Last Updated on Gennaio 15, 2023

Quali sono, in un contratto di locazione, gli obblighi del proprietario dell’immobile? Dopo aver parlato dei doveri del locatario una volta finito il contratto, ci soffermiamo su quello che, invece, è dovuto all’altra parte in gioco, ossia il locatore.

Le domande in merito sono normalissime. Chiunque abbia un immobile e l’intenzione di mettere in affitto in maniera sicura la propria casa, si interroga sul tema. Se ti riconosci in questa descrizione, non devi fare altro che proseguire nella lettura dell’articolo per scoprire informazioni che ti potrebbero risultare molto utili.

Obblighi del proprietario nei confronti dell’inquilino: i riferimenti normativi

Quando si parla di obblighi del proprietario in un contratto di locazione e dei riferimenti normativi in merito, bisogna guardare al contenuto dell’articolo 1575 del Codice Civile, intitolato “Obbligazioni principali del locatore”.

Grazie ad esso, possiamo farci un’idea chiara degli obblighi di chi affitta un appartamento. Ecco i principali:

• Consegnare l’immobile in buono stato: fondamentale è che l’unità sia priva di vizi e di difetti tale da compromettere il pieno godimento da parte del locatario;
• mantenimento dell’appartamento in uno stato idoneo tale da renderlo adeguato all’uso convenuto. Il proprietario, inoltre, ha l’obbligo di provvedere alle riparazioni necessarie affinché quanto appena ricordato si verifichi;
• garantire all’affittuario il tranquillo godimento dell’immobile, in particolare nei casi in cui dovesse intervenire una terza persona con la pretesa di vantare diritti sulla casa.

Obblighi del proprietario nei confronti dell’inquilino: la presenza di vizi

Soffermiamoci un attimo sull’obbligo, da parte del proprietario di un immobile che mette in affitto la propria casa, di consegnare, all’inquilino, l’unità suddetta in buono stato. La normativa vigente prevede che possa essere fatta salva la possibilità dell’accettazione, da parte del locatario, di un immobile caratterizzato dalla presenza di vizi.

L’accettazione comporta, per forza di cose, l’impossibilità di procedere, in fase successiva, a qualsiasi contestazione.

La legge prevede quindi che, un proprietario intenzionato a proporre sul mercato degli affitti il proprio immobile, debba comunicare all’affittuario la presenza di vizi occulti in grado di compromettere, da parte del soggetto appena citato, il pieno godimento dell’unità stessa.

Cosa dire, invece, in merito ai cosiddetti vizi palesi, ossia quelli chiaramente visibili a chiunque visiti l’unità immobiliare? Il proprietario della casa non è in alcun modo tenuto a comunicare la loro presenza. Il motivo? Come appena accennato, sono visibili a occhio nudo e spetta solo all’aspirante inquilino, in fase di visita dell’appartamento, decidere se rappresentano meno un fattore negativo ai fini della scelta della casa.

Il consiglio che si dà sempre è quello di esplicitare l’elenco completo di tutti i vizi, palesi o meno che siano, nel contratto o nel verbale di consegna dell’immobile.

Ricordiamo a questo punto che, tra gli obblighi del proprietario, rientra il fatto di non poter consegnare al locatario un’unità immobiliare priva dei servizi essenziali e dell’abitabilità.

Doveri del locatore: come regolarsi nei casi in cui è presente della muffa sui muri?

Quando si tocca l’argomento degli obblighi del proprietario in un contratto di locazione, sono diverse le circostanze specifiche sulle quali ci si interroga. Una delle più frequenti riguarda i casi in cui, sui muri della casa, è presente della muffa.

In questo caso, bisogna prendere come punto di riferimento l’articolo 1578 del Codice Civile, dal titolo “Vizi della cosa locata“. Secondo quanto previsto dal suddetto articolo, la presenza di umidità e muffa, nei casi in cui dipende da difetti strutturali dell’unità immobiliare, è considerabile come un vizio così grave tale da rendere l’immobile inidoneo all’uso pattuito in sede contrattuale. Alla luce di ciò, l’affittuario ha la facoltà di richiedere l’immediata risoluzione del contratto di locazione.

In questi frangenti, il locatore è ritenuto responsabile. Tra gli obblighi del proprietario dell’immobile rientra quindi il dover rispondere ai danni subiti dall’affittuario.

Obbligo di manutenzione del proprietario: ecco cosa sapere

Tra gli obblighi del proprietario dell’immobile in un contratto di affitto, rientra anche la manutenzione dell’unità. Ecco quali sono le tipologie di riparazione che spettano al locatore:

• Lavori di manutenzione straordinaria (p.e. la sostituzione di impianti che non funzionano più);
• lavori di manutenzione ordinaria ma di elevato valore (p.e. la sostituzione della corda della tapparella ormai logora).

All’inquilino, invece, spetta il pagamento dei lavori di piccola manutenzione. In merito alla sostituzione dei tubi, è essenziale che l’esecuzione del suddetto lavoro non comporti in alcun modo opere murarie.

Obblighi del proprietario di un immobile: il godimento dell’unità

Parlando degli obblighi del proprietario dell’immobile specificati nell’articolo 1575 c.c., abbiamo fatto cenno al dovere di garantire il pacifico godimento dell’unità, tutelando il locatario dalle molestie di eventuali soggetti terzi con la pretesa di avere diritti sulla casa.

Precisiamo che la normativa vigente non prevede, da parte del proprietario di un’unità immobiliare che affitta la propria casa, l’obbligo di garantire la tutela dalla condotta di vicini rumorosi.

La registrazione del contratto

Tra i doveri del proprietario di un immobile dato in affitto rientra anche, come ben si sa, la registrazione del contratto. In caso di locazione immobiliare, entro 30 giorni dalla stipula dello stesso il locatore è tenuto a procedere alla suddetta registrazione.

Come previsto dal Decreto Legge n°59 del 21 marzo 1978 – per la precisione dall’articolo 12 – il proprietario è tenuto, in caso di cessione del godimento di un immobile o di parte di esso per un lasso di tempo superiore a un mese, a comunicare la cosa alle autorità di pubblica sicurezza del Comune dove l’unità immobiliare è situata. La comunicazione, da fare in commissariato o al sindaco, va effettuata entro 48 ore dalla consegna dei locali all’affittuario.