Last Updated on Luglio 16, 2024

I prezzi delle case a Milano, ovviamente di quelle in affitto, sono sempre più cari. A fornire l’istantanea di una città dove prendere in locazione un immobile costa, mensilmente, sempre di più è il recente report di Osservatorio Casa Abbordabile (Oca), progetto che si pone l’obiettivo di monitorare la sostenibilità dei costi abitativi nel capoluogo lombardo. 

I dati emersi dall’indagine fanno riflettere. Dal 2015, anno d’oro dell’Expo, al 2021, i prezzi medi degli immobili in vendita sotto la Madonnina sono cresciuti del 41%. Per quanto riguarda gli affitti, invece, si parla di una crescita media del 22%.

Se si guardano i numeri delle retribuzioni di operai e impiegati, si può notare una crescita che corrisponde, rispettivamente, al 3 e al 7%.

L’aumento dei costi abitativi dopo Expo

Expo 2015 ha rappresentato uno spartiacque per diversi aspetti nel capoluogo lombardo. Uno di questi riguarda proprio i prezzi delle case a Milano che, come abbiamo appena visto, sono aumentati e non di poco dall’anno dell’Esposizione Universale a Rho.

Un dato che il report sopra menzionato, la cui realizzazione è stata promossa dal Consorzio Cooperative Lavoratori e da diversi altri enti, il tutto con la collaborazione del Politecnico, riguarda l’incremento dei costi abitativi in zone della città molto lontane da quelle centrali.

Questo quadro è risultato sempre più insostenibile soprattutto per la situazione reddituale di chi percepisce uno stipendio di livello medio o basso. Parlare di questo argomento in merito ai prezzi delle case a Milano vuol dire, per forza di cose, aprire una veloce parentesi relativa agli alloggi di edilizia pubblica.

Nel lasso di tempo considerato nel report, ossia quello che intercorre tra il 2015 e il 2021, a Milano è stato chiesto il permesso di costruire per 196 alloggi, una quantità decisamente inferiore alla domanda se si pensa che, nel corso del 2022, sono state oltre 36mila le famiglie che hanno inviato la domanda per accedere ad alloggi di edilizia pubblica.

L’incremento dei canoni di affitto

L’aumento dei prezzi delle case a Milano dal 2015 al 2021 ha riguardato, come già accennato, pure i canoni di affitto. Prima di dare qualche informazione sulle quotazioni dei prezzi al metro quadro, vediamo un altro dato degno di nota, ossia l’incremento della quantità di contratti d’affitto.

Dai 40.165 del 2015, si è passati, in città, ai 55.830 del 2021. L’incremento in questione ha riguardato innanzitutto le locazioni transitorie, al centro dell’attenzione, nelle ultime settimane, per via dell’aumento della cedolare secca sugli affitti delle seconde case, che sono passate dal 17,5% a oltre il 27% dei nuovi contratti sottoscritti.

Cosa si può dire, invece, per quanto riguarda i canoni medi? Che sono aumentati dai 129,6 euro annui al metro quadro del 2015 ai 173,4 del 2021. Si parla, numeri alla mano, di un incremento superiore al 33%.

Il report mostra un ricorso molto basso, sempre nel range di anni compresi tra il 2015 e il 2021, al canone concordato (parliamo di circa il 5% dei contratti totali sottoscritti).

Come sono cresciuti i prezzi al metro quadro?

Un’altra parentesi sulla quale vale la pena focalizzarsi quando si parla di prezzi delle case a Milano e di locazioni in particolare, riguarda la crescita delle quotazioni al metro quadro.

Come sono cambiate le cose dall’anno di Expo al 2021? Il report di cui stiamo parlando in queste righe ha evidenziato un incremento del 40,7%. Un dato che cattura fin dal primo momento l’attenzione è l’aumento dei costi degli affitti a Milano in quartieri che, fino all’anno prima dell’apertura di Expo, erano considerate zone economiche in città.

Al primo posto è possibile citare l’area compresa tra la Stazione Centrale e Viale Stelvio, dove la crescita dei prezzi delle case a Milano è stata pari, per quanto riguarda gli immobili in affitto, pari al 32,7%.

Seconda posizione per le zone di Via Cenisio, Via Farini e Via Paolo Sarpi – quest’ultima strada è la via simbolo della Chinatown meneghina – con un aumento medio dei canoni del 24,6%.

Nella zona di Tabacchi, Sarfatti e di Via Crema, invece, è stato osservato un aumento dei prezzi delle case in affitto pari al 22,8% in sei anni.

In tutti i casi appena menzionati, si parla di zone di Milano che, nell’arco di pochi anni, sono state interessate da importanti progetti di rigenerazione e riqualificazione e, in generale, da processi di gentrificazione.

Quotazioni immobiliari: una crescita sproporzionata rispetto ai redditi

Quando si parla di prezzi delle case a Milano, a prescindere dal fatto che si ragioni di immobili da acquistare piuttosto che di locazioni, si può notare una crescita sproporzionata rispetto a quella dei redditi medi.

Se si guarda in maniera specifica alle quotazioni degli immobili in affitto, si può notare una crescita 7,3 e 3,1 volte superiore rispetto ai redditi medi di operai e impiegati.

Il report di OBA ha cercato di capire, in linea di massima, che metratura media è possibile acquistare con gli stipendi di operai e impiegati a Milano (secondo i dati più recenti, il 34% dei contribuenti sotto la Madonnina dichiara un reddito lordo inferiore ai 15mila euro annui).

Parlando di acquisti, con uno stipendio medio da operaio, pari a 16.919 euro lordi, si possono comprare circa 12 metri quadri in centro, 17 in semicentro e 30 nel resto dei quartieri di Milano.

Lo stipendio medio da impiegato, che supera i 29mila euro annui, permette di acquistare circa 16 metri quadri in centro storico, 23 nei quartieri semicentrali del capoluogo lombardo, 40 nel resto delle zone cittadine.

Il report porta quindi alla luce il fatto che, anche nei quartieri periferici della città della moda e del design, il mercato immobiliare non è in grado, ad oggi, di offrire soluzioni adeguate a chi, per motivi reddituali, è da includere nel target escluso dalle zone centrale e semicentrali.