Last Updated on Agosto 13, 2023

Chi ha una casa e ha intenzione di metterla in vendita, ma anche chi, invece, sta pensando di acquistarne una per magari proporla, in una fase successiva, sul mercato delle locazioni, non può non chiedersi se si possa vendere un immobile con planimetria catastale difforme. Nelle prossime righe, cerchiamo di rispondere assieme a questa domanda.

Cos’è la planimetria catastale?

Prima di capire se si può vendere un immobile con planimetria catastale difforme, è importante capire di cosa si tratta quando la si chiama in causa e a cosa serve. Si tratta concretamente del disegno tecnico della planimetria dell’immobile.

La normativa attuale prevede il suo essere caratterizzata da una scala 1:200. Se ti stai chiedendo la planimetria a cosa serve, sappi che il suo scopo primario è quello di documentare ufficialmente le peculiarità dell’immobile. Tra i dati inclusi è possibile citare l’ubicazione, così come la superficie, la collocazione di porte e finestre. Da non dimenticare, ovviamente, è altresì la disposizione interna dei vani.

La planimetria catastale è un documento ufficiale. Viene infatti depositata presso gli uffici del catasto del Comune dove è situata l’unità immobiliare. Può essere consultata dal sito dell’Agenzia delle Entrate e inserendo informazioni come il Comune dove si trova l’immobile, il numero, il foglio e la particella.

Vendita immobile con difformità catastali: quali sono i rischi?

Dal 2010, a seguito dell’entrata in vigore della legge 122 risalente all’anno appena menzionato, i notai hanno l’obbligo, in sede di stipula dell’atto di compravendita, di accertare quella che, in gergo tecnico, è nota come conformità catastale oggettiva. 

Devono procedere al controllo della corrispondenza fra i dati della planimetria registrata al catasto e la stato di fatto dell’unità immobiliare oggetto della vendita.

Quando ci si chiede se si può vendere un immobile con planimetria catastale difforme, è necessario fare un appunto in merito all’appena menzionato accertamento. Cosa riguarda di preciso? La possibilità, per il professionista incaricato, di basarsi su una dichiarazione di conformità ricevuta dal proprietario. Si può automaticamente concludere che quest’ultima può contenere dati non veritieri.

Nel caso appena citato, l’atto di compravendita viene dichiarato nullo. A procedere alla richiesta, concretizzabile nell’eventualità di una difformità grave della planimetria catastale, è l’acquirente.

Cosa accade nei frangenti in cui la persona che vende la casa è in disaccordo in merito alla risoluzione del contratto stipulato per la compravendita? Interviene il giudice. Qualora, nelle sedi opportuno, si dovessero ritenere valide le ragioni della parte acquirente, il venditore che ha proposto sul mercato un immobile con planimetria catastale difforme sarebbe obbligato a restituire la somma ricevuta per il pagamento della casa. Dovrebbe, inoltre, pagare tutti gli altri danni arrecati all’aspirante acquirente.

Sanare la difformità catastale: come fare?

Chi si trova nelle vesti di venditore di un immobile con difformità catastali ha la possibilità, in modo da regolarizzare la compravendita, di sanare le suddette. L’operazione avviene a sue spese e prevede innanzitutto il conferimento dell’incarico a un tecnico abilitato. Quest’ultimo può essere un geometra. Per sanare una situazione caratterizzata da una planimetria non conforme alla realtà, ci si può rivolgere pure a un architetto o a un ingegnere.

Oggi come oggi, per effettuare le variazioni che permettono di risolvere la situazione in caso di immobile con planimetria catastale difforme è necessario ricorrere alla procedura con il software Docfa. Grazie ad esso, è possibile trasmettere gli elaborati dettagliati della planimetria all’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di un adempimento che è il caso di prendere in considerazione prima di procedere con il rogito. Si evita così di esporsi al rischio di un annullamento del contratto di compravendita. A questo punto, è naturale chiedersi quando sia il momento migliore per procedere alla sanatoria delle difformità catastali. e possibile, è il caso di procedere nel tempo prima della stipula del preliminare, altrimenti detto compromesso.

Così facendo, infatti, si previene qualsiasi possibile contestazione da parte del futuro acquirente dell’immobile. Il soggetto in questione, come accennato nelle righe precedenti, in caso di immobile non conforme alla planimetria catastale ha modo di saperlo agevolmente, scaricando la visura dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Può farlo, grazie alla risorsa online appena menzionata, addirittura prima che il notaio venga a conoscenza di eventuali difformità.

Planimetria di una casa difforme dalla realtà: la variazione catastale è sempre necessaria?

Quando si apre l’argomento dell’immobile con planimetria catastale difforme, è necessario ricordare che non sempre è necessario procedere alla variazione catastale. Con questo paragrafo, apriamo il capitolo, importantissimo, delle lievi difformità della planimetria catastale.

Cosa sono? Tutte quelle che non provocano alcuna variazione relativa al numero di vani e di locali. Lo stesso si può dire per le difformità che non hanno impatto rilevante sulla destinazione d’uso dell’immobile, sulla sua superficie calpestabile o sull’incremento della rendita catastale.

Ovviamente il singolo proprietario non esperto non può decidere autonomamente se, nel caso dell’immobile con difformità catastali, queste ultime sono lievi o meno. Necessario è rivolgersi a un tecnico qualificato, che viene incaricato di redigere una valutazione ad hoc. In caso di effettiva individuazione di lievi difformità, il suddetto tecnico avrà il compito di redigere un attestato specifico che conferma l’adeguatezza dei dati catastali.

Quest’ultimo, deve essere consegnato al notaio che stipulerà l’atto di compravendita dell’immobile. Così facendo, si elimina qualsiasi rischio di andare incontro a problematiche legate alla regolarità della planimetria.