Last Updated on Luglio 16, 2024

L’usufruttario può mettere l’immobile in affitto? Sono tantissime le persone che si pongono questa domanda. La cosa non deve sorprendere dato che, oggi come oggi, mettere a reddito un immobile può rivelarsi una scelta vantaggiosa per molti. Chi gode del diritto reale minore regolamentato dall’articolo 978 – e seguenti – del Codice Civile ha la possibilità di procedere da questo punto di vista? Scopriamolo assieme nelle prossime righe di questo articolo!

 

L’usufruttuario può affittare?

Prima di capire se l’usufruttuario può mettere l’immobile in affitto, vediamo bene di cosa parliamo quando chiamiamo in causa il diritto di usufrutto. Quest’ultimo si configura a livello giuridico come un diritto reale minore grazie al quale, nel caso dell’ambito immobiliare, è possibile godere di un bene per un determinato lasso di tempo rispettandone la destinazione economica. Nel caso delle persone fisiche – p.e. la madre usufruttuaria e i figli proprietari – il diritto di usufrutto può durare per tutto il tempo dell’esistenza in vita dell’usufruttuario. Nell’eventualità di un diritto di usufrutto concesso ad enti, non è possibile andare oltre ai 30 anni.

Quando lo si chiama in causa, è bene ricordare le differenze rispetto alla locazione, una tipologia di contratto che ha molti più limiti. Come già detto, quando si ha a che fare con l’usufrutto l’unico è il fatto di dover mantenere la destinazione economica. Questo significa che l’usufruttuario può affittare? La risposta è affermativa! La normativa vigente consente infatti al titolare del diritto di usufrutto di poter mettere a reddito il suddetto bene, optando per la strada della locazione.

Entrando nel vivo della situazione facciamo presente che, nel momento in cui un usufruttuario decide di locare l’immobile di cui non possiede la nuda proprietà gode, come previsto dalla legge, dei frutti civili dello stesso. Questi ultimi si concretizzano attraverso i canoni di locazione che l’affittuario versa mensilmente. Il quadro appena descritto risponde alla perfezione alle linee guida dell’articolo 999 cc.

Casa con usufrutto: si può affittare senza il consenso del nudo proprietario?

Chiarita la risposta – affermativa – alla domanda “L’usufruttuario può mettere l’immobile in affitto?“, è il caso di soffermarsi su un altro aspetto di grande importanza. Quale di preciso? La possibilità o meno di procedere con la locazione senza il consenso del nudo proprietario (per quanto riguarda questo istituto, il principale riferimento è l’articolo 832 del Codice Civile).

Anche in questo caso è possibile rispondere in maniera affermativa: il contratto di usufrutto prevede la possibilità, da parte dell’usufruttuario, di mettere in affitto l’immobile senza per forza avere il consenso del nudo proprietario. Quest’ultimo, di fatto, può essere totalmente estraneo al sopra citato contratto di locazione.

Articolo 999 del Codice Civile: ecco cosa sapere

Quando ci si chiede se l’usufruttuario può mettere l’immobile in affitto, come abbiamo visto la risposta è sì. Ci sono però alcune condizioni da rispettare. A ricordarle ci pensa il sopra citato articolo 999, che sottolinea come, affinché l’usufruttuario possa possa procedere alla locazione dell’immobile, siano necessarie le seguenti condizioni:

• Locazione legata a un atto scritto avente data certa e anteriore rispetto a quella di fine dell’usufrutto. In mancanza della suddetta documentazione, è necessario provare la conoscenza del contratto di locazione da parte del nudo proprietario. Per quanto riguarda la data certa, facciamo presente che si può avere solo nel caso di scrittura privata e a seguito della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
• Locazione che prosegue, in caso di usufrutto a tempo indeterminato, entro e non oltre i 5 anni dall’estinzione dello stesso.

Per quanto riguarda il primo punto, è doveroso far presente l’esistenza di una deroga. Come accennato, infatti, esiste un’alternativa alla scrittura privata. Quest’ultima, come previsto dalla sentenza 5421 emessa dalla Corte di Cassazione l’11 marzo 2005, è legata alla conoscenza, da parte del nudo proprietario dell’immobile, dell’esistenza di un contratto di locazione.

Un doveroso cenno va dedicato ai casi, già citati, in cui continua il contratto di locazione nonostante l’estinzione dell’usufrutto. Cosa succede in questi frangenti? Che il nudo proprietario ha la facoltà di succedere nel contratto locativo. Questo accade senza la necessità di ricorrere ad alcuna forma di consenso.

 

Come funziona l’usufrutto: il nudo proprietario ha la facoltà di locare l’immobile?

Abbiamo chiarito tutto quello che ruota attorno all’interrogativo “L’usufruttuario può mettere l’immobile in affitto?“. Ora, per comprendere meglio come funziona l’usufrutto, è il caso di chiedersi se anche il nudo proprietario può o meno locare l’immobile.

Pure in questo caso la risposta è affermativa. Attenzione, però: è necessario che sia soddisfatta una condizione specifica. Quale di preciso? L’esistenza di un accordo tra il nudo proprietario e l’usufruttuario. Come previsto dalla sentenza 27021/16 della Corte di Cassazione, è necessario, affinché si possa concretizzare il contratto di locazione, che venga redatta una delega.

In presenza di quest’ultima e della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, il conduttore dell’immobile non ha modo di appellarsi ad alcuna forma di invalidità e di omettere il pagamento dei canni mensili al nudo proprietario.

Per quanto riguarda le disposizioni normative più recenti relative all’argomento di questo paragrafo, non si può non chiamare in causa la sentenza della Corte di Cassazione n° 1830 del 25 giugno 2021. Secondo quest’ultima, il soggetto titolare di un diritto di nuda proprietà su un determinato fabbricato, nel caso in cui dovesse avere la disponibilità di fatto del suddetto bene, ha la possibilità di procedere con la locazione dello stesso.

Nel caso appena descritto, i canoni di locazione versati dall’affittuario devono essere classificati come reddito fondiario ai fini imponibile ai fini Irpef, ovviamente a carico del locatore che gode del diritto di nuda proprietà.