Last Updated on Novembre 8, 2024

Rapporto tra affitto e valore dell’immobile: sono tantissime le persone che si fanno domande in merito. La cosa non deve sorprendere in quanto parliamo di un aspetto che vale la pena approfondire soprattutto se si vive come locatari e si ha intenzione di dare il via alle trattative per comprare casa . Se ti stai facendo domande in merito a questo tema, non devi fare altro che proseguire nella lettura di questo articolo, dove abbiamo raccolto alcune informazioni preziose per chi, come te, vuole approfondire una tematica immobiliare spesso al centro dell’attenzione.

Totale affitto rispetto al valore dell’immobile: come fare la stima

Per capire bene tutto quello che ruota attorno al rapporto tra affitto e valore dell’immobile è necessario ricordare innanzitutto che, nel momento in cui si ha intenzione di capire quanto vale una determinata unità immobiliare, gli approcci a cui fare riferimento sono sostanzialmente dovuti. Ecco tutti i dettagli:

• Metodo comparativo: in questo caso abbiamo a che fare con l’approccio più semplice in assoluto, che si basa sul confronto con immobili con caratteristiche affini presenti nella medesima zona (un punto di partenza utile al proposito sono le banche dati delle quotazioni immobiliari dell’ Agenzia delle Entrate , che consente di partire proprio sulla base della provincia);
• Metodo reddituale : in questo frangente, si ha a che fare con un metodo che permette di capire quanto vale un immobile nell’ottica di un investimento. Ci si basa, se si è nelle vesti del proprietario, sull’affitto che si può richiedere, ma anche sulla resa che l’unità può generare al netto del rischio di morosità da parte del locatario.

Addentrarsi in entrambe le procedure di calcolo appena ricordate può rivelarsi complesso. Per fortuna, nel momento in cui si punta ad avere un’idea del rapporto tra affitto e valore dell’immobile esistono strade più semplici, accessibili anche da parte di chi non ha le competenze professionali di un perito immobiliare.

In casi del genere, per avere un’idea chiara del rapporto tra affitto e valore dell’immobile bisogna chiamare in causa la seguente formula: prezzo annuo pagato per il canone d’affitto/saggio d’interesse=valore dell’immobile.

A questo punto, è naturale chiedersi cosa si intende con saggio d’interesse. Quando si chiama in causa tale espressione, si inquadra il tasso d’interesse. Niente di più, niente di meno. Cerchiamo di capire meglio la situazione facendo un esempio preciso, numeri alla mano. Immaginiamo di avere a che fare con un bilocale arredato nel centro di una grande città, come per esempio Milano. Ipotizziamo un affitto mensile pari a 1.200 euro. Per capire il valore dell’immobile, bisogna tenere in considerazione il già citato saggio d’interesse. Come lo si calcola? La prima risposta che viene in mente in questi casi è quel tasso d’interesse ufficiale applicato dalla Banca d’Italia. Bene, non è quella corretta. Il saggio d’interesse, infatti, va calcolato tenendo conto della seguente formula: C1+C2+C3/P1+P2+P3. Per la precisione, si parla del cosiddetto canone di affitto.

Con la lettera C si inquadrano i cosiddetti comparabili, ossia gli immobili di confronto. Con la lettera P, invece si ha a che fare con il loro prezzo di vendita. Quando si parla dei valori appena menzionati, è doveroso sottolineare la necessità di effettuare la comparazione tenendo conto dei metri quadri. Confrontare tra loro un bilocale di 40/50 metri quadri e un attico di oltre 200 non ha senso e richiede un ulteriore passaggio legato agli aggiustamenti.

Immaginando come eseguite tutte le operazioni di comparazione e di avere in mano il sopra citato saggio d’interesse, possiamo calcolare il capitale, ossia il valore dell’immobile.

Roi affitto: vieni a calcolarlo

Riflettere sul rapporto tra affitto e valore dell’immobile può rivelarsi una strada utile anche se se è nelle vesti di proprietario e se ha intenzione di mettere a reddito un immobile. In questo caso, è necessario fare riferimento alla cosiddetta capitalizzazione del reddito. I riferimenti degli esperti di settore mettono in primo piano nella maggior parte dei casi un tasso di capitalizzazione, al lordo delle tasse, pari al 5%. Questa percentuale, però, va considerata al netto delle spese di gestione.

A questo punto, si prende la somma dell’affitto che si incassa tutti gli anni – ovviamente si tratta di un ragionamento fatto senza tenere conto di rischi come la morosità da parte dell’inquilino – e la si divide per 0,05. Il risultato di questa operazione sarà il valore dell’immobile . Essenziale è tenere in conto il fatto che, in molti casi, il rendimento è anche superiore rispetto a quello sopra citato e si aggira attorno al 7/8%.

Il metodo di calcolo del rapporto tra affitto e valore dell’immobile appena descritto è molto apprezzato da coloro che acquistano appartamenti con lo scopo di metterli a reddito. Per amor di precisione è importante sottolineare che, seguendo il metodo appena descritto, difficilmente si otterrà il valore di mercato dell’immobile. Quello a cui ci si avvicina è più che altro il cosiddetto valore di reddito.

Per avere una stima più precisa, si consiglia quindi di procedere all’applicazione del coefficiente relativo agli appartamenti locati a canone libero con scadenza a 4 anni oa canone agevolato. Il valore sopra citato è pari a 0,80.

Si prende il risultato dell’operazione citata nelle righe precedenti e lo si divide per 0,80. Il quoziente di questa divisione altro non è che il valore del mercato dell’unità immobiliare libera da contratti di locazione.

Concludiamo questo nostro excursus dedicato a tutto quello che riguarda il rapporto tra affitto e valore dell’immobile rammentando che, per farsi un’idea chiara in merito al valore di mercato, si possono seguire due strade. La prima consiste nel contattare un’agenzia immobiliare. La seconda, invece, prevede il fatto di consultare le banche dati OMI . I dati in questione vanno però presi, come si suol dire, con le pinze in quanto, molto spesso, mettono in primo piano dei valori troppo bassi.