Documenti per affittare casa: come essere in regola?
Last Updated on Aprile 23, 2021
Documenti necessari per affittare casa
Chi decide di mettere in affitto un immobile, un appartamento oppure una stanza, e vuole tutelarsi per avere la certezza di essere in regola, deve senza dubbio conoscere vari aspetti burocratici e legali. Disporre dei documenti necessari per un contratto d’affitto rappresenta il presupposto fondamentale per affittare casa, come garanzia sia per i proprietari che per gli inquilini.
Certificazioni obbligatorie per affittare casa
Tutte le volte che si vuole dare in locazione un immobile ed essere in regola sono necessarie alcune certificazioni da allegare a tutti i documenti richiesti.
1. L’Attestato di prestazione energetica (APE)
Il primo documento necessario per affittare casa è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), una documentazione rilasciata da un Certificatore Abilitato (geometra, ingegnere oppure architetto). L’APE ha sostituito l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica), secondo il decreto di Legge 63/2013, articolo 6. La finalità di questo attestato è quella di descrivere nel dettaglio tutte le funzioni dell’appartamento collegate al consumo di energia e quindi relative all’impianto di riscaldamento e di climatizzazione.
Le classi energetiche più alte, che indicano ottimi requisiti dell’immobile, consentono di richiedere affitti più elevati, dato che le spese per il riscaldamento sono più basse e dunque l’affittuario è avvantaggiato. Anche se non è obbligatorio allegarlo, l’APE deve essere compilato dal locatore, che è tenuto ad esibirlo in fase di stesura del contratto d’affitto per poi consegnarlo al locatario.
2. L’Attestato di regolarità degli impianti
Oltre all’APE, il locatore deve possedere altre certificazioni, come quella sulla regolarità degli impianti elettrici a norma. Tale documento può essere redatto da un elettricista oppure da una ditta in possesso di autorizzazione, che si assume la responsabilità del funzionamento dell’intero impianto dell’abitazione. La certificazione presuppone che l’impianto sia effettivamente a norma e prevede la sostituzione di eventuali parti non omologate né conformi alle normative.
Un’altra certificazione obbligatoria è quella sull’impianto di riscaldamento che, a seconda della differente tipologia, richiede specifici collaudi da parte di ditte (o artigiani) autorizzate. Nel caso in cui gli impianti siano vecchi, è indispensabile consultare un tecnico che verifichi la loro rispondenza alle normative vigenti, intervenendo con le modifiche necessarie in caso di mancanze.
3. Il Certificato di agibilità
L’immobile concesso in locazione deve poi possedere il certificato di agibilità, che conferma il fatto che esso sia abitabile secondo i requisiti richiesti. Questa è una certificazione di estrema rilevanza ai fini della stipula del contratto, senza la quale l’inquilino può ottenere la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone mensile.
Solo essendo in possesso di tutte le certificazioni sopra elencate, il locatore può affittare la casa senza correre nessun rischio.
Documenti per il contratto affitto
Chi decide di dare in affitto un immobile deve seguire alcuni passaggi obbligati, che sono:
- possedere gli impianti a norma;
- disporre di un bene libero da ipoteche;
- non avere cartelle pendenti di Equitalia;
- possedere un immobile agibile.
Si tratta di presupposti indispensabili che si sommano poi allo stato dell’appartamento che deve presentarsi in buone condizioni. Una volta che i presupposti sono soddisfatti, è necessario allegare al contratto di affitto alcuni documenti specifici, vediamoli nel dettaglio.
| I documenti del proprietario: | I documenti dell’inquilino: |
| documento d’identità valido | documento d’identità valido |
| codice fiscale | codice fiscale |
| piantina dell’immobile concesso in affitto | Facoltativo: |
| copia dell’atto d’acquisto | ultime due buste paga (se lavoratore dipendente) |
| visura catastale | ultimo modello Unico (se lavoratore autonomo) |
| certificazione APE | referenze |
I documenti sopra elencati, insieme all’obbligo di registrazione, vengono richiesti per differenti tipologie di contratti, che sono:
- a canone libero 4 + 4;
- a canone concordato 3 + 2 (con o senza cedolare secca);
- transitori per lavoratori in trasferta o studenti;
- a uso foresteria.
I documenti per affittare casa agli stranieri comprendono il possesso di un passaporto in corso di validità, un permesso di soggiorno valido riportante chiaramente la data di scadenza, un documento d’identità non scaduto e il codice fiscale. Una regola fondamentale per dare in locazione una casa a stranieri è quella di poter disporre di garanzie e referenze attendibili, preferibilmente attestanti indiscutibili attività lavorative. È necessario dare comunicazione scritta all’autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dall’ingresso dell’inquilino straniero nell’immobile, che comprende sia le generalità del denunciante che quelle del locatario.
I nostri consigli per affittare casa
Per affittare in tranquillità è necessario registrare correttamente il contratto d’affitto, optando per un metodo di pagamento tracciabile, controllando la voltura delle utenze e richiedendo un adeguato deposito cauzionale.
Il contratto d’affitto deve essere registrato esclusivamente col nome del proprietario dell’immobile per locazioni della durata superiore a un mese, secondo la Legge di Stabilità 2016. Questa registrazione va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro e non oltre 30 giorni dalla firma, a fronte del versamento di un’imposta di bollo di 16 euro oltre a un’imposta di registro pari al 2% sul canone annuo. L’imposta totale di registro, che si ottiene moltiplicando la cifra per il numero delle annualità del contratto, viene ripartita in parti uguali tra proprietario e inquilino.
Chi non segue un iter del genere corre numerosi rischi, e precisamente:
- possibili sanzioni, il cui importo è compreso tra 120% e 240% rispetto all’imposta di registro;
- registrazione mendace, derivante da chi dichiara cifre inferiori a quelle realmente percepite può essere multato fino a 7745 euro, a cui va aggiunta una maggiorazione dell’imposta tra 240% e 480%;
- frequenti controlli fiscali, finalizzati ad accertare la reale situazione;
- interventi legali, da parte di un giudice che impone di affittare la casa a cifre irrisorie per un lasso di tempo dai 6 agli 8 anni;
- impossibilità di rifarsi contro inquilini morosi, in quanto non è possibile fare appello allo sfratto esecutivo.
Affittare una casa, a parte rari casi, rappresenta sempre una scommessa dato che solitamente non si conoscono gli inquilini e pertanto non si hanno certezza su di loro. Fortunatamente esistono dei servizi che tutelano i locatori da eventuali problematiche legate agli inquilini. Noi di Zappyrent, ad esempio, offriamo un servizio completo per affittare casa online, velocizzando le tempistiche, ottimizzando le procedure richieste e risparmiando sugli elevati costi previsti dalle agenzie immobiliari tradizionali.
Sulla nostra piattaforma dopo aver caricato l’annuncio, preferibilmente corredato di foto e di particolari indicativi, il locatore ha la possibilità di visionare più richieste di affitto di inquilini affidabili prima di scegliere quella più idonea alle proprie esigenze.
Una delle caratteristiche maggiormente apprezzate dai proprietari che si affidano a Zappyrent è quella di poter contare con sicurezza sul pagamento mensile del canone pattuito, che viene versato direttamente sull’account. Con l’assicurazione sull’affitto Protezione Zappyrent il pagamento è garantito ogni 12 del mese anche se l’inquilino è in ritardo e, se diventasse moroso, ci occupiamo noi in prima persona dello sfratto senza nessun costo aggiuntivo! Una vera e propria rivoluzione del mondo degli affitti!
Alcune regole per affittare casa
La prima regola per affittare casa seguendo le normative vigenti è quella di optare per una forma tracciabile di pagamento, preferibilmente tramite bonifico bancario (intestato al proprietario dell’immobile) oppure con assegno sempre intestato al proprietario. Non è previsto l’utilizzo di contante, che potrebbe portare a illeciti riguardo alla cifra realmente versata. È chiaro che affittare in nero non è mai una scelta giusta dato che, anche se potrebbe sembrare le strada più semplice per velocizzare tempi e procedure, in realtà espone tutti a notevoli rischi.
Dal punto di vista fiscale, lo Stato trattiene una certa quota dell’affitto, che, a seconda del tipo di contratto, prevede diversi importi. Con la modalità della cedolare secca è possibile risparmiare sui costi di registrazione dato che non viene richiesta l’imposta di registro e di bollo. La cedolare secca non è altro che un’imposta sostitutiva corrispondente al 21% del canone annuo (per canoni liberi) oppure al 10% del canone annuo (per canoni concordati).
Nel caso di un contratto in regime di libero mercato viene offerta l’opportunità di registrare il contratto per via telematica, evitando l’imposta di bollo. Anche in questo caso si può usufruire quindi di agevolazioni fiscali.
