Quali sono i diritti dell’inquilino in caso di omessa riparazione?
Last Updated on Luglio 16, 2024
Quali sono i diritti dell’inquilino in caso di omessa riparazione da parte del proprietario di un immobile in locazione? Se ti stai ponendo questa domanda, il contenuto nelle prossime righe fa per te!
Andiamo con ordine, in modo da comprendere meglio le sfaccettature di un argomento di grande importanza sia per gli aspiranti locatari, sia per chi sta pensando di mettere a reddito immobili di proprietà e non ha mai avuto a che fare con le normative inerenti le locazioni.
Quando si decide di cercare casa in affitto, è naturale informarsi su aspetti come la divisione delle spese fra proprietario e inquilino. Al primo spettano le spese di manutenzione straordinaria, quelle che, come ricorda l’articolo 1576 del Codice Civile, permettono all’immobile di essere fruibile per la finalità per cui è locato.
Al secondo, invece, spettano gli oneri economici per le piccole riparazioni, quelli per le utenze e le spese per i servizi forniti dal condominio se l’immobile si trova in un contesto di questa natura.
In caso di omessa riparazione da parte del locatore, quali sono i diritti dell’inquilino? A questa domanda, facendo riferimento anche a una recente sentenza giuridica, rispondiamo nelle prossime righe.
Cosa succede se il padrone di casa non fa i lavori?
Iniziamo a entrare nel vivo dell’argomento dei diritti dell’inquilino in caso di omessa riparazione rammentando che, per legge, il proprietario di un immobile regolarmente dato in affitto ha l’obbligo di mantenere lo stesso in buono stato e nelle condizioni di abitabilità previste dalla legge.
Doveroso è rammentare che ciò vale anche nei casi in cui i problemi sono causati dalle parti comuni dell’edificio in cui l’immobile si trova. In questi frangenti, il proprietario può agire facendo valere la sua posizione nei confronti dell’amministrazione condominiale.
Detto questo, possiamo chiamare in causa un esempio concreto, utile a comprendere meglio l’argomento. Immaginiamo il caso di un appartamento all’ultimo piano di un palazzo, regolarmente dato in affitto a un inquilino, che è interessato da infiltrazioni, a loro volta provenienti dal terrazzo che si trova sul tetto del condominio.
In un frangente come questo, il locatore che, a fronte di continue sollecitazioni da parte del locatario, non si rivolge al condominio per far partire i lavori per risolvere, è responsabile nei confronti dell’inquilino.
Per legge, infatti, è venuto meno all’obbligo di garantire al locatario la piena fruizione dell’immobile. Non importa, come già accennato, se a causare il danno sono fattori esterni all’abitazione.
Degno di nota è anche il caso delle infiltrazioni che arrivano dall’appartamento di un vicino. In tal caso, il locatario può agire in prima persona, ma ciò non toglie nulla al dovere, da parte del locatore, di tutelare la posizione dell’affittuario che regolarmente risiede presso la sua proprietà.
In questi frangenti, tra i diritti dell’inquilino in caso di omessa riparazione è possibile includere quanto segue:
- Ripristino di condizioni abitative di livello adeguato;
- risarcimento economico.
A pronunciarsi in merito ci ha pensato, nei mesi scorsi, la Corte d’Appello di Messina con la sentenza 704/2023. Essenziale è altresì sottolineare che, nei frangenti in cui l’immobile locato dovesse risultare inutilizzabile, il locatario, con il preavviso di sei mesi previsto dalla legge, avrebbe diritto a recedere dal contratto per giusta causa.
Mancata manutenzione straordinaria da parte del locatore: cosa deve fare il locatario?
Nella sentenza sopra linkata, si pone l’accento su un aspetto importantissimo: l’obbligo, da parte del locatore, di agire contro il condominio in caso di problematiche all’immobile in locazione causate dalle parti comuni, sussiste solo nei casi in cui il soggetto in questione è stato tempestivamente informato dal locatario. Si tratta chiaramente di uno step fondamentale per dare al proprietario dell’immobile il tempo di agire.
Qualora ciò non dovesse accadere, si escluderebbe la responsabilità del locatore. Tra i diritti dell’inquilino in caso di omessa riparazione, rientra, però, la possibilità di rivolgersi direttamente all’amministrazione condominiale.
Naturale in questo caso è domandarsi se, tra i diritti dell’inquilino in caso di omessa riparazione di un danno da parte del locatore, ci sia la possibilità di recedere dal contratto d’affitto.
Nei frangenti in cui il proprietario dell’immobile non rispetta gli obblighi previsti al contratto stesso, tra cui il mantenimento di uno stato locativo ottimale dell’immobile, il locatario ha la facoltà di recedere.
Il recesso da un regolare contratto di locazione, come ricordato anche dalla sentenza della Corte di Cassazione 15372/2010, incentrata proprio su un caso di danni provocati da infiltrazioni dal tetto, può essere richiesto solo in presenza di motivi che siano gravi e dimostrabili.
In poche parole, i danni devono essere talmente importanti da rendere impossibile la permanenza nell’immobile (ciò accade, per esempio, in situazioni in cui l’umidità ha raggiunto livelli così alti da essere rischiosa per la salute del locatario e di chi con lui vive).
Come ricordato nelle righe precedenti, anche nei frangenti in cui il recesso per giusta causa è previsto dai diritti dell’inquilino in caso di omessa riparazione, quest’ultimo è tenuto a dare un preavviso di sei mesi tramite PEC o raccomandata. In questo lasso di tempo, è obbligato a versare il canone.
Nodale è sottolineare che, nei frangenti in cui si ha a che fare con una situazione di mancato godimento del bene locato, tra i diritti dell’inquilino in caso di omessa riparazione rientra la possibilità di rivolgersi all’autorità competente per richiedere la riduzione del canone.
Sarà poi compito del giudice occuparsi degli eventuali squilibri di prestazione delle parti coinvolte. Qualsiasi autoriduzione del canone da parte del locatario è da considerarsi illegittima.