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Aumento del canone di locazione: quando è vietato e quando è consentito?

Last Updated on Luglio 17, 2024

Quando ci si informa sulle normative legate al mondo degli affitti, è naturale documentarsi sulla possibilità di procedere all’aumento del canone di locazione e sui casi in cui, invece, procedere verso tale strada è vietato. Per maggiori specifiche in merito, non devi fare altro che proseguire nella lettura dell’articolo.

Aumento del canone nel contratto di affitto: ecco cosa sapere

Iniziamo sottolineando che, quando si parla di aumento del canone di locazione, la giurisprudenza si è più volte espressa dichiarando nullo il patto occulto di maggiorazione del canone. Negli ultimi anni, si sono palesati due orientamenti sul tema. Il secondo, ribadito più volte, sottolinea che il suddetto patto è sempre nullo, a prescindere dal momento in cui è stata decisa la modifica dell’importo del canone di locazione.

Ciò vuol dire che, ad oggi, la legge italiana non consente, quando il contratto è in corso di validità, di aumentare il canone mensile. Permette, invece, di ridurne l’importo. Approfondiamo meglio questi aspetti nelle prossime righe.

Come funziona il canone di locazione

Il canone di locazione è un importo che, a cadenza mensile, un inquilino che ha sottoscritto un contratto regolarmente registrato è tenuto a pagare per occupare l’immobile. Assieme con il canone, può essere necessario versare oneri accessori fondamentali per il godimento dell’immobile stesso. Nell’elenco è possibile includere, per esempio, le spese di condominio. Queste ultime vanno versate al proprietario che, a sua volta, provvede a fare avere la somma all’amministratore di condominio. Tra gli oneri accessori è possibile annoverare pure le spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile in locazione.

Doveroso è sottolineare che risultano legittime le clausole che prevedono l’obbligo, da parte del locatario, di versare un canone composto per una parte da una somma di denaro per il godimento dell’immobile e, per l’altra, da somme aventi il fine di pagare restauri o ristrutturazioni a carico dell’immobile.

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Tornando con il focus sulle peculiarità del canone di locazione rammentiamo che, in sede di sottoscrizione del contratto, le parti hanno la facoltà sia di stabilire l’importo, sia di decidere i dettagli degli aggiornamenti dal punto di vista dei tempi e della modalità.

Secondo la legge, l’aumento del canone di locazione a seguito di un accordo avente lo scopo di incrementare il suo importo rispetto a quanto determinato nel contratto non è possibile. In questi frangenti, è facoltà del conduttore dell’immobile, entro il termine dei sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, procedere alla richiesta delle somme in eccedenza.

Il già citato patto occulto di maggiorazione del canone non è sanabile. Non serve neppure la registrazione tardiva. Come mai? Perché si tratta di un’evenienza extragiudiziale che, di riflesso, non ha alcuna influenza sulla validità dell’atto.

Il punto di vista della giurisprudenza sulla maggiorazione del canone

In merito alla posizione della legge sull’aumento del canone di locazione, è utile chiamare in causa la sentenza 1553/2022 del 4/11/2022 del Tribunale di Catanzaro. Il giudice del foro calabrese è da considerarsi nullo qualsiasi patto che vede le parti coinvolte in un contratto di locazione immobiliare concordare occultamente un canone di importo superiore rispetto a quello stabilito nel contratto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Le sezioni unite della Suprema Corte di Cassazione hanno altresì posto l’accento sul fatto che è nullo solamente il patto di maggiorazione occulto. Resta in essere l’obbligo, per il locatario, di pagare il canone come previsto dal contratto di locazione firmato.

Canone di locazione: in quali casi si può modificare?

Dopo aver visto in quali casi l’aumento del canone di locazione è vietato, è naturale chiedersi quali siano, invece, i frangenti in cui è possibile procedere a una modifica. Esistono due situazioni da considerare:

  • Aggiornamento anti inflazione: in questo caso, le parti coinvolte possono concordare, in fase di redazione del contratto, per la possibilità di ritoccare l’importo del canone di locazione, adeguandolo al trend inflazionistico. La presenza della clausola è obbligatoria. In sua assenza, il proprietario non ha alcun diritto di procedere all’aumento del canone di locazione e di pretendere maggiorazioni dello stesso per tutta la durata residua del contratto;
  • Accordo tra le parti finalizzato a ridurre l’importo del canone: in questo frangente, si può ratificare l’accorto tramite scrittura privata non autenticata e senza obbligo di registrazione oppure tramite atto pubblico. Nella seconda situazione, procedere alla registrazione è obbligatorio.

In tutte e due le circostanze, la registrazione non prevede l’obbligo di versare né l’imposta di bollo, né il registro. La registrazione, pure nei casi in cui viene redatta su base volontaria, implica l’attribuzione, alla scrittura, di una data certa. Si tratta di uno step necessario ai fini della riduzione dell’imposta proporzionale di registro che, eventualmente, il proprietario ha l’obbligo di versare sulle annualità successive previste nel contratto d’affitto. La data certa è nodale anche ai fini della definizione della parte di reddito derivante dalla locazione per il proprietario dell’immobile.

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La riduzione dell’importo del canone di locazione deve essere sempre frutto di un accordo tra le parti. Non è possibile, per il locatario, decidere in maniera autonoma in merito e, un mese, versare una cifra inferiore al padrona di casa. Questo non è possibile anche se il locatario vanta dei crediti nei confronti del locatore e se, sulla base delle sue posizioni, è convinto che il proprietario dell’immobile sia inadempiente.

Nei casi in cui il locatore non interviene in caso di problemi come la caldaia rotta da sostituire, quello che può fare l’affittuario è adire le vie legali, ma non ha la facoltà, neppure a fronte di forti disagi, di ridurre il canone senza accordi.

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