dettagli dell’acquisto dell’immobile.

Cointestatario casa e non del mutuo: la scelta è possibile?
Due coniugi possono decidere di cointestarsi un immobile ma di far stipulare solo a uno il mutuo per l’acquisto? La risposta è affermativa. La legge lo consente. Come bisogna procedere? La strada da seguire è molto semplice. Quello che si deve è fare è recarsi presso la filiale della banca dove si ha intenzione di chiedere il mutuo e spiegare la situazione agli addetti. Per amor di precisione, è bene specificare che, nella circostanza appena ricordata, è possibile sentirsi rispondere con un rifiuto per motivi di politica interna delle banche.
Cosa succede in caso di insolvenza?
Sono numerosi gli interrogativi da considerare quando si parla di cointestazione dell’immobile ma non del mutuo. Ci si chiede, per esempio, cosa succede in caso di insolvenza da parte del mutuatario. In questi frangenti, l’istituto di credito ha tutte le carte per procedere alla liquidazione dell’immobile. Sì, questo può succedere anche se l’altro membro della coppia risulta comproprietario.
Il motivo è molto semplice ed è legato al fatto che, in tutti i casi, l’immobile rimane la prima e unica garanzia quando si parla di mutui.
Chiarito questo aspetto, facciamo presente che la scelta della cointestazione dell’immobile ma non del mutuo non rappresenta un ostacolo a livello pratico. Chi decide di intraprendere questa strada – è il caso, per esempio, delle coppie in cui uno dei coniugi ha entrate economiche superiori rispetto all’altro – può infatti usufruire senza problemi di vantaggi come la detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della prima casa. Lo stesso si può ovviamente dire per le spese e gli oneri accessori.
Mutuo non cointestato e detrazione degli interessi passivi: ecco cosa sapere
Abbiamo appena nominato la questione, oggettivamente nodale, delle detrazioni degli interessi passivi del mutuo. Cosa succede nella situazione attorno alla quale ruota questo articolo, ossia il caso della cointestazione dell’immobile ma non del mutuo? Semplicemente che il coniuge risultante come unico mutuatario può procedere alla richiesta della sopra citata agevolazione fiscale esattamente come avrebbe fatto se non ci fosse stata la proprietà dell’immobile cointestata.
Ciò implica – e sottolinearlo è tutto fuorché scontato, dato che per anni c’è stata una forte nebulosità sul tema fino all’arrivo di indicazioni chiare da parte dell’Agenzia delle Entrate – che il mutuatario ha la possibilità di scaricare dal reddito imponibile IRPEF il 19% degli interessi su tutta la somma del finanziamento e non soltanto sulla sua quota di proprietà dell’unità immobiliare (che deve essere registrata come prima casa e non appartenere alle categorie catastali di lusso).
Casa cointestata mutuo singolo: la gestione dell’ipoteca
Non c’è che dire: quando si parla di cointestazione dell’immobile ma non del mutuo, sono numerosi gli aspetti ai quali è bene fare attenzione. Un punto sul quale molte persone che intraprendono la strada che stiamo approfondendo in queste righe riflettono riguarda la gestione dell’ipoteca sull’immobile.
Il ragionamento automatico vede in primo piano lo schema che vede in primo piano l’iscrizione dell’ipoteca solo sulla quota del quale il mutuatario è proprietario. Bene: non è così! Per amor di precisione, la situazione appena descritta è quella con la quale si aveva a che fare in passato. Oggi, infatti, le cose sono notevolmente cambiate.
Capire perché è semplice. Immaginiamo il caso dell’istituto di credito che procede all’iscrizione dell’ipoteca solo sulla quota di proprietà del mutuatario. Davanti a questa eventualità, in caso di mancato pagamento delle rate insorgerebbero dei problemi non indifferenti. Lo stesso si può dire per quanto riguarda l’avvio delle procedure di liquidazione.

Da non dimenticare sono altresì le difficoltà nella gestione legale di un mutuo corrispondente a una certa percentuale del valore dell’immobile, per esempio il 70, richiesto per un immobile del quale si è proprietari solo in parte.
In virtù dei fattori appena elencati, l’ipoteca viene iscritta sia sulla quota di proprietà del mutuatario, sia su quella legata all’altro membro della coppia. Così facendo, si può apprezzare un notevole snellimento delle procedure di approvazione delle garanzie.
L’eventualità della separazione
Cosa succede se due coniugi che hanno optato per la cointestazione dell’immobile ma non del mutuo si separano? In questo frangente, si verrebbe a creare una situazione non priva di complessità. Immaginando il caso del mutuatario che finisce di pagare le rate, si avrebbe a che fare con un’unità immobiliare che, per i motivi già esplicitati, continuerebbe a essere cointestata a entrambi. Certo, nessuno vieta di procedere alla vendita. Qualora si dovesse fare questa scelta, però, bisognerebbe automaticamente optare per la divisione del ricavato della stessa tra i due ex coniugi in maniera proporzionale alle quote di proprietà dell’immobile.
Alla luce di ciò, è bene partire subito mettendo in primo piano il massimo livello di tutela. Ciò implica, in concreto, il fatto di non procedere alla cointestazione dell’immobile nei casi in cui si dovesse decidere per l’opzione di un solo membro della coppia come mutuatario (ovviamente si tratta di una raccomandazione e non di un obbligo di legge vincolante).