Last Updated on Aprile 19, 2022

Cedolare secca: quando conviene? Farsi questa domanda è fondamentale al giorno d’oggi. Purtroppo non tutti i proprietari se la pongono nel momento in cui mettono in locazione il proprio immobile. Riflettere in merito è invece cruciale. Ci sono diversi casi in cui non è così automatico considerare come più conveniente il sopra citato regime facoltativo rispetto all’ordinario assoggettamento all’IRPEF del reddito derivante dalla locazione immobiliare. Se vuoi sapere qualcosa di più su questo tema, non devi fare altro che proseguire nella lettura di questo articolo.

Cedolare secca: di cosa si tratta?

Prima di entrare nel vivo dei casi in cui il contratto di locazione con cedolare secca, vediamo di cosa si parla di preciso quando la si chiama in causa. Dicesi cedolare secca un regime facoltativo grazie al quale un proprietario di casa che decide di locare un immobile ha la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle sue addizionali (questo vale per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Nei casi in cui si ha a che fare con la cedolare secca si ha inoltre la possibilità, lato proprietario, di non pagare né l’imposta di registro, né l’imposta di bollo. Fondamentale è rammentare che il regime a cui stiamo dedicando queste righe non sostituisce in alcun modo il primo onere in caso di sostituzione del contratto di locazione.

Un altro aspetto da ricordare riguarda il fatto che, nei casi in cui si applica la cedolare secca, non si ha la possibilità di procedere all’aggiornamento del canone anche in caso di presenza di questa opzione nel contratto. Questa regola vale anche nell’eventualità di variazione dell’indice dei prezzi al consumo accertata dall’Istat.

A quanto corrisponde l’aliquota da pagare? Ecco tutti i riferimenti:

• 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle due parti coinvolte nel contratto;
• 10% del canone di locazione annuo nelle situazioni in cui quest’ultimo è concordato o l’immobile si trova in Comuni ad alta tensione abitativa o con carenza di alloggi. Sotto al secondo cappello è possibile includere centri urbani come Bari, Bologna, Catania, Milano, Genova.

Essenziale è altresì ricordare che:

• In sede di dichiarazione dei redditi, la cedolare secca va applicata sul 100% del canone incassato durante l’anno di imposta;
• In caso di locazione con applicazione dell’IRPEF, si dichiara il 66,5% del canone incassato quando si ha a che fare con il canone concordato. Nelle situazioni in cui, invece, è presente un affitto con canone libero, si dichiara il 95% del canone.

Contratto di affitto a cedolare secca: quando conviene?

In quali casi conviene il contratto di affitto con cedolare secca? Ecco alcune eventualità da considerare:

• Percezione di altri redditi assoggettati all’IRPEF;
• Percezione di altri redditi non bassi oltre a quello derivante dalla locazione.

Nel secondo caso è necessario mettersi nell’ottica del fatto che, in molti casi, si può arrivare a pagare di meno con l’IRPEF. Inoltre, come già accennato, la cedolare secca non consente di procedere all’adeguamento del canone, il che può rivelarsi un ostacolo nelle situazioni in cui, per il proprio sostentamento, si fa affidamento alla locazione di unità immobiliari ricevute in eredità. Come precedentemente accennato, la circolare 26/E dell’Agenzia delle Entrate esclude in tutti i modi la possibilità di concretizzare l’aggiornamento Istat pro-quota. Cosa implica questo? Un canone bloccato anche per tutta la durata del contratto. Nulla di strano se si pensa che, lato proprietario, si ha a che fare con un notevole risparmio dal punto di vista fiscale. Questo aspetto potrebbe, come già detto, rivelarsi un’arma a doppio taglio in caso di percezione di redditi bassi.

Locazione a cedolare secca: quando è meglio non sceglierla

Oltre al frangente sopra citato, esistono altri casi in cui è bene evitare di ricorrere al regime della cedolare secca. Quali sono? Ecco l’elenco:

• Necessità di versare una somma scarsa per l’IRPEF a causa del godimento di considerevoli detrazioni;
• Presenza di un contratto a uso foresteria, situazione in cui, in virtù dei contenuti della già citata circolare 26/E/2011, potrebbe arrivare, da parte dell’Agenzia delle Entrate, una contestazione relativa all’applicazione del regime;
• Contratto d’affitto a uso promiscuo abitazione – ufficio. Anche in questa circostanza sussiste un impedimento legato alla natura stessa del regime, che può essere applicato solo quando si ha a che fare con immobili a uso abitativo locati per l’appena menzionata necessità.

La cedolare secca andrebbe evitata anche nei casi in cui si corre il rischio di superare i limiti ISEE e di perdere alcune agevolazioni ad essi legate (p.e. il reddito di cittadinanza o l’accesso alle graduatorie per l’edilizia comunale). Fondamentale è anche soffermarsi sui limiti relativi a un’eventuale pensione di reversibilità, onde evitare di superarli.

Una parentesi di grande importanza da approfondire nel momento in cui ci si chiede quando non conviene il contratto di locazione con cedolare secca riguarda il possesso di diversi immobili sottoposti a ristrutturazione o che, a seguito di lavori specifici, potrebbero vedere il loro valore aumentare. In questi frangenti, la cosa migliore da fare è optare per l’applicazione dell’ordinaria aliquota IRPEF. Grazie ad essa, si possono sfruttare i notevoli vantaggi derivanti dai bonus edilizi. Lo stesso vale per il bonus facciate che, in caso di scelta della cedolare secca, andrebbe perso.

In virtù di quanto appena specificato, sono numerosi i proprietari che, quando si informano in merito ai pro e ai contro della cedolare secca, si chiedono se sia o meno possibile cambiare idea dopo aver applicato il regime facoltativo a cui sono dedicate queste righe. Il proprietario immobiliare ha la possibilità di revocare l’opzione dopo averla scelta in qualsiasi annualità. Concludiamo ricordando che l’appena citata revoca non preclude la possibilità di ricorrere nuovamente, in futuro, alla contratto di affitto con cedolare secca.