Imposta di registro e contratto di locazione: calcolo, modalità di pagamento e soggetti obbligati
Last Updated on Aprile 23, 2021
Per considerarsi valido, un contratto di locazione deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, pena l’inesistenza dell’accordo e l’applicazione di sanzioni fiscali.
Ma qual è il soggetto tenuto ad effettuare la registrazione, il proprietario dell’immobile o l’inquilino? E chi dei due è obbligato a pagare le spese relative a questo adempimento? Vediamo come si articola la procedura da seguire per registrare un contratto di locazione, a quanto ammontano le imposte dovute e quali sono le misure previste dalla legge in caso di inadempimento.
1. L’imposta di registro nel contratto di locazione
Il contratto di locazione di un immobile, la cui durata è superiore a 30 giorni, per essere considerato esistente e legittimo, deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate.
A quest’obbligo si aggiunge quello del pagamento dell’imposta di registro, un tributo statale che ha natura di imposta reale indiretta, ovvero motivata dall’erogazione di un servizio da parte della Pubblica Amministrazione. Nel caso del contratto di locazione, l’imposta di registro trova la sua giustificazione nella richiesta di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, necessaria a convalidare l’accordo intercorso tra proprietario di casa e inquilino.
1.1 Soggetti obbligati e termini per l’adempimento
Secondo quanto stabilito dalla norme in materia di locazione, l’obbligo di registrazione è a carico del proprietario di casa, che deve richiedere la registrazione del contratto recandosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. La Legge di Stabilità emanata nel 2016 ha, inoltre, precisato che le spese di registrazione del contratto di affitto vanno ripartite in parti uguali tra il proprietario e l’inquilino, a meno che il locatore non dichiari espressamente di obbligarsi al pagamento dell’intero ammontare di spesa.
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla firma dell’accordo contrattuale e l’adempimento dell’obbligo va comunicato all’inquilino, allegando la ricevuta di avvenuta registrazione; nel caso in cui l’immobile locato si trovi all’interno di un edificio in condominio, entro altri 60 giorni, il proprietario dovrà, tramite PEC o raccomandata A/R, dare ulteriore comunicazione della registrazione del contratto anche all’amministratore di condominio. Ricevuta la comunicazione, l’amministratore del condominio aggiornerà l’anagrafe condominiale, inserendo i dati del nuovo insediamento, verificatosi in seguito alla locazione dell’immobile.
1.2 Modalità di registrazione
Per registrare il contratto di locazione si utilizza il modello RLI, che può essere presentato seguendo tre diverse procedure:
- effettuando la registrazione online sul sito dell’Agenzia delle Entrate;
- recandosi personalmente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate;
- affidando la registrazione a un delegato o a un intermediario abilitato.
Vediamo insieme, nel dettaglio, come si articolano queste tre modalità di registrazione.
– Registrazione online
Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è disponibile il servizio per procedere in via telematica alla registrazione del contratto di affitto di un immobile.
Il procedimento online è riservato agli utenti provvisti di credenziali Entratel o Fisconline (ovvero, pin e password per l’accesso ai servizi online del Fisco). L’utente registrato può accedere al sito e cliccare alla sezione “Servizi “, scegliendo l’opzione “Registrazione contratti di locazione”.
L’applicazione da utilizzare è “RLI web”, un programma che permette di registrare direttamente anche tutte le variazioni relative al contratto di locazione, come cessioni, risoluzioni e modifiche dell’opzione di scelta della cedolare secca. Perché la registrazione vada a buon fine bisognerà allegare una copia del contratto; tuttavia, nelle locazioni di tipo abitativo questo allegato non è obbligatorio.
Ricordiamo che la registrazione online è un’opzione che può essere scelta in alternativa alle altre modalità: gli unici soggetti vincolati all’obbligo della registrazione telematica sono gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili.
– Registrazione in ufficio
Nei casi in cui non è obbligatoria la registrazione online, il contratto di affitto immobiliare può essere registrato anche recandosi personalmente presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Bisognerà portare con sé alcuni documenti ed esattamente:
- due copie del contratto da registrare;
- il modello RLI di richiesta compilato;
- la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata tramite modello F24;
- l’eventuale elenco degli immobili (qualora siano più di uno);
- i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo, da applicare su ognuna delle copie del contratto da registrare.
A proposito dell’imposta di bollo, l’importo totale dei contrassegni sarà di 16 euro per ogni quattro facciate scritte (e comunque per 100 righe), del contratto da registrare.
Perfezionata la registrazione, l’ufficio rilascia una copia del contratto timbrata e firmata, insieme alla ricevuta di avvenuta registrazione.
– Registrazione tramite soggetto delegato o intermediario abilitato
L’esecuzione della procedura di registrazione online del contratto di locazione può essere delegata ad un soggetto diverso dal proprietario e può essere affidata anche ad un intermediario abilitato ai servizi Fisconline/Entratel.
Il soggetto terzo (ad esempio, un commercialista, un CAF o un’associazione di categoria), nel momento in cui assume l’incarico, dovrà rilasciare una dichiarazione con la quale si impegna ad eseguire tutti gli adempimenti e i pagamenti richiesti per la registrazione, anche quelli degli anni successivi alla stipula del contratto di affitto. L’incaricato dovrà, inoltre, consegnare al contribuente due copie della ricevuta di avvenuta registrazione (o, per gli anni successivi al primo, le quietanze dei pagamenti eseguiti), oltre a una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.
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2. Il calcolo dell’imposta di registrazione del contratto di affitto
Il contratto di affitto non registrato non ha alcuna validità dal punto di vista civilistico: la Legge stabilisce infatti che la sua registrazione è un obbligo gravante sulle parti e va eseguita presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate. Sappiamo già che al momento della richiesta di registrazione deve essere presentata la ricevuta di avvenuto pagamento della relativa imposta, commisurata al canone pattuito: vediamo quindi come si calcola l’imposta di registro.
Il costo della registrazione varia a seconda della tipologia di immobile locato: per i fabbricati ad uso abitativo, l’importo dovuto ammonta al 2% del canone annuo fissato dal contratto, moltiplicato per il numero delle annualità indicate nell’accordo. Facciamo un esempio: se per un appartamento dato in affitto ad uso di abitazione viene fissato un canone annuo di 7200 euro (pari a 600 euro mensili), l’imposta di registro che dovrà essere versata per ciascuna annualità sarà di 144 euro, importo pari al 2% di 7200 euro, ovvero del canone annuo stabilito in contratto.
L’importo del deposito cauzionale non viene considerato nel calcolo dell’imposta di registro e non è dovuto alcun pagamento a questo titolo, se il deposito è stato versato direttamente dall’inquilino; qualora invece il deposito sia stato pagato da un terzo estraneo all’accordo di locazione, su tale versamento è dovuta l’imposta di registro pari allo 0,50%.
All’imposta di registro, come già evidenziato prima, si aggiunge il pagamento dell’imposta di bollo, oggi versata tramite contrassegni telematici da 16 euro(che hanno sostituito le vecchie marche da bollo) da applicare su ciascuna delle copie da registrare, ogni quattro facciate scritte del contratto (o, comunque, ogni 100 righe).
2.1 L’ipotesi dei contratti a cedolare secca o a canone concordato
L’imposta di registro non è dovuta se le parti contrattuali hanno optato per il regime di tassazione a cedolare secca, ma i contribuenti saranno comunque tenuti al pagamento (in acconto e a saldo) di un’imposta sostitutiva delle imposte di registro e di bollo (oltre che dell’IRPEF e delle addizionali), pagamento che deve avvenire negli stessi termini previsti per i versamenti IRPEF.
Diverso il caso dei contratti di locazione a canone concordato, per intenderci quelli aventi come oggetto immobili che si trovano in località “ad elevata tensione abitativa“, per i quali i prezzi dei canoni d’affitto sono fissati dai Comuni e sono generalmente più bassi rispetto a quelli delle locazioni a canone libero.
Per questa tipologia di contratti si applica una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale si calcola l’imposta di registro: quindi, il corrispettivo da versare ogni 12 mesi verrà determinato sul 70% dell’importo totale del canone annuo, ma la prima annualità da corrispondere non può essere inferiore a 67 euro.
3. Imposta di registro nella locazione di immobili: chi paga, tra inquilino e proprietario?
A questo punto sappiamo quali sono i termini del pagamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione e con quali modalità devono essere effettuati i versamenti.
Ma quale delle due parti contrattuali è tenuta al pagamento delle spese di registrazione?
A questo proposito, la stessa Legge di Stabilità 2016 ha stabilito che, mentre l’onere di richiedere la registrazione del contratto spetta in via esclusiva al locatore, le spese della registrazione devono essere suddivise tra proprietario e inquilino, in parti eguali. Il locatore può anche farsi completamente carico delle spese di registrazione, escludendo l’affittuario dall’obbligo di pagamento, con dichiarazione espressa contenuta nell’accordo contrattuale.
È invece nullo qualunque altro patto contrario: pertanto, il locatore non potrà mai imporre all’inquilino di impegnarsi a pagare per intero le spese relative alla registrazione del contratto che entrambi hanno stipulato. E proprio in virtù di questo “legame” tra le parti contraenti, per la Legge il locatore e l’affittuario rimangono comunque responsabili in solido nel caso di mancato versamento dell’imposta: ciò significa che se uno tra i coobbligati non paga la quota che gli spetta, lo Stato può richiedere il pagamento all’altro, fatto salvo il diritto di quest’ultimo di esercitare l’azione di regresso.
4. Le sanzioni per mancato o tardivo pagamento dell’imposta di registro
La Legge non si limita a stabilire la solidarietà delle parti del contratto di locazione nell’obbligazione relativa alle spese di registrazione, ma fissa importanti sanzioni dal punto di vista fiscale per il caso in cui il pagamento dell’imposta di registro non venga pagata o venga versata in ritardo rispetto ai termini perentori fissati.
Vediamo dunque quali sono i criteri di calcolo delle sanzioni relative all’imposta di registro.
Per omessa registrazione la sanzione ha un importo variabile dal 120 al 240% dell’imposta dovuta; per il caso in cui sia stato dichiarato in contratto un canone inferiore a quello effettivamente concordato dalle parti la sanzione equivale ad un importo che varia dal 200 al 400% della maggiore imposta dovuta.
Se la registrazione è tardiva, ossia effettuata dopo il termine perentorio previsto per legge, la sanzione varia in base all’entità del ritardo:
- con 30 giorni di ritardo, la sanzione è pari al 6% dell’imposta omessa;
- con 90 giorni di ritardo, è del 12%;
- con 360 giorni (1 anno) di ritardo, è del 15%;
- con un ritardo di oltre 1 anno ma inferiore a 2 anni, la sanzione è pari al 17,14%;
- con un ritardo di oltre 2 anni, la sanzione sale al 20% dell’imposta non pagata.
Le parti contrattuali possono comunque regolarizzare la propria posizione con il Fisco, attraverso lo strumento del Ravvedimento Operoso, un istituto che consente loro di versare una sanzione ridotta rispetto a quella applicabile in seguito ad accertamento formale della violazione.
Perché il Ravvedimento Operoso si perfezioni, è necessario che il contribuente paghi, utilizzando il modello F24, l’imposta di registro dovuta, maggiorata della sanzione (nella misura ridotta stabilita) e gli interessi legali.
