Qual è la differenza tra comodato e locazione?
Last Updated on Giugno 21, 2024
Approcciarsi per la prima volta al mondo immobiliare vuol dire avere a che fare con una marea di termini tecnici. Per documentarsi al meglio è opportuno, per esempio, conoscere la differenza tra comodato e locazione. In cosa consiste? Cerchiamo di capirlo bene nelle prossime righe di questo articolo.
Locazione e comodato: il significato
Per comprendere la differenza tra comodato e locazione, è il caso di analizzare nel dettaglio il significato di ciascuno dei due termini.
Comodato: di cosa si tratta?
Il comodato, normato dall’articolo 1803 del Codice Civile, è un contratto che coinvolge due parti. La prima consegna all’altra una “cosa mobile o immobile”. Il comodatario può servirsene per un determinato lasso di tempo e uso, impegnandosi, però, a restituirla. Il comodato può quindi essere visto come una forma di prestito gratuito.
Non essendoci pagamenti, il comodante non ottiene nulla in cambio dell’utilizzo del bene mobile o immobile. In alcuni casi, che approfondiremo meglio nelle prossime righe, può vedersi riconosciuto un rimborso.
Un’altra caratteristica del comodato riguarda, oltre alla gratuità, il suo avere forma libera. Può essere concluso sia verbalmente, sia ricorrendo, per esempio, a una scrittura privata. Non ci sono obblighi particolari a cui fare riferimento.
Attenzione, però: ciò non vuole assolutamente dire che non sia necessario registrare il comodato – parliamo ovviamente di beni immobili – all’Agenzia delle Entrate. Se si opta per la forma scritta, la registrazione è obbligatoria. La forma orale la prevede solo nei frangenti in cui il comodato è citato in un alto atto per il quale la legge richiede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Rammentiamo altresì che il perfezionamento del comodato avviene nel momento in cui il comodatario entra in possesso del bene.
Cosa dire, invece, in merito alla scadenza? Che si possono avere due situazioni. Ecco quali:
- Comodato a termine, situazione in cui è stata stabilita una scadenza;
- comodato a tempo indeterminato.
Nella seconda delle due circostanze ricordate, non essendoci una scadenza ufficialmente stabilita, il comodante può richiedere la restituzione dell’immobile – o di qualunque altro bene oggetto del contratto – in qualunque momento.
Cosa si intende per locazione?
Proseguiamo il nostro percorso alla scoperta della differenza tra comodato e locazione soffermandoci sulle peculiarità della seconda. La locazione è un contratto in cui una parte, tecnicamente detta locatore, si assume un obbligo nei confronti di un’altra, il locatario, di dare il godimento di un bene, che può essere mobile o immobile, per un lasso di tempo stabilito e a fronte di un corrispettivo economico. Il contratto di locazione deve avere le seguenti caratteristiche:
- Essere consensuale: il perfezionamento, infatti, avviene attraverso la semplice espressione della volontà delle parti coinvolte, a prescindere dal momento in cui il locatario inizia a godere del bene;
- con prestazioni corrispettivi: il locatore si impegna a fare in modo che il locatario possa godere del bene – in questo articolo, abbiamo parlato nel dettaglio degli obblighi del proprietario in un contratto di locazione – mentre il secondo si impegna a versare il canone;
- durata: gli effetti del contratto vanno avanti nel tempo;
- forma libera: il perfezionamento, infatti, può avvenire anche oralmente. Questo non è possibile, però, quando il contratto di locazione ha finalità abitativa o commerciale. In questi casi, la normativa vigente prevede di procedere con la redazione del contratto, con la firma di locatore e locatario e con la regolare registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Comodato d’uso e locazione: cosa cambia?
Dopo aver visto i significati tecnici delle due espressioni, abbiamo gli strumenti per capire bene la differenza tra comodato e locazione. Il principale aspetto distintivo riguarda il fatto che, nel caso del comodato, il contratto è quasi sempre gratuito. Nella locazione, invece, vede come imprescindibile il pagamento di un corrispettivo in denaro, il canone, per poter godere dell’immobile.
Nelle righe precedenti, abbiamo specificato che il comodato d’uso prevede quasi sempre la gratuità. Per amor di precisione, è bene sottolineare che esistono casi in cui le parti coinvolte si mettono d’accordo affinché il comodatario proceda al versamento di una somma di denaro simbolica, un piccolo rimborso spese. In questi casi, si parla di comodato oneroso.
Sia la normativa, sia l’orientamento giuridico consentono questa variante del comodato d’uso gratuito. La condizione principale è una: la prestazione economica versata dal comodatario deve essere modesta. Non deve, infatti, rappresentare un corrispettivo paragonabile a un canone mensile di locazione. Giusto per fare un esempio concreto, rammentiamo che la legge considera compatibile con il comodato d’uso oneroso il pagamento, a parte del comodatario, delle utenze della luce o del gas o delle spese di condominio, quando presenti.
In merito al comodato d’uso oneroso, è importante citare la sentenza della Corte di Cassazione 3021/2001. In tale occasione, gli ermellini hanno specificato che, nei casi in cui si è in presenza di un modus a carico del comodatario, viene meno il carattere di gratuità che caratterizza il comodato d’uso solo nei casi in cui il vantaggio per il comodante si pone come corrispettivo del godimento del bene oggetto del comodato in forma di controprestazione, come previsto dalla sentenza della Cassazione 9718 del 25 settembre 1990.
Il comodato d’uso oneroso può essere concluso sia in forma scritta, sia in forma verbale. Nel primo caso, come nei frangenti in cui si ha a che fare con il comodato gratuito, è necessario procedere con la registrazione. Anche per il secondo, valgono le regole previste per il comodato d’uso gratuito.
Concludiamo questo excursus dedicato alla differenza tra comodato e locazione rammentando che, se si procede con la registrazione, è necessario versare una somma di 200 euro all’Agenzia delle Entrate e, ogni quattro facce del contratto, apporre una marca da bollo del costo di 16 euro.