Last Updated on Maggio 27, 2023

Usufrutto senza notaio: è possibile? Se ti stai facendo questa domanda, magari perché sei proprietario di una casa e vuoi concedere il suddetto diritto a una persona cara, per esempio un genitore, l’articolo nelle prossime righe fa per te. Abbiamo infatti raccolto le principali informazioni tecniche per capire come costituire l’usufrutto di un immobile attraverso una scrittura privata.

Usufrutto: di cosa si tratta?

Prima di entrare nel vivo di tutto quello che riguarda l‘usufrutto senza notaio, è il caso di fare un piccolo ripasso per capire bene cosa si intende quando lo si chiama in causa. L’usufrutto è un diritto reale, regolamentato dall’articolo 978 – e seguenti – del Codice di Procedura Civile. Grazie ad esso è possibile, per l’usufruttuario, godere di un bene immobile di cui non è proprietario. 

A possedere l’immobile, infatti, è il nudo proprietario, che deve rispettate i diritti dell’usufruttuario. Questi ultimi, non sono durare oltre l’esistenza in vita del soggetto appena menzionato.

L’usufruttuario ha la possibilità di risiedere nell’immobile e, come abbiamo ricordato in questo articolo, anche di affittarlo per metterlo a reddito e avere una seconda entrata.

Sono tante le persone che scelgono di costituire l’usufrutto senza notaio. Il motivo principale riguarda la necessità di risparmiare i costi del suddetto professionista.

Dopo questa doverosa premessa, possiamo entrare nel vivo degli step necessari per costituire l’usufrutto di un immobile tramite la modalità della scrittura privata.

Usufrutto: come si costituisce tramite scrittura privata?

La normativa italiana consente a chi vuole costituire l’usufrutto di un immobile di procedere tramite scrittura privata. Essenziale, però, è che le firme incluse in quest’ultima vengano autenticate da un notaio. L’atto, inoltre, deve essere obbligatoriamente trascritto nei registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. La legge non prevede quindi, ai fini della costituzione dell’usufrutto, il ricorso alla redazione di un atto pubblico da parte di un notaio. Molte persone scelgono di rivolgersi comunque a questo professionista e di percorrere la strada appena menzionata, ma non è obbligatorio farlo.

Ai fini della costituzione dell’usufrutto senza notaio e tramite scrittura privata, è necessario partire con la redazione dell’atto. Quest’ultimo deve contenere i dettagli relativi all’immobile, così come tutte le specifiche sui diritti dell’usufruttuario.

Come sopra specificato, le firme presenti sull’atto devono essere autenticate da un notaio a altro pubblico ufficiale. Una volta finalizzato questo step e registrato l’atto di usufrutto, il proprietario dell’immobile diventa ufficialmente nudo proprietario. L’usufruttuario, dal canto suo, avrà modo di iniziare a godere del bene immobile, tenendo ovviamente in considerazione alcuni doveri.

Nell’elenco è possibile includere il mantenimento dell’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, il pagamento delle spese di custodia, degli oneri economici di amministrazione e di manutenzione ordinaria.

I costi da affrontare e il calcolo del valore dell’usufrutto

Quando si parla di usufrutto senza notaio, è necessario chiamare in causa l‘esistenza di alcuni costi da affrontare. Quali sono? Costituire l’usufrutto in maniera legale prevede il pagamento dell’imposta di registro, necessaria per finalizzare, come sopra accennato, la registrazione della scrittura privata. Fondamentale è versare anche l’imposta ipotecaria e quella catastale.

A quanto ammontano? Dipende dal valore dell’usufrutto. Per calcolarlo, bisogna prendere in considerazione diversi valori. Il primo è la rendita annua dell’immobile, che deve essere moltiplicata per un coefficiente che cambia a seconda dell’età del beneficiario dell’usufrutto. Per usufruttuari di età compresa tra 0 a 20 anni, il coefficiente è pari a 38. Va a decrescere man mano che aumenta l’età dell’usufruttuario. Per il range compresa fra 93 e 99 anni, infatti, si parla di un coefficiente pari a 4.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, rammentiamo che, in caso di usufrutto della prima casa, è pari al 2%. Per la seconda casa e altre proprietà, invece, corrisponde al 9%.

Scrittura privata usufrutto: fac simile

Torniamo un attimo alle peculiarità della scrittura privata, necessaria per costituire l’usufrutto senza notaio, per la precisione senza la redazione di un atto pubblico da parte di questo professionista, e facciamo il punto della situazione sui contenuti specifici che devono caratterizzarla.

Come si può evincere cercando online informazioni sui fac simile della scrittura privata per usufrutto, è necessario includere il codice fiscale dell’usufruttuario e del nudo proprietario, così come il loro indirizzo di residenza.

Deve ovviamente essere specificato l’indirizzo dell’immobile, con tutte le informazioni in merito ai dati catastali (foglio, particella e subalterno). Nella scrittura privata, inoltre, è necessario chiarire l’eventuale prezzo che le parti hanno convenuto per il diritto reale oggetto di questo articolo.

Nella scrittura privata, vanno inseriti gli obblighi dell’usufruttuario, tra cui la già citata necessità di custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, rispettandone la destinazione (che deve essere indicata anch’essa nella scrittura).

Essenziale è che il soggetto che concede l’usufrutto chiarisca, nell’ambito della scrittura privata, di essere proprietario dell’immobile e di avere piena disponibilità dello stesso, acquisita tramite regolare atto notarile. Dell’atto suddetto è importante inserire il numero di repertorio e la data di registrazione.

Cruciale è altresì specificare che l‘immobile oggetto di usufrutto è libero da iscrizione ipotecarie ed eventuali trascrizioni pregiudizievoli, così come di qualsiasi altro onere.

Nella scrittura privata per l’usufrutto senza notaio, è opportuno includere anche indicazioni in merito alla possibilità, da parte dell’usufruttuario, di concedere a terzi il diritto di usufrutto, eventualmente senza avere il consenso del nudo proprietario.

Quando si opta per costituire usufrutto senza notaio e si redige una scrittura privata, si può valutare l’inserimento nella stessa di clausole relative all’obbligo, a carico dell’usufruttuario, di provvedere all’inventario dei beni presenti nell’unità immobiliare o di prestare un’idonea cauzione.