Last Updated on Novembre 8, 2024

Le spese condominiali sono da sempre uno degli argomenti più spinosi nel rapporto tra locatore e conduttore. L’assegnazione dei costi, i lavori improvvisi che suscitano sempre diverse discussioni per gli obblighi e le responsabilità da suddividere tra le parti rischiano sempre di scatenare diverse discussioni tra condòmini e amministrazione, se non tra i condòmini stessi.

Spesso grandi strutture costruite da parecchi anni, i tipici palazzi condominiali hanno bisogno di essere ristrutturati frequentemente. Nella maggior parte dei casi si tratta di interventi di manutenzione ordinaria, che non comportano spese gravose. Ma quando si tratta di lavori straordinari condominiali, il pagamento di essi rischia di pesare in maniera importante sulle tasche delle singole famiglie.

Nel nostro articolo analizzeremo la situazione, scoprendo chi paga i lavori condominiali straordinari, quando e come deve farlo e anche casi particolari come i mancati pagamenti.

I lavori condominiali: quali sono?

Prima di entrare nel dettaglio degli obblighi e dei costi, è importante partire dalla base e conoscere accuratamente quali sono i lavori condominiali e le tipologie in cui si suddividono. Esse sono principalmente due:

• I lavori condominiali ordinari, ossia tutti quegli interventi di manutenzione ordinaria svolti periodicamente. Sono i lavori dedicati a riparare i piccoli danni periodici causati dall’usura, dalle intemperie, da danni accidentali e, in generale, dalla deteriorabilità degli edifici. Per questi lavori l’amministratore non ha l’obbligo di indire un’assemblea condominiale per ottenere l’autorizzazione. Rientrano in questa tipologia interventi come aggiustare il pulsante del cancello elettrico, riparare un citofono o sostituire delle lampadine fulminate.

• I lavori condominiali straordinari, ossia tutti quegli interventi che non sono previsti dal preventivo di gestione ordinaria. Sono lavori che, come quelli di manutenzione ordinaria, hanno lo scopo di preservare le condizioni delle parti comuni dei condomìni, ma al contrario dei primi hanno un’importanza e dei costi molto più elevati. Per questa tipologia di lavori è richiesto l’intervento dell’assemblea condominiale, che deve approvarli. È anche prevista un’eccezione per interventi di particolare urgenza come per ripristinare il servizio idrico eventualmente mancante, per la quale l’amministratore può intervenire senza autorizzazione. Successivamente dovrà sottoporre la spesa alla ratifica dei condòmini. I lavori straordinari condominiali includono interventi come il rifacimento di un tetto o la sostituzione di un ascensore.

Lavori straordinari condominiali: la procedura

Una volta chiarito cosa si ritiene essere un lavoro straordinario e cosa no, è il momento di analizzare qual è la procedura che l’amministrazione di condominio deve obbligatoriamente seguire per proporre, approvare e eseguire gli interventi. Riassumiamola in punti:

• Convocazione dell’assemblea;

• Approvazione della delibera, con quorum di presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi condominiali (500/1000). Per l’approvazione serve invece una rappresentanza di almeno un terzo dei millesimi (334/1000 voti), mentre per i lavori di straordinaria entità una rappresentanza della metà;

• Costituire un fondo speciale per il pagamento dei lavori;

• Predisposizione del capitolato, un documento che “descrive” le opere da eseguire;

• Scegliere la ditta, ottenere dei preventivi e nominare un direttore dei lavori, della sicurezza e del cantiere;

Lavori straordinari condominiali: il pagamento si effettua col fondo speciale

Tra i punti della procedura per i lavori straordinari condominiali, l’istituzione di un fondo speciale per il pagamento degli stessi costituisce il punto centrale di questo articolo.
Il fondo speciale nasce allo scopo di coprire le spese dei lavori e le somme utilizzate per crearlo devono esclusivamente essere destinate a quello scopo.

L’esistenza di questo fondo speciale è dovuta alle seguenti ragioni:

• Avere una somma già pronta e sufficiente per sostenere le spese, in modo da evitare ritardi o mancati pagamenti dell’ultimo secondo;

• Dare la garanzia alla ditta incaricata che i soldi per il pagamento sono già pronti per essere versati;

• Tutelare i condòmini che hanno versato la loro quota da quelli morosi.

Per i lavori straordinari condominiali, il pagamento avviene quindi tramite quote da prelevare in base ai millesimi condominiali. In caso di pagamento rateizzato, le quote saranno a loro volta rateizzate. Nel rendiconto verranno poi certificate le spese, con entrate e uscite. Successivamente l’amministratore potrà rilasciare una certificazione ai condòmini per le detrazioni fiscali.

Cosa succede a chi non paga i lavori straordinari condominiali?

Se un condòmino non versasse la sua quota per i lavori strordinari, allora l’amministratore potrà procedere contro di lui per recuperare la sua parte di spese condominiali non pagate attraverso l’atto del decreto ingiuntivo, cui l’inquilino potrà opporsi a sua volta, a patto di impugnare la delibera condominiale entro 30 giorni.

Alla fine, se l’assemblea darà parere favorevole, allora si potrà concordare un piano di rientro per l’inquilino moroso.

Mancato pagamento lavori straordinari condominiali: quando è possibile?

Ci sono due casi principali per cui un condòmino può permettersi di non versare la sua quota per i lavori straordinari. La prima situazione è quella che vede dei lavori di innovazione e non di manutenzione, ossia tutte quelle opere che sono eseguite per ottenere un miglioramento delle parti comuni, come la creazione di un’area giochi comune.

In particolare, per essere tale l’innovazione deve avere questi requisiti:

• Gravosa economicamente
• Non indispensabile
• Utilizzabile solo da alcuni condòmini

Per non pagare il condòmino deve aver votato contro l’approvazione durante l’assemblea.

L’altro caso in cui si può non pagare la propria quota si ha quando, contestualmente all’approvazione dei lavori, non viene istituito il fondo speciale apposito. La delibera sarà quindi annullabile e potrà essere impugnata entro 30 giorni.