Last Updated on Settembre 21, 2021

La rescissione del contratto d’affitto è un argomento molto variegato, che comprende tante e diverse sfumature e possibilità. In generale, disdire un contratto di locazione è possibile, a patto di seguire delle determinate procedure e a patto che sussistano altre condizioni.

La differenza fondamentale sta proprio nella diversa terminologia: se terminare un contratto anzitempo è una definizione più generica, in cui rientrano molte più casistiche (come la disdetta affitto), la rescissione del contratto d’affitto è una sotto-categoria molto più specifica riguardo le condizioni che devono necessariamente sussistere.

Vediamo nella nostra guida come si chiude un contratto d’affitto prima della sua naturale scadenza e quali sono tutte le tipologie di “fine” anticipata dell’accordo esistenti, con un particolare focus sulla rescissione del contratto d’affitto.

Annullare un contratto di locazione: la rescissione

Il primo caso da esaminare è proprio quello della rescissione, uno tra i più particolari e situazionali tra tutte le possibilità di chiusura anticipata di un contratto d’affitto.

La rescissione, infatti, non indica un generico scioglimento dell’accordo con anticipo ma un vero e proprio caso a sé stante, con le seguenti caratteristiche:

• Una disparità tra il prezzo del canone, troppo alto, e l’effettivo valore dell’immobile locato;
• Una conseguente situazione di svantaggio per la parte debole dell’accordo.

La rescissione è quindi valida per quelle situazioni che vedono, per esempio, un improvviso e ingiustificato aumento del canone, magari per approfittare delle necessità dell’inquilino che potrebbe trovarsi ad avere la necessità di “avere un tetto sopra la testa”. In generale, la rescissione del contratto d’affitto è valida quando una delle due parti approfitta dell’altra.

È quindi altrettanto importante differenziare la rescissione del contratto d’affitto da altre tipologie di accordi terminati in anticipo, che vedremo adesso, come la risoluzione anticipata e la disdetta, con e senza giusta causa.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione

La risoluzione anticipata del contratto di locazione è, per definizione, possibile quando una delle due parti smette di adempiere agli obblighi assunti tramite la firma del contratto. Essi sono:

• Per il locatore: consegnare l’immobile in buono stato e provvedere agli interventi molto costosi di straordinaria e ordinaria amministrazione, in modo da preservarne l’agibilità e la possibilità di utilizzarlo secondo lo scopo scelto nel contratto;
• Per il conduttore: pagare il canone d’affitto ogni mese, più gli oneri accessori da contratto (es. spese condominiali) e provvedere a tutte le spese di amministrazione ordinaria a basso costo. Inoltre deve custodire e mantenere l’appartamento in buono stato.

Se, come dicevamo, una delle due parti smette di adempiere agli obblighi contrattuali, allora l’altra potrà rivolgersi al giudice e chiedere la risoluzione per inadempimento, il definitivo scioglimento del contratto.

Se a non adempiere agli obblighi sarà l’inquilino, magari smettendo di pagare il canone, allora il proprietario potrà avviare la procedura di sfratto. A patto che il contratto sia in regola e non si tratti di affitto in nero.

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Se invece è il conduttore a non rispettare gli obblighi contrattuali allora le ipotesi possibili saranno due:

• Se i problemi dell’appartamento non permettono all’inquilino di goderne appieno, esso potrà rivolgersi al giudice per ottenere una riparazione dei danni o un eventuale riduzione dell’affitto. Non potrà però autonomamente smettere di versare il canone;
• Se i problemi dell’appartamento impediscono all’inquilino addirittura di vivere all’interno dell’immobile (riscaldamento o acqua calda mancanti, per esempio), allora esso potrà sospendere il pagamento del canone, per poi passare dalla legge e ottenere la risoluzione del contratto.

Disdetta affitto con giusta causa

Solo l’inquilino può disdire l’affitto con anticipo, a patto che lo faccia con 6 mesi di anticipo e che lo faccia per una giusta causa. Ma che cosa si intende con questa definizione?

La giusta causa è un evento inaspettato e imprevedibile che sopravviene alla naturale fine del contratto, come può essere ad esempio un trasferimento per lavoro. Esso deve effettivamente impedire al conduttore di continuare a vivere nell’immobile e non deve dipendere dalla volontà dell’inquilino.

Disdetta affitto senza giusta causa

Dalla definizione di giusta causa si possono quindi ricavare, per esclusione, tutte quelle tipologie di disdetta affitto che non abbiano una giusta causa.

Il contratto d’affitto a canone libero o a canone concordato, nelle forme quindi del 4+4 o del 3+2, si rinnova automaticamente alla scadenza del primo periodo. L’inquilino però è libero, una volta giunto proprio a questa scadenza, di dare disdetta, sempre rispettando l’anticipo di sei mesi e senza avere un motivo inaspettato e imprevedibile che valga da giusta causa.

Alle scadenze successive invece entrambe le parti potranno inviare la raccomandata di disdetta all’altra, sempre col preavviso di sei mesi.