Last Updated on Luglio 2, 2023

Hai mai sentito parlare di cessione del contratto di locazione? Se ne stai per firmare uno per la prima volta o sei ancora in fase di ricerca della casa ideale per le tue esigenze, è importante che tu abbia tutte le informazioni in merito alla sopra citata evenienza. Continua a leggere l’articolo per scoprire qualcosa di più!

Cessione di contratto di locazione: di cosa si tratta?

Si parla di cessione del contratto di locazione nei casi in cui i dettagli del medesimo non cambiano, ma mutano i soggetti i coinvolti. Nello specifico, al locatario che inizialmente ha provveduto alla firma, se ne sostituisce un altro. Il cambiamento in questione può riguardare anche il locatore. La cessione del contratto di locazione è consentita dalla legge e, nello specifico, è disciplinata dall’articolo 1406 del Codice di Procedura Civile.

Quest’ultimo specifica che, nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un soggetto terzo. Fondamentale è che le prestazioni non siano state ancora eseguite e che l’altra parte acconsenta alla succitata sostituzione.

Cessione e subentro sono la stessa cosa?

Cessione del contratto di locazione e subentro sono sinonimi? Si utilizza la seconda definizione tecnica nei frangenti in cui la cessione del contratto di affitto di una casa avviene a seguito di eventi estranei alla volontà delle due parti. In tale frangente, si parla per la precisione di subentro ex lege. Le circostanze che possono portare alla concretizzazione di un subentro sono diverse. Una delle più comuni è il decesso del locatore.

Il subentro, che come abbiamo appena visto è improprio considerare un sinonimo della cessione del contratto di locazione, può avvenire anche nei frangenti in cui l’immobile oggetto del contratto viene alienato a soggetti terzi. Degno di nota è altresì il caso della separazione coniugale giudiziale con successiva assegnazione della casa in locazione a uno degli ex partner.

In tali frangenti, a differenza di quanto, invece, avviene con la cessione del contratto di locazione, le parti coinvolte non sono tenute alla redazione di una scrittura privata.

Rammentiamo che la persona che subentra nel contratto di locazione non ha alcun adempimento da pagare. Nonostante questo, rimane buona norma comunicare l’avvenuto subentro ex lege all’Agenzia delle Entrate.

Cessioni contratti di locazione: i vantaggi per i locatari

Chiarito il fatto che la cessione del contratto di locazione è prevista dalla legge, è il caso di soffermarsi sui vantaggi per i locatari. Per rispondere a questo interrogativo, è necessario rammentare che, quando si parla di recessione dal contratto di affitto, è possibile procedere anticipatamente rispetto alla scadenza, ma solo in specifiche condizioni.

La legge consente di recedere anticipatamente da un contratto di locazione a fronte di motivi imprevisti, che devono essere sopravvenuti prima della conclusione naturale del contratto stesso e tali da impedire oggettivamente il prosieguo del rapporto contrattuale. Un esempio? Le situazioni in cui il locatario deve trasferirsi in una località lontana dall’immobile per motivi di lavoro.

Se non sussistono condizioni come quella appena citata, è necessario versare i canoni di locazione residui. La strada della cessione del contratto di locazione può rivelarsi un’alternativa per non procedere al versamento delle sopra citate somme. Nell’aspetto appena descritto risiede il principale vantaggio per chi ha firmato un contratto di locazione immobiliare residenziale.

Cessione del contratto d’affitto senza consenso del proprietario: è consentita?

Sono diverse le domande che riguardano la cessione del contratto di locazione. Una di queste chiama in causa la possibilità di procedere senza il consenso del proprietario: è ammesso? In generale no. L’unica eccezione riguarda le situazioni in cui le parti si sono preventivamente accordate affinché la cosa possa avvenire.

La cessione, per essere valida, deve essere sempre comunicata al proprietario. Questo passaggio è necessario anche nei casi in cui il locatario, in una scrittura privata, risulta autorizzato a procedere al passaggio oggetto di questo articolo senza chiedere l’esplicita approvazione del proprietario.

Cessione contratto di locazione con cedolare secca: cosa fare?

Come funziona la cessione del contratto di locazione stipulato scegliendo l’opzione della cedolare secca? In questi casi, è bene sapere che l’imposta sostitutiva non può in alcun modo essere versata al posto dell’imposta di registro dovuta per la procedura di cessione. L’importo di quest’ultima dipende da diversi fattori. Ecco le principali alternative da considerare:

• Cessione del contratto di locazione di un immobile urbano e diverso da quelli urbani con corrispettivo: nel primo dei due casi appena menzionati, la cessione è soggetta al versamento di un’imposta di registro calcolata in misura proporzionale e tenendo conto di una base imponibile uguale al corrispettivo che è stato pattuito per la suddetta cessione. Come previsto dal Testo Unico sull’Imposta di Registro, per la precisione dal comma 1 dell’articolo 31, l’imposta da applicare è pari al 2%;
• cessione di un contratto di comodato o di altro contratto a titolo gratuito: nelle situazioni appena citate, bisogna pagare un’imposta di registro fissa e pari a 67 euro.

Gli effetti della cessione

A questo punto, non rimane che soffermarsi sugli effetti della cessione del contratto di locazione. Quando la si chiama in causa, si inquadra il trasferimento di tutti i diritti e delle obbligazioni che il contratto prevede. Il cedente, ossia il locatario che ha originariamente firmato il contratto, è libero da qualsiasi obbligazione nei riguardi del nuovo conduttore dell’immobile, tecnicamente definibile come ceduto.

Affinché produca i suoi effetti legali, però, la cessione del contratto d’affitto di un immobile a uso abitativo deve essere debitamente notificata all’Agenzia delle Entrate.

La procedura è in tutto e per tutto simile a quella della registrazione del contratto originario. Si ricorre, infatti, al modello RLI. Lo step conclusivo della procedura di notifica è il versamento dell’imposta di registro.