Last Updated on Dicembre 1, 2021

Quando si parla di gestione delle proprietà immobiliari in famiglia, capita spesso di avere a che fare con la situazione che vede la madre usufruttuaria e figli proprietari. Se ti stai chiedendo quali siano le linee guida normative in queste circostanze, non devi fare altro che proseguire nella lettura di questo articolo, dove abbiamo raccolto alcune informazioni sul tema che speriamo possano esserti utili.

Acquisto casa con usufrutto genitori: ecco cosa sapere

Sono tantissime le persone che scelgono di acquistare una casa lasciando l’usufrutto ai genitori, per esempio la madre, e mantenendo la nuda proprietà. Quando si discute dell’argomento madre usufruttuaria e figli proprietari, prima di procedere alla firma del compromesso di acquisto è necessario porsi alcuni interrogativi.

Ecco quali:

• L’unità immobiliare che si ha intenzione di acquistare è di proprietà di una terza persona?
• L’appartamento che si vuole comprare è di proprietà dei genitori?

Il focus su questi due aspetti è nodale. Nel momento in cui si ha a che fare con la prima situazione, infatti, non bisogna preoccuparsi in merito alla successione. Nel secondo caso, invece, il quadro è diverso. Se sono infatti presenti dei fratelli, bisogna mettersi nell’ottica, una volta venuto a mancare il genitore usufruttuario, di gestire la successione considerando gli interessi di tutte le parti in causa.

Chiarita questa doverosa premessa, vediamo bene cosa si intende quando si parla di nudo proprietario e usufruttuario.

• Nudo proprietario: quando si utilizza questa espressione, sempre presente nella gestione burocratica delle situazioni in cui si ha a che fare con madre usufruttuaria e figli proprietari, si inquadra un soggetto che ha la titolarità di un bene, in questo caso un immobile, ma non la possibilità di utilizzarlo per via della presenza del diritto di usufrutto riguardante un’altra persona;
• Usufruttuario: l’usufruttuario è, come dice la parola stessa, un soggetto che gode del diritto di usufrutto, regolamentato dall’articolo 981 del Codice di Procedura Civile. In questo frangente, il soggetto che gode del sopra citato diritto non è proprietario del bene, ma può utilizzarlo e concretizzare alcune scelte tipiche dei proprietari, come per esempio il fatto – parliamo sempre di immobili – di mettere l’appartamento in affitto e di incassare i canoni.

Sono diverse le domande su questo tema. C’è chi, per esempio, si chiede se si può vendere l’usufrutto. La risposta è affermativa. L’usufrutto può essere ceduto sia attraverso una vendita, sia tramite una donazione.

Usufrutto casa genitori: come fare il passaggio di proprietà

Se si ha intenzione di mettere in primo piano la situazione madre usufruttuaria e figli proprietari acquistando la casa dei propri genitori e lasciando loro l’usufrutto, bisogna rivolgersi a un notaio per stipulare un rogito. Sì, si tratta di uno step comune all’acquisto tradizionale, come si suol dire, di un appartamento. Nel caso a cui stiamo dedicando queste righe, però, ci si trova davanti a tre possibilità. Ecco quali:

• Acquisizione onerosa della nuda proprietà: in questo caso, di fatto, la si compra dai propri genitori;
• Acquisizione gratuita: in questo secondo frangente, la nuda proprietà viene ceduta tramite donazione;
• Acquisizione della nuda proprietà mediante vitalizio.

Nell’ultimo punto, ricadono le situazioni in cui, a fronte dell’acquisizione della nuda proprietà, si garantisce ai propri genitori assistenza materiale e morale.

Una volta concretizzato il passaggio di proprietà, il notaio si impegna a registrare l’atto nei registri immobiliari pubblici e della voltura catastale (questo compito può essere gestito anche dal nuovo proprietario).

Molto importante è sottolineare che, a questo punto, non si può vendere la casa senza il consenso dei figli. Solo questi ultimi, i nudi proprietari, possono infatti godere dei diritti di possesso sul bene.

Immobile usufrutto: quando cessa il diritto?

Quando si parla di immobile usufrutto, è necessario chiamare in causa le situazioni in cui questo diritto cessa. La cessazione può derivare da:

• Decesso dell’usufruttuario (a tal proposito, è doveroso rammentare che il diritto a cui stiamo dedicando queste righe non risulta trasmissibile a causa di morte);
• Sopraggiungere della scadenza specificata nel contratto.

In questi frangenti, in caso di madre usufruttuaria e figli proprietari, questi ultimi tornano a godere della piena proprietà dell’immobile. Ciò significa che possono scegliere se vivere nell’unità immobiliare, se venderla o se darla in affitto.

Cosa fare in caso di morte dell’usufruttuario: quando si può impugnare la donazione

Dopo aver spiegato, nei paragrafi precedenti, cos’è l’usufrutto su una casa e chi è l’usufruttuario, vediamo nel dettaglio un caso particolare, ossia le situazioni in cui gli eredi dell’usufruttuario, una volta deceduto quest’ultimo, possono impugnare la donazione. Ecco le eventualità da considerare:

• Donazione della nuda proprietà con vitalizio in un periodo in cui il donante versava in condizioni fisiche precarie per motivi di età o di malattia. In questo caso, l’impegno di assistenza materiale e morale può essere considerato come una mera formalità;
• Donazione della nuda proprietà e privazione degli eredi, da parte del donante, delle quote di legittima a loro spettanti. In tali frangenti, è loro facoltà agire contro il donatario entro e non oltre 20 anni dalla formalizzazione della donazione della nuda proprietà.

Giusto per dare qualche parametro in merito alle quote di legittima, rammentiamo che un figlio unico (con genitore in vita) in caso di decesso dell’altro ha il diritto a ricevere il 33% del patrimonio. Chi ha almeno un fratello o una sorella, deve considerare che alla prole spetta il 50% del patrimonio del genitore, da dividere in parti uguali. Il 25% va al coniuge superstite e la restante parte può essere lasciata a persone non legate al nucleo familiari, come per esempio amici o associazioni attive in un ambito particolarmente caro al defunto.