Decesso dell’affittuario: cosa succede al contratto di locazione?
Last Updated on Novembre 8, 2024
Quando si è proprietari di uno o più immobili e si decide di metterli a reddito proponendoli sul mercato degli affitti, è naturale porsi diverse domande. Normalissimo, per esempio, è chiedersi cosa succederebbe in caso di decesso dell’affittuario. Vediamo assieme la risposta nelle prossime righe dell’articolo.
Morte del conduttore di un contratto di locazione: cosa accade?
L’eventualità del decesso dell’affittuario nell’ambito di un contratto di locazione è disciplinata, nel nostro Paese, dall’articolo 1627 del Codice Civile. Quest’ultimo sottolinea che, in caso di morte del conduttore, il proprietario dell’immobile dato in affitto e gli eredi del de cuius possono, entro tre mesi, recedere dal suddetto contratto.
Il passo in questione va formalizzato tramite regolare disdetta, che deve essere comunicata all’altra parte coinvolta con un preavviso di almeno sei mesi. Come abbiamo appena visto, in caso di decesso dell’affittuario in un contratto di locazione, sia i suoi eventuali eredi, sia il proprietario dell’immobile sono liberi di decidere se proseguire o meno con il contratto di locazione immobiliare. Se una delle due parti dovesse decidere di recedere, l’altra non avrebbe alcuna facoltà di opporsi.
Morte dell’inquilino: proseguire o meno il rapporto contrattuale?
Quando si ha a che fare con un contratto di locazione e si chiede cosa fare in caso di decesso dell’affittuario, è bene sapere che, lato locatore, non ci sono linee guida specifiche da seguire. Nei frangenti in cui il proprietario dell’immobile ritiene che gli eredi del locatario defunto possano essere degni di fiducia, opta per la prosecuzione del contratto.
Questi ultimi, dal canto loro, qualora non dovessero avere interesse nella prosecuzione del rapporto avrebbero la facoltà, con le linee guida indicate nelle righe precedenti, di procedere alla risoluzione.
Da quanto abbiamo appena visto, la legge non prevede, per i contratti di locazione immobiliare, la risoluzione automatica in caso di decesso dell’affittuario. Attenzione: varrebbe lo stesso anche se a venire a mancare dovesse essere il locatore.
Quello che il quadro normativo italiano prevede – e che abbiamo descritto nelle righe precedenti – è la cosiddetta facoltà opzionale di recesso. I tempi per esercitarla sono limitati e, ribadiamo, pari a tre mesi dal giorno del decesso dell’affittuario.
Decesso del conduttore: chi può succedergli?
In caso di decesso dell’affittuario che ha sottoscritto un contratto di locazione chi, per subentro, può succedergli? I seguenti soggetti:
- Coniuge ed ex coniuge. Per il secondo, la possibilità sussiste anche nell’eventualità di separazione o divorzio. Decisiva a tal proposito risulta l’assegnazione della casa coniugale e la possibilità di abitarla con i figli minorenni o di età superiore ai 18 anni ma non ancora economicamente indipendenti;
- altri familiari (parenti o affini): in questo caso, è necessario non solo che i soggetti appena citati siano eredi del locatario venuto a mancare, ma che risultino abitualmente conviventi con il de cuius quando era in vita nell’immobile oggetto del contratto di locazione.
In tutti i casi che abbiamo appena elencato, è necessario comunicare tempestivamente all’Agenzia delle Entrate il subentro (che, come abbiamo ricordato in questo articolo, non è sinonimo di cessione).
Decesso dell’inquilino: il caso della disdetta da parte degli eredi
Come già accennato, il subentro da parte degli eredi nel contratto di locazione in caso di decesso dell’affittuario è opzionale. Doverosa, però, è una precisazione.
Come previsto dall‘articolo 1614 del Codice Civile, nei frangenti in cui, al momento del decesso dell’affittuario, la durata residua della locazione immobiliare risulta superiore a un anno e il contratto non prevede l’opzione della sublocazione, gli eredi hanno la facoltà di recedere dal contratto entro tre mesi dal decesso dell’ex locatario. In queste circostanze, hanno l’obbligo di comunicare la propria volontà di disdetta con un preavviso di tre mesi.
Come muoversi, invece, se l’affittuario venuto a mancare viveva da solo nell’immobile oggetto del contratto d’affitto? In questi frangenti, la legge prevede, dopo il decesso del conduttore, la consegna delle chiavi al proprietario. Si parla, infatti, di cessazione immediata e automatica del contratto di locazione (tecnicamente, si parla di contratto estinto ipso iure).
Nelle situazioni descritte in questi paragrafi, dopo il decesso dell’affittuario i suoi eredi non conviventi sono tenuti al pagamento di un’indennità di occupazione per il tempo intercorso tra la dipartita del de cuius e il giorno di riconsegna dell’immobile oggetto del contratto.
Qualora gli eredi non dovessero procedere, come previsto dalla legge, alla riconsegna dell’immobile, il proprietario dello stesso si troverebbe davanti a una situazione di occupazione senza titolo e avrebbe, di riflesso, la facoltà di intraprendere un’azione di recupero dell’immobile, richiedendo pure il versamento di un’indennità.
Cosa si intende per familiari abitualmente conviventi?
Nelle righe precedenti, parlando di chi può succedere, con un subentro, nel contratto di locazione in caso di decesso dell’affittuario, abbiamo citato i parenti o affini “abitualmente conviventi”.
Cosa si intende con questa espressione, legata, come appena visto, a un aspetto che fa la differenza nel tema che stiamo trattando e per le sorti del contratto? La prima cosa da dire in merito è che il concetto di “familiare abitualmente convivente” risulta slegato da quello di erede. Si può rientrare nella seconda categoria, ma non per forza anche nella prima.
A chiarire le cose in merito al significato ci ha pensato la Corte di Cassazione, che ha chiamato in causa concetti come “abitualità” e “stabilità”. Necessario è poter parlare di comunanza di vita. Per fare un esempio concreto, gli aspetti appena menzionati non si applicano nei casi in cui il figlio si trasferisce presso la casa dell’anziano padre o dell’anziana madre per fornire assistenza in un momento all’insegna dei problemi di salute.