Last Updated on Settembre 16, 2021

Il contratto di locazione residenziale è quel tipo di accordo stipulato tra due parti, proprietario e inquilino, in cui la prima cede temporaneamente alla seconda il suo bene, l’immobile. In cambio della possibilità di goderne, l’inquilino si impegna a versare un canone di locazione e a mantenerlo in buono stato.

Se di durata superiore a 30 giorni e quindi non facente parte della categoria dei contratti transitori, questo accordo deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Questa registrazione comporta di conseguenza il pagamento di determinate imposte, legate alla tipologia di immobile oggetto dell’acquisto.

Ma cosa succede se il contratto di locazione non è registrato? Il contratto di affitto non registrato che sanzioni comporta? Vediamo le risposte a queste domande.

Come registrare il contratto d’affitto

Prima di vedere quali conseguenze si hanno se non si è a norma, vediamo quale dovrebbe essere il normale processo d’affitto e chi deve registrare il contratto d’affitto.

La registrazione del contratto deve essere obbligatoriamente di forma scritta. Essa spetta di norma al proprietario che ha 30 giorni per effettuarla presso l’Agenzia delle Entrate e 60 giorni per darne comunicazione al suo nuovo inquilino e all’amministrazione dello stabile presso cui è locato l’immobile.

Il proprietario ha tre diverse possibilità di registrazione:

• Cartacea, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate;
• Telematica;
• Demandando a un soggetto terzo, come CAF o commercialista.

In caso di mancata registrazione del contratto, esso sarà nullo e comporterà una serie di rischi e possibili sanzioni: vediamo quali.

Contratto di locazione non registrato: le sanzioni

In primis, come abbiamo detto, il contratto di locazione non registrato è nullo, secondo la legge. Per quanto riguarda le sanzioni, decidere di affittare in nero potrebbe portare numerose problematiche legali:

• Sanzioni civili
• Sanzioni fiscali, per l’evasione fiscale derivante dalla mancata dichiarazione del reddito di locazione

Non solo la mancata registrazione: anche una riduzione occulta del canone – indicando una cifra minore di quella effettiva per pagare meno tasse – o un ritardo nel pagamento delle imposte comportano delle sanzioni. Alcune imposte, come quella di registro, seguono il principio di responsabilità solidale e devono essere equamente divisi tra proprietario e inquilino.

L’Agenzia delle Entrate può effettuare accertamenti fiscali in qualsiasi momento, anche direttamente sul conto corrente, per poi applicare le sanzioni.
Eccole riassunte in una tabella:

Violazione	Sanzioni
Contratto di locazione non registrato	120%-240% dell’imposta di registro (che è di minimo 200 euro), ridotta fino al 60-120% se registrato entro 30 giorni
Occultamento del canone	Differenza tra imposta di registro dovuta per legge e quella dichiarata, moltiplicata dal 200% al 400%
Pagamento imposte in ritardo	30% dell’imposta di registro versata in ritardo
Mancato versamento IRPEF	Possibile accertamento fiscale fino a 5 anni dalla mancata dichiarazione

Contratto di locazione registrato tardivamente

Ma cosa succede se il contratto d’affitto non viene registrato solo temporaneamente, magari per un ritardo? Esso sarà ancora nullo?

Per ottenere una risposta bisogna prendere in considerazione la sentenza n. 34156 della Corte di Cassazione, che ha stabilito che la registrazione tardiva elimina la condizione di “nullità” del contratto, ripristinandone quindi l’effettiva validità. La sentenza della Corte di Cassazione ha quindi stabilito l’effetto sanatorio della registrazione tardiva.

Contratto registrato in ritardo: la cedolare secca

Un caso particolare è quello della registrazione tardiva di un contratto di locazione stipulato sotto il regime fiscale della cedolare secca.

Tra le agevolazioni della cedolare secca ricordiamo la possibilità di non dover versare l’imposta di bollo e quella di registro al momento della registrazione: queste imposte sono sostituite da un’imposta fissa. Questa particolare situazione crea un problema: cosa succede in caso di registrazione tardiva di un contratto con cedolare secca, visto che manca la base imponibile su cui calcolare le sanzioni?

In questo caso la sanzione sarebbe di tipo amministrativo, commisurata alla durata del contratto da registrare, a cui si aggiungerebbero eventuali interessi. In ogni caso, è possibile ridurre la misura di queste sanzioni avvalendosi del ravvedimento operoso.