Last Updated on Novembre 8, 2024

Si può modificare un contratto di locazione? Se hai immobili di proprietà che hai intenzione di mettere a reddito affittandoli o se, invece, stai cercando casa, chiarire questo interrogativo è sicuramente di tuo interesse. Nelle prossime righe dell’articolo, cerchiamo di chiarire la questione e rispondere alla domanda!

La modifica di un contratto di locazione già registrato è consentita?

Un contratto di locazione immobiliare a lungo termine può andare incontro a situazioni in cui le condizioni iniziali che avevano portato alla firma delle parti vengono meno.

Un esempio spesso chiamato in causa quando si tocca questo tema è quello del locatario che, essendo palesi dei vizi strutturali riguardanti l’immobile, richiede una riduzione del canone mensile da corrispondere al proprietario. In questi frangenti, è possibile modificare un contratto di locazione? La prima cosa da dire in merito è che i contratti possono essere sempre modificati, a patto che sussistano le seguenti condizioni:

• I suoi effetti, al momento della richiesta di modifica, non devono risultare esauriti;
• deve esserci un accordo tra le parti.

Nelle situazioni in cui il contratto d’affitto risulta ancora in essere, si può procedere alla modifica, a patto che, come appena specificato, le parti coinvolte siano d’accordo.

Modifica del contratto di locazione registrato telematicamente: quali cambiamenti si possono apportare?

Chiarito il fatto che modificare un contratto di locazione è possibile, vediamo quali sono i cambiamenti che si possono apportare. Locatore e locatario possono, per esempio, ufficializzare la rinegoziazione del canone. 

Si può, inoltre, modificare il contratto e intervenire sui livelli di godimento dell’immobile da parte dell’inquilino. La rettifica di un contratto di locazione già registrato, così come la sua modifica, possono essere concretizzate senza dover per forza attendere che giunga il momento della scadenza.

Alla base di tutto, però, deve esserci la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Per poter parlare di regolarità, la procedura di registrazione deve essere finalizzata entro 30 giorni dalla data in cui viene stipulato il contratto o, in caso di anteriorità, entro un mese dalla sua decorrenza.

Modifica contratto di locazione: come farla?

Quando si parla di come modificare un contratto di locazione, è necessario chiamare in causa due strade:

• Cancellazione dell’accordo precedentemente stipulato, procedura altrimenti nota come risoluzione contrattuale, e sostituzione ex novo con un contratto da redigere da capo e, ovviamente, da registrare presso l’Agenzia delle Entrate;
• integrazione del contratto già esistente tramite una scrittura privata, nella quale vengono elencate nel dettaglio le nuove condizioni a cui devono fare riferimento sia locatore, sia locatario.

A questo punto, è naturale chiedersi se la suddetta scrittura privata debba essere registrata, cosa che, ribadiamo, si deve fare con il contratto di locazione, all’Agenzia delle Entrate. La risposta è negativa (in merito si è pronunciata la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3756 del 12 febbraio 2022). Attenzione: alla regola in questione c’è un’eccezione.

Questa riguarda le circostanze in cui si decide di modificare un contratto di locazione procedendo a un aumento del canone mensile a carico del locatario. In questi frangenti, vige l’obbligo di registrazione in quanto sono coinvolti aspetti fiscali.

Se, invece, la modifica del contratto di locazione riguarda dettagli come la modalità di esercizio del diritto di recesso o la riduzione dell’entità del canone, la legge non prevede, per la scrittura privata d’integrazione, alcun obbligo di registrazione da parte del proprietario dell’immobile.

A tal proposito, è possibile chiamare in causa la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n° 60/E/2010. In quest’ultima, si sottolinea la necessità di procedere alla registrazione solo nei casi in cui l’accordo prevede, per una delle parti coinvolte, un’ulteriore liquidazione delle imposte (il già citato aumento del canone di locazione mensile).

Modifica dell’intestatario del contratto di locazione: fac simile e costi

Quando si decide di modificare un contratto di locazione, si può optare, per esempio, per il cambio di intestatario. In un ipotetico fac simile, è necessario inserire i seguenti dati:

• Nome, data di nascita, residenza e codice fiscale del locatore;
• medesime informazioni relative al locatario.

nelle righe seguenti, si descrive la tipologia di modifica che si ha intenzione di concretizzare. Per evitare problemi, è opportuno creare due copie originali della scrittura privata, una per il locatore e la seconda per il locatario. Quali sono i costi da sostenere? Come previsto dall’Agenzia delle Entrate, nei casi di cessione volontaria del contratto di locazione è necessario pagare l’imposta di registro. 

La situazione, però, cambia a seconda di un fattore, ossia la previsione di un corrispettivo. Se non è previsto, l’imposta di registro da pagare quando si decide di modificare l’accordo tra le parti è fissa e pari a 67 euro.

Se, invece, il corrispettivo è presente, modificare un contratto di locazione e cambiare intestatario implica il pagamento di un’imposta pari al 2% dell’appena menzionata cifra. La legge prevede che il cambio di intestatario venga registrato entro 30 giorni dalla firma delle parti coinvolte.

La registrazione del subentro può essere gestita senza problemi online. Basta, infatti, collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate, compilare il modello RLI online e inviarlo.

Per amor di precisione, è bene sottolineare la possibilità di modificare un contratto di locazione aggiungendo, nell’elenco degli intestatari, un altro inquilino. La variazione appena descritta va comunicata all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è avvenuta la registrazione del contratto. Bisogna poi pagare l’imposta di registro fissa pari a 67 euro.

Il suo versamento è dovuto anche in caso di modifica dell’intestatario del contratto di locazione con cedolare secca. Non bisogna infatti dimenticare che, con la cedolare, si sostituisce l’imposta di registro da pagare in sede di registrazione, proroga o risoluzione del contratto di locazione.