Last Updated on Febbraio 18, 2024

Il tema delle locazioni brevi a Milano ha spesso conquistato, negli ultimi tempi, il centro dell’attenzione mediatica in discussioni sul caro affitti e sullo spopolamento dei centri delle grandi città.

Ora, all’indomani dell’arrivo delle strette normative che comprendono, per esempio, l’applicazione di una cedolare secca del 26% sugli affitti brevi degli immobili dalla seconda casa in poi, secondo alcuni autorevoli pareri si starebbero già palesando dei numeri da crisi.

Sulla base dei dati forniti al quotidiano Corriere della Sera da AIGAB, l’associazione italiana che si occupa degli interesse e delle problematiche dei gestori di immobili sul mercato degli affitti brevi, il primo mese del 2024 si è chiuso con numeri mai così bassi da sette anni a questa parte (non viene considerato il gennaio 2021, periodo in cui vigevano ancora le restrizioni Covid).

Se si fa un piccolo passo indietro agli ultimi mesi del 2023, è possibile accorgersi che, nel quarto trimestre dello scorso anno, le presenze in città legate alle locazioni brevi a Milano sono calate, in confronto a quelle del medesimo intervallo di tempo del 2022, del 39%. 

Lo scenario in questione ha visto, per il 2023, un prezzo medio di 153 euro a notte. A questa cifra, bisogna sottrarre i costi per la gestione professionale e quelli per le necessarie pulizie. Questa voce di spesa, può arrivare anche a 60 euro per singolo alloggio.

Affitti brevi a Milano: cosa sta succedendo?

A commentare numeri in calo delle locazioni brevi a Milano ci ha pensato innanzitutto il Presidente AIGAB, Marco Celani. Raggiunto dai giornalisti del Corriere, ha parlato di una città che ha perso il suo “potere attrattivo”.

Questo cambiamento si può spiegare, a suo dire, con la riduzione dell’offerta di eventi da un lato e, di riflesso, con l‘aumento della competizione con grandi centri urbani europei sia per quanto riguarda il turismo di business, sia per quel che concerne, invece, i viaggi legati al tempo libero.

Locazioni turistiche a Milano: i tassi di occupazione nel 2023

Continuando a commentare i dati in flessione negativa delle locazioni brevi a Milano, Celani ha spiegato che, nel 2023, il tasso di occupazione degli immobili destinati agli affitti brevi in città non ha mai superato l’80%. Per quattro mesi, è stato addirittura inferiore al 60%. 

Numeri di gran lunga più bassi rispetto rispetto a quelli di città come Roma, Venezia e Firenze. Queste ultime, come evidenziato sempre da Celani, hanno prezzi a notte più alti e un tasso di occupazione maggiore anche in virtù del loro essere percepite, ambito in cui Milano fa ancora molta fatica, come città d’arte.

Il capoluogo lombardo primeggia nell’attrarre quello che è un turismo sempre più di nicchia, legato agli eventi della moda e alla sempre presente possibilità di fare shopping nelle vie del Quadrilatero (dove, come ben si sa, dominano store i cui prodotti non sono certo alla portata di tutti).

Per parlare di eventi di vero richiamo globale bisogna chiamare in causa il Salone del Mobile e il Fuorisalone, in occasione dei quali, ormai da anni, diverse famiglie milanesi si concedono qualche giorno di vacanza in modo da lasciare la propria abitazione libera agli affittuari.

Aumento della cedolare secca: i possibili effetti

Parlare dei numeri delle locazioni brevi a Milano vuol dire, per forza di cose, soffermarsi sui possibili effetti del già citato aumento della cedolare secca. Pari, come già detto, al 26% per gli affitti a breve termine di case dalla seconda alla quarta, potrebbe portare, a detta di Celani, a una parziale riconversione dello stock immobiliare, con un passaggio a offerte di affitto a medio e lungo termine.

A proposito di queste ultime, è interessante ricordare il fatto che, al giorno d’oggi, il locatore ha dalla sua diversi strumenti in più per tutelarsi dal problema della morosità, evenienza che, comprensibilmente, viene guardata con grande timore.

Uno di questi è la nostra Protezione Zappyrent, una formula che garantisce il pagamento del canone anche quando l’inquilino risulta insolvente (qui puoi saperne di più).

Non manca, però, il timore di un aumento delle situazioni caratterizzate da un’evasione, sia totale sia parziale, delle imposte, scenario che, ancora oggi, caratterizza purtroppo molto del mercato delle stanze in affitto agli studenti.

La conversione degli immobili destinati alle locazioni brevi a Milano – il discorso, attenzione, è valido anche per le altre città – in case da proporre sul mercato degli affitti a medio e lungo termine è possibile ma, come riportato sempre dalle pagine del quotidiano di Via Solferino, non semplice. 

A fronte di un rendimento medio annuo lordo che, a Milano, si assesta attorno al 4,74% nella zona del semi centro, si ha a che fare, oltre che con la preoccupazione della liberazione dell’immobile in caso di morosità – a tal proposito, ricordiamo che la proposta di Zappyrent comprende pure una minuziosa selezione del merito creditizio degli aspiranti inquilini  – anche con la problematica dell’inflazione.

In caso di applicazione della cedolare secca, il locatore non ha infatti la possibilità di aumentare di anno in anno il canone, adeguandolo ai costi della vita più alti.