Last Updated on Luglio 16, 2024

Chi decide di locare un immobile di proprietà sa bene che, in alcuni casi, l’inquilino può decidere di recedere prima del previsto dal contratto. La disdetta anticipata del contratto di locazione è un’eventualità comune e può partire anche dal locatore. Nelle prossime righe, vediamo bene come funziona.

 

Disdetta contratto d’affitto anticipata: cosa prevede la legge?

La disdetta anticipata del contratto di locazione è una situazione che, come ricordato nelle righe precedenti, può riguardare sia il locatore, sia il locatario. Cosa prevede la legge in questi casi? Le strade da considerare sono diverse. Vediamole una per una.

Risoluzione consensuale del contratto d’affitto

Una forma di disdetta anticipata del contratto di locazione è il ricorso alla risoluzione consensuale dello stesso. Ciò significa che locatore e locatario si mettono d’accordo e che, dal punto di vista normativo, la loro volontà è considerata sovrana.

Come evidenziato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, in caso di risoluzione anticipata del contratto d’affitto prima della sua naturale scadenza è necessario versare un’imposta di registro fissa. Il suo ammontare è pari a 67 euro. La somma in questione deve essere pagata entro e non oltre i 30 giorni dalla sopra citata disdetta.

Ecco le modalità di pagamento:

• Software RLI disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate;
• Modello F24 con riferimento al codice tributo 1503.

Doveroso è in ogni caso, sempre entro il termine dei 30 giorni, comunicare la risoluzione anticipata tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o recandosi con il modello RLI compilato in ogni sua parte – si può trovare qui il pdf – presso l’ufficio dove è avvenuta la registrazione del contratto.

Risoluzione anticipata per volontà del locatore

Quando si parla di disdetta anticipata del contratto di locazione, è necessario, come già detto, contemplare eventualità diverse rispetto a quella della risoluzione consensuale. Cosa succede, per esempio, se l’interruzione avviene prima della naturale scadenza del contratto per volontà del locatore? La prima cosa da dire al proposito è che il soggetto appena citato ha dalla sua pochi strumenti normativi per procedere alla risoluzione anticipata.

Uno di questi è l’articolo 1612 del Codice Civile. Cosa dice di preciso? Quest’ultimo, che fa riferimento al recesso convenzionale del locatore, ricorda che il soggetto in questione ha la facoltà di recedere dal contratto prima della naturale scadenza per abitare l’immobile precedentemente messo in affitto. La legge prevede che il recesso venga comunicato al conduttore entro i 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto.

Da non dimenticare è altresì l’obbligo di indicare, nel recesso stesso, i motivi che hanno portato a richiederlo nei termini stabiliti dagli usi locali.

Per amor di precisione, rammentiamo che il locatore può avvalersi del diritto di diniego del rinnovo del contratto alla sua prima scadenza. In quali casi è possibile farlo? Ecco quelli previsti dalla legge:

• Intenzione di destinare l’immobile a un uso abitativo, commerciale o artigianale. Il suddetto uso può riguardare la persona del locatore, ma anche persone a lui vicine come il coniuge, i genitori, i figli, i parenti entro il 2° grado;
• Intenzione di destinare l’immobile all’esercizio di attività di natura, pubblica, sociale o mutualistica. In questa casistica, rientra anche la volontà di adibire l’immobile a sede di attività assistenziali e di culto. Necessario è rammentare che, nella circostanza appena ricordata, il locatore deve essere una persona giuridica in grado di fornire al locatario un altro immobile idoneo;
• Locatario che, nel medesimo comune dove si trova la prima unità, ha a disposizione un alloggio libero e dalle adeguate caratteristiche;
• Immobile situato in un edificio gravemente danneggiato;
• Locatario che, in assenza di giustificati motivi, non occupa l’immobile per lungo tempo.

Da non dimenticare è anche l’eventualità che vede il proprietario intenzionato a mettere in vendita l’immobile a terzi non avendo proprietà a uso abitativo oltre a quella che ha stabilità come propria abitazione. Essenziale è rammentare che, nel quadro appena tracciato, si ha a che fare con il diritto di prelazione per l’affittuario uscente.

 

Risoluzione anticipata per volontà dell’inquilino

Vediamo ora il caso della disdetta anticipata del contratto di locazione per volontà dell’inquilino. Quest’ultimo soggetto ha la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto d’affitto prima della sua naturale scadenza per motivi gravi da specificare nella comunicazione di preavviso da inviare al locatore almeno 6 mesi prima della suddetta scadenza.

Attenzione: in caso di mancato preavviso, nulla ovviamente impedisce all’affittuario di lasciare l’immobile. Quello che però deve fare è procedere al pagamento al locatore delle mensilità mancanti. Il mancato preavviso può portare, in alcuni casi, il locatore a decidere di procedere a una richiesta di danni da parte del locatario.

Da non dimenticare è poi il fatto che la restituzione della caparra non è obbligatoria. La somma in questione, infatti, può essere trattenuta dal proprietario come forma di pagamento di eventuali danni riguardanti l’immobile.

Tornando al nodo dei danni, ricordiamo che il loro ammontare in caso di inadempimento da parte del locatario deve essere stabilito dal giudice, che deve tenere conto di tutte le eventualità del caso (quanto appena specificato è stato stabilito dalla sentenza 2865/2015 della Corte di Cassazione).

Concludiamo rammentando che, in caso di disdetta anticipata di un contratto d’affitto con cedolare secca, non è necessario versare la sopra citata imposta di registro di 67 euro. Quando si parla di cedolare secca, si ha infatti a che fare con un’imposta sostitutiva che, di riflesso, accorpa anche quella di registro (oltre all’imposta di bollo).

Nel caso appena citato, è però necessario comunicare tramite modello RLI presentato all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto la volontà di recesso.