Last Updated on Maggio 11, 2021

Sei uno studente universitario fuori sede e cerchi un alloggio nella città dove si trova l’ Università che frequenti o in una città vicina? Oppure sei un lavoratore in trasferta e hai necessità di un’abitazione nella zona in cui sei stato trasferito? Oppure ancora, la tua casa deve essere ristrutturata e hai bisogno di affittare un appartamento per il periodo necessario a completare i lavori?

In tutti questi casi e in altri ancora, la soluzione è data dal contratto d’affitto transitorio che, per definizione, viene concluso per soddisfare un’esigenza abitativa temporanea.
Vediamo come si articola questa speciale tipologia di locazione, come funziona e quale può essere la sua durata.

1. Cos’è il contratto d’affitto transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio viene stipulato qualora sussistano particolari necessità di affitto temporaneo, senza finalità turistiche.
Si tratta di una forma contrattuale molto richiesta, che interessa soprattutto gli studenti universitari fuori sede, i lavoratori stagionali o in trasferta, gli insegnanti precari o in regime di supplenza.

La disciplina di questa speciale tipologia di contratto di locazione è dettata dalla Legge n. 431/98, che si occupa anche di definirne i requisiti formali e sostanziali.

1.1 Causa del contratto

Anzitutto il contratto di affitto transitorio deve essere stipulato per rispondere ad un’esigenza abitativa: il proprietario di casa concede in locazione il suo immobile, dietro pagamento di un canone mensile commisurato alle caratteristiche dell’appartamento locato.

Ma non solo: la locazione dev’essere temporanea e non turistica. Ciò significa che l’affitto transitorio avrà una durata necessariamente limitata al tempo in cui perdura l’esigenza abitativa e l’immobile locato non può essere utilizzato per trascorrervi un periodo di vacanza, bensì occupato solo per motivi di studio o di lavoro.

L’inquilino, come in ogni altro tipo di locazione, ha l’obbligo di versare al proprietario dell’abitazione un canone mensile, generalmente stabilito liberamente con l’accordo delle parti contrattuali.
In alcuni casi, i Comuni capoluoghi di Provincia o quelli identificati come “ad alta densità abitativa“, possono fissare criteri e valori di determinazione dei canoni di locazione, fissati sulla base di appositi accordi territoriali.

2. La durata del contratto d’affitto transitorio

Il contratto di locazione ad uso abitativo temporaneo può essere stipulato per una durata che va da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi.
Il limite di durata massima è stabilito in ragione della natura stessa del contratto, che viene concluso per venire incontro ad esigenze peculiari e transitorie dell’inquilino.

Proprio a causa della peculiarità dei motivi che portano alla sua conclusione, l’accordo può derogare alla stipula dei contratti di locazione ordinari, ovvero quelli a canone libero o concordato.
Il principale vantaggio dell’affitto transitorio, infatti, consiste nel fatto che il contratto può essere stipulato per una durata inferiore a quella minima stabilita dalla legge per le locazioni a canone libero (quattro anni, rinnovabili per altri quattro) o per i contratti d’affitto a canone concordato (tre anni, rinnovabili per altri due).
Si tratta di una deroga al regime normale dei contratti di locazione, giustificata dalla particolare necessità di occupare l’immobile per un periodo che -per l’appunto- è limitato nel tempo.

Quando la durata della locazione supera i 30 giorni, il contratto è soggetto a registrazione obbligatoria.
Tenuto a questo adempimento è il locatore, che deve registrare il contratto entro i 30 giorni successivi alla conclusione dell’accordo, fornendo anche tutta la documentazione all’inquilino e all’amministratore del condominio, qualora l’immobile faccia parte di un edificio in comproprietà.
Nella documentazione fornita dal locatore è compresa anche l’attestazione di prestazione energetica (APE). Se la documentazione non contiene questa attestazione, entrambe le parti saranno soggette in solido al pagamento di una sanzione amministrativa, nonché all’obbligo di presentare una copia dell’APE, entro 45 giorni dalla rilevata omissione di consegna del documento.

2.1 La disciplina dell’affitto transitorio

La durata definita dal limite di tempo caratterizza, in primo luogo, questo genere di affitto immobiliare: della sua regolamentazione si occupa l’art. 5 del D.M. n. 431/98, che riguarda soprattutto i contratti di locazione per studenti universitari.
La norma prevede che vengano stipulati contratti “tipo”, mirati a soddisfare le esigenze abitative degli studenti fuori sede, assegnando ai Comuni sedi di Università la facoltà di promuovere accordi locali, anche con Comuni limitrofi, per definire i contenuti di contratti di affitto legati a questo genere di esigenza abitativa.

La disciplina dettata dalle norme contenute nel Decreto Ministeriale del 1998, va comunque integrata con quella di un altro decreto, il D.M. 30 dicembre 2002, per la determinazione della forma e dei contenuti del contratto di affitto transitorio.
Come abbiamo già accennato, infatti, questa tipologia di locazione offre il vantaggio di poter applicare alcune deroghe sulle condizioni dettate per gli ordinari contratti d’affitto ad uso abitativo.
L’articolo 2 del Decreto Ministeriale citato, stabilisce che per il contratto d’affitto transitorio sono previsti limiti minimi e massimi di durata. In particolare, in questa tipologia di locazione deve essere fissato un periodo minimo di 1 mese fino a un massimo di 18 mesi.
I limiti fissati dalla legge sono inderogabili: se le parti inseriscono nell’accordo una clausola che fissa per la locazione una durata inferiore a 30 giorni, tale clausola è nulla e, automaticamente, si applicherà la durata minima prevista per legge.
Lo stesso vale per clausole che indichino una durata superiore a 18 mesi, nel qual caso la durata massima applicabile al contratto sarà quella indicata dalla legge regolatrice.

Il motivo di tanto rigore legislativo va individuato nell’essenza stessa di questa forma contrattuale di locazione, che viene stipulata sulla base di esigenze abitative di carattere transitorio e per questo è strettamente legata, anche nei suoi contenuti sostanziali, al tempo.

3. Requisiti formali e sostanziali del contratto d’affitto transitorio

Il contratto di locazione ad uso abitativo transitorio deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.
Per redigere un contratto di affitto transitorio bisogna utilizzare il modello indicato nel D.M. 30 dicembre 2002 (allegato C o D), che va compilato indicando i contenuti essenziali dell’accordo, ovvero:

1. le generalità dei contraenti;
2. la descrizione dell’immobile;
3. la durata del contratto di locazione;
4. l’importo del canone mensile concordato e le sue modalità di versamento;
5. la clausola in cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto la documentazione APE;
6. la clausola che vieta la sublocazione dell’immobile.

Nella descrizione delle condizioni contrattuali va evidenziata la natura dell’esigenza transitoria alla base dell’accordo; tale circostanza deve essere comprovata allegando idonea documentazione che la motivi espressamente (ad esempio, l’iscrizione al corso universitario dello studente o la dichiarazione del datore di lavoro sul trasferimento del dipendente). Si tratta di un elemento essenziale dell’accordo che deve necessariamente essere presente: in sua mancanza, infatti, al contratto di locazione verrà applicato il regime ordinario.

3.1 Determinazione del canone mensile

Il contratto di locazione ad uso abitativo transitorio trova una disciplina particolare anche per quanto riguarda la determinazione dell’ammontare del canone mensile e le relative modalità di pagamento.

L’importo, infatti può essere determinato liberamente dalle parti solo se non sussistono precisi accordi territoriali in merito, attivi in alcuni Comuni italiani. Attualmente tali accordi sussistono nelle città di Milano, Torino, Genova, Venezia, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Catania e Palermo; la stessa norma vale anche per i Comuni confinanti con queste città.

Per un ammontare che rientri nei limiti fissati dalla legge, il pagamento del canone può avvenire anche in contanti: in questo caso, il locatore dovrà rilasciare all’inquilino una ricevuta non fiscale per ogni pagamento effettuato.

3.2 Disciplina fiscale

Se il contratto ha una durata superiore a 30 giorni, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e le relative tasse da versare vanno divise a metà tra il locatore e il conduttore.
Se la locazione è soggetta a IVA, l’imposta di registrazione e di bollo rimane a totale carico dell’inquilino.

Anche i contratti di locazione ad uso abitativo transitorio sono soggetti a tassazione e vanno menzionati nella dichiarazione IRPEF del locatore.
In alternativa, anche per questa tipologia di affitto, è concessa la possibilità di scegliere il regime della cedolare secca: in questa ipotesi, al contratto dovrà essere apposta una clausola specifica che definisca la scelta effettuata. Come di consueto, l’opzione relativa al regime di cedolare secca, deve essere compiuta all’atto della registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

4. Quando scegliere il contratto di affitto transitorio

Le ipotesi in cui si rivela opportuna la scelta del contratto di locazione temporanea possono essere anche molto diverse tra loro, ma avranno sempre in comune un elemento determinante: la natura transitoria dell’esigenza abitativa.

Ad esempio, la causa potrebbe essere un trasferimento temporaneo per motivi di lavoro o di studio; potrebbe anche trattarsi di una situazione contingente diversa, come quella di un soggetto che abbia temporaneamente bisogno di un’abitazione, dato che la sua casa è in fase di ristrutturazione o è stata colpita da una calamità naturale; oppure quella di un soggetto che deve assistere un familiare che risiede in una città diversa dalla sua o che, ancora, in seguito alla separazione coniugale, ha bisogno di un alloggio temporaneo dove trasferirsi.

Tutti questi sono casi che rientrano nella possibilità di stipulare un contratto di affitto transitorio ed è di tutta evidenza come sia assolutamente escluso uno scopo di natura turistica, per il quale la stipula di questa tipologia di locazione è tassativamente esclusa dalla legge regolatrice.

4.1 Il contratto di affitto ad uso abitativo transitorio per studenti

La forma di contratto d’affitto transitorio, come detto in precedenza, può essere utilizzata per affittare a studenti universitari con determinate esigenze abitative.

Per contratti di questo tipo, la Legge prevede una deroga sulla durata, che viene indicata in 6 mesi nella minima e in 36 mesi nella massima.
Perché possa essere applicata la forma del contratto di locazione ad uso transitorio per un immobile che si trovi nel Comune dove si trova l’Università o uno limitrofo, nell’accordo deve menzionarsi espressamente che il conduttore è uno studente fuori sede, rispetto al Comune dove si trova l’Università alla quale risulta regolarmente iscritto.

4.2 Rischi del contratto di affitto transitorio

Anche se questa tipologia di contratto d’affitto viene scelta per la flessibilità, derivante soprattutto dalla sua durata limitata e predefinita, qualche dubbio può sorgere in capo al locatore relativamente al ricambio continuo di inquilini.
Se questa “turnazione” può portare un guadagno considerevole al proprietario, è anche vero che cambiare spesso conduttore implica dover replicare altrettanto spesso alcune azioni fondamentali per la ricerca dei potenziali interessati a prendere l’immobile in locazione.

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5. Come funzionano disdetta e rinnovo dell’affitto transitorio

Il contratto d’affitto temporaneo non è soggetto all’obbligo di disdetta: la legge prevede che, alla scadenza del periodo convenuto nell’accordo, il contratto cessi automaticamente.
Questa tipologia di affitto, infatti, è legata alla presenza di condizioni contingenti e temporanee, per cui, quando queste ultime si esauriscono, il contratto non ha più ragione di esistere.

Nel caso in cui l’inquilino desideri prolungare il periodo di locazione transitoria, dovrà inviare una raccomandata al locatore con la quale comunica le sue intenzioni, dichiarando il perdurare dell’esigenza abitativa temporanea e allegando apposita documentazione che comprovi le ragioni della sua richiesta.
In questo caso, si verifica un caso eccezionale di rinnovo dell’affitto transitorio, che può avvenire una sola volta: alla scadenza del secondo contratto, se le parti intendono proseguire con la locazione, a quest’ultima verrà applicata la disciplina ordinaria a canone libero (4 anni rinnovabili per altri 4).

Se, invece, è stato il locatore a porre in origine i motivi della transitorietà, prima della scadenza del contratto dovrà comunicare al conduttore la riconferma di tali motivi: in mancanza di questo adempimento, al contratto di locazione verrà applicato il regime ordinario.
La mancanza di tale comunicazione produce un importante risvolto di responsabilità, perché obbliga il proprietario inadempiente al risarcimento del danno nei confronti dell’inquilino.

Ciò vale anche nel caso in cui il locatore abbia dichiarato di avere esigenze transitorie di destinazione dell’immobile ad un uso determinato che poi non si sono concretizzate in comportamenti coerenti: ad esempio, se entro 6 mesi dalla fine del contratto non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato.
In questo caso specifico, il conduttore può scegliere, in alternativa al risarcimento per il danno subìto, il rinnovo del contratto di locazione dell’immobile, ma stavolta secondo il regime ordinario.

L’affitto transitorio in sintesi…

Se sei in possesso, a qualunque titolo, di un immobile, puoi concederlo in affitto transitorio, per una durata non inferiore a 30 giorni e non superiore a 18 mesi, a chiunque abbia esigenze abitative che rientrino in questo arco temporale.

I vantaggi di questa tipologia di locazione sono rilevanti sia per il proprietario di casa, che ha la possibilità di tenere sempre occupato il suo appartamento per periodi relativamente brevi e ben definiti, sia per chi abbia necessità transitorie di un alloggio e non voglia, per questo, vincolarsi con un contratto di affitto che vada oltre le sue temporanee contingenze.

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