Last Updated on Aprile 29, 2023

Conosci la differenza tra locazione e affitto? Molto spesso, sia quando ci si trova nelle vesti di proprietari immobiliari, sia quando si cerca casa, si tende a pensare che i due termini sopra menzionati siano sinonimi. Non è vero! Nelle prossime righe di questo articolo, cercheremo assieme di scoprire come mai.

Locazione e affitto: c’è differenza?

Se hai un immobile di proprietà e hai intenzione di metterlo a reddito, conoscere la differenza tra locazione e affitto è molto importante. Tra i servizi di Zappyrent rientra anche la gestione del contratto, ma è comunque utile sapere con che cosa si ha a che fare. No, locazione e affitto non sono la stessa cosa. Si parla, infatti, di due regimi contrattuali con peculiarità in parte differenti. Seguici nei prossimi paragrafi per tutti gli approfondimenti tecnici.

Cos’è la locazione?

Dicesi locazione il contratto, disciplinato dall’articolo 1571 del Codice di Procedura Civile, che vede coinvolte due parti, la prima si obbliga “a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Come abbiamo appena specificato, la locazione può avere come oggetto anche altri beni diversi dagli immobili (p.e. i veicoli).

Quali sono gli obblighi a carico delle parti?

A quali obblighi devono fare riferimento le parti coinvolte in un contratto di locazione? Lato locatore, è necessario consegnare la “cosa locata” al locatario in stato di manutenzione idoneo. Il locatore, con la firma del contratto, si impegna altresì per mantenere la “cosa locata” in uno stato tale da renderla fruibile sulla base dell’uso convenuto.

Da non dimenticare, inoltre, è l’obbligo, sempre a carico del locatore, di garantire al locatore il “pacifico godimento” della cosa locata per tutta la durata del contratto. Il conduttore, dal canto suo, è tenuto a custodire la “cosa locata” applicando la “diligenza del buon padre di famiglia”. Risulta obbligato a servirsene rispettando l’uso espresso nel contratto e, ovviamente, a pagare il corrispettivo economico, ossia il canone di locazione.

La locazione e il leasing sono la stessa cosa?

Oggi come oggi, si tende spesso a fare confusione non solo sulla differenza tra locazione e affitto, ma anche a pensare che locazione e leasing siano la stessa cosa. Dal punto di vista tecnico, il leasing può essere definito come una forma atipica di locazione, che chiama in causa un contratto di finanziamento che può essere sia a medio sia a lungo termine. Alla fine del contratto, è possibile scegliere se rinnovare o se procedere, versando un corrispettivo economico, ad acquistare il bene.

Differenza tra locazione e comodato

Oltre che sulla differenza tra locazione e affitto e tra locazione e leasing, è il caso di cercare di capire cosa cambia anche tra locazione e comodato. In quest’ultimo frangente, si parla di un contratto in cui un comodante concede a un comodatario l’uso temporaneo di un bene, mobile e non solo, senza il versamento di corrispettivi economici.

La locazione è diversa anche dall’usufrutto, diritto reale minore in cui un usufruttuario ha il godimento di un bene, immobile o mobile, non diventandone proprietario. L’usufruttuario non ha l’obbligo di versare canoni e, a differenza di quanto accade con la locazione, può affittare il bene.

La disciplina delle locazioni immobiliari

Quando si parla di locazioni immobiliari a uso residenziale, è bene ricordare che i contratti sono disciplinati in maniera molto rigorosa dal legislatore. I testi normativi di riferimento in merito sono la legge 392/1978 e la legge 431/1998.

L’attenzione del legislatore si è concentrata in particolare sulla durata. Quest’ultima può essere caratterizzata dallo schema 4+4 – contratto che dura quattro anni e che viene rinnovato automaticamente per la medesima durata – o da quello 3+2, che caratterizza i contratti a canone concordato applicabili per la locazione di immobili situati in Comuni ad alta densità abitativa. Da non dimenticare è poi l’esistenza del contratto di locazione a uso transitorio. In questo frangente, la durata può andare da 1 a 18 mesi.

Cosa sapere sull’affitto

Premettendo il fatto che esiste una differenza tra locazione e affitto nonostante, di frequente, si tenda a considerare i due termini come sinonimi, è naturale chiedersi quale siano le peculiarità tecniche della seconda tipologia di contratto.

La differenza rispetto alla locazione riguarda il fatto che, nel caso dell’affitto, si ha a che fare con il “godimento di una cosa produttiva” (articolo 1615 del Codice Civile). Per il legislatore, infatti, l’affitto è una tipologia di contratto che vede una delle parti coinvolte avere non solo il godimento di un bene mobile o immobile, ma anche trarre dei frutti economici dallo stesso. I suddetti frutti possono essere di due tipi:

• Naturali, come per esempio il raccolto risultante dalla coltivazione di un terreno;
• civili, ossia i canoni percepiti a seguito della formalizzazione di un contratto di subaffitto.

Locazione vs affitto: cosa cambia?

La differenza tra locazione e affitto è quindi chiara. Nel secondo frangente, l’affittuario può andare oltre al godimento del bene e mettere in campo delle attività finalizzate a ottimizzare i frutti economici da esso derivanti. 

Essenziale è sottolineare che, nel momento in cui ci si focalizza sull’interpretazione del contratto – ovviamente parliamo a prescindere da quello che le parti in gioco specificano – la vera natura può essere compresa analizzando il peso che ha il mero godimento del bene oggetto del contratto.

Facciamo un esempio concreto per capire meglio. Se, tra le righe del contratto, si utilizza semplicemente la dicitura “consegna dei locali” a un soggetto che poi andrà a vivere presso l’immobile, si ha a che fare con una locazione. Nei frangenti in cui, invece, al centro dell’attenzione c’è, oltre alla consegna dei locali, anche quella di beni strumentalizzati finalizzati all’esercizio di un’attività, ci si trova davanti a un contratto di affitto.