Last Updated on Luglio 17, 2024

Sia che si abiti in una casa presa in locazione, sia che si sia possessori di un immobile e intenzionati a metterlo a reddito, è normale chiedersi cosa succede al locatario nel caso del proprietario che vende la casa in affitto. Nelle prossime righe di questo articolo, approfondiremo assieme la risposta a questo interrogativo.

Sono in affitto e il proprietario vuole vendere la casa: è possibile?

La legge consente a chi possiede un immobile e ha sottoscritto un contratto di locazione regolarmente registrato di mettere in vendita la casa. Nell’eventualità di un proprietario che vende la casa in affitto, è bene essere consapevoli del fatto che quest’ultimo non è tenuto ad attendere, per finalizzare la vendita, la scadenza del contratto.

Attenzione, però: questo non significa che il locatore non abbia obblighi. Essenziale, per esempio, è che informi l’aspirante acquirente della presenza del locatario. In caso contrario, l’affittuario avrebbe il diritto di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

L’eventuale atto di compravendita vedrebbe coinvolte solo due persone, ossia il proprietario dell’immobile e l’acquirente. Il locatario non avrebbe nulla a che fare dal punto di vista legale.

Suo diritto, però, è essere informato del cambio di proprietà. Si tratta di uno step essenziale in quanto, in assenza di esso, non saprebbe a chi versare il canone mensile d’affitto.

Qualora non gli dovesse essere comunicato nulla in merito alla compravendita, per legge verrebbe considerato libero da qualsiasi obbligazione nei confronti del nuovo proprietario. Quest’ultimo, a sua volta, non avrebbe facoltà alcuna di pretendere, da parte sua, il versamento di somme di denaro.

Cosa succede al contratto di locazione?

Dopo aver visto che, nel caso del proprietario che vende la casa in affitto, non sussiste alcun impedimento legale e dopo aver visto i diritti dell’inquilino in caso di vendita, cerchiamo di capire cosa succede al contratto d’affitto. Quest’ultimo, dando per certa la gestione trasparente delle comunicazioni in merito alla compravendita, rimane valido.

Cambia solo una cosa: al posto del precedente proprietario, ne subentra uno nuovo. Il canone mensile non cambia e, a meno che non si presentino le condizioni elencate in questo articolo, non è consentito chiedere un aumento. Facoltà del nuovo locatore è procedere, se lo desidera, a esercitare il diritto di disdetta sei mesi prima del rinnovo automatico del contratto d’affitto.

Per il locatario cambia solo la persona alla quale deve il pagamento del canone mensile. Ipotizzando la presenza di crediti vantati dall’affittuario nei confronti dell’ex proprietario – questo è il caso, per esempio, delle situazioni in cui sono state effettuate, nell’appartamento, riparazioni non spettanti all’inquilino – spetterebbe alla persona a cui la casa è stata venduta onorarli.

Vendita dell’immobile locato in nero: cosa succede

Fino ad ora, abbiamo visto assieme tutte le eventualità previste dalla legge in caso di proprietario che vende la casa in affitto il cui contratto è stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Cosa accadrebbe, invece, nei casi in cui il contratto è in nero? In questi frangenti, il proprietario che subentra a seguito dell’atto di compravendita avrebbe tutti i diritti di richiedere, quando vuole, all’inquilino di liberare l’immobile. 

La legge, infatti, prevede che l’opponibilità del contratto al nuovo proprietario di casa sia valida unicamente nei casi in cui il suddetto contratto di locazione ha una data anteriore all’atto di compravendita. 

Nell’eventualità in cui il locatario non dovesse procedere spontaneamente alla liberazione dell’immobile, sarebbe nel diritto del nuovo proprietario con un’azione legale per occupazione senza titolo. Questa, infatti, è la strada prevista dalla normativa italiana nei frangenti in cui c’è un proprietario che vende la casa in affitto e, alla base, nessun contratto regolarmente registrato.

Vendita all’inquilino dell’immobile locato: c’è il diritto di prelazione?

Una domanda molto diffusa quando si parla del proprietario che vende la casa in affitto riguarda la presenza del diritto di prelazione. In caso di vendita, il locatario avrebbe indubbiamente la facoltà di presentare regolare offerta per l’acquisto dell’immobile. Questo, però, non avverrebbe perché ha risieduto nell’unità immobiliare come inquilino in affitto.

Con offerte di somma uguale, ma anche a fronte di una proposta economica di entità superiore a quella dell’ex affittuario, il proprietario avrebbe tutto il diritto di scegliere un altro acquirente.

A questa regola esiste un’unica eccezione: la locazione commerciale. Essenziale è ricordare che, in caso di locazione a fini abitativi, non sussiste diritto di prelazione anche a fronte di immobile donato o la cui proprietà cambia a seguito di una successione ereditaria. Lo stesso vale a fronte di una vendita all’asta successiva a pignoramento.

Recessione dal contratto dopo la vendita della casa

Il nuovo proprietario non ha la possibilità, una volta finalizzata la vendita della casa, di procedere alla recessione dal contratto. Deve, infatti, inviare regolare comunicazione almeno sei mesi prima della naturale scadenza. 

Lo stesso discorso è valido per il locatario. Il cambio del proprietario di casa per chi vive in affitto può essere, per certi versi, stabilizzante. Può capitare, infatti, di non andare d’accordo. Non è però possibile recedere senza rispettare il preavviso di sei mesi previsto dalla legge.

Lato locatario, si può fare riferimento anche alla recessione per motivi sopravvenuti e indipendenti alla volontà del soggetto – questo è il caso, per esempio, della necessità di cambiare città per motivi di lavoro – o a quella richiesta per via di un’oggettiva difficoltà nel continuare a risiedere presso l’immobile. Quest’ultima evenienza riguarda il locatario divenuto disabile che vive in un condominio senza ascensore.

Cosa succede ai canoni insoluti

Concludiamo il nostro piccolo excursus dedicato alla risposta alla domanda “Cosa succede al locatario in caso di proprietario che vende la casa in affitto?” parlando degli eventuali canoni arretrati.

Il recupero di questi ultimi, se necessario, coinvolgerebbe unicamente il locatario e l’ex proprietari, che può agire con un decreto ingiuntivo.