Last Updated on Luglio 17, 2024

Come sono cambiati i prezzi delle case, sotto la Madonnina, nelle aree dove passa la linea M4? Milano è una città dove, dopo la crisi del Covid, seppur con un forte rallentamento causato dall’inflazione e dall’aumento dei tassi dei mutui, non mancano gli investimenti in immobili da parte di chi vuole crearsi una seconda entrata sicura affittando a utenti privati.

Quando si fa questa scelta, il primo passo da compiere è passare in rassegna i prezzi delle case in città. Il capoluogo lombardo è, dal punto di vista delle quotazioni immobiliari a livello nazionale, in cima alla lista.

Numeri alla mano, nel mese di giugno sono stati chiesti, in media, 5.271 euro al metro quadro, con un incremento del 3,82% rispetto al sesto mese del 2022,quando chi ha venduto casa ha chiesto mediamente 5.077 euro al metro quadro. Il prezzo di giugno 2023 è stato, nell’arico dell’ultimo biennio, il più alto.

Tra i cambiamenti più recenti che hanno interessato il contesto meneghino, troviamo indubbiamente l’inaugurazione della linea M4 della metropolitana urbana. Inaugurata il 4 luglio, che impatto ha avuto, a meno di 20 giorni dalla prima corsa, sui prezzi delle case? Scopriamolo assieme nelle prossime righe di questo articolo.

Milano: dove sono cresciuti di più i prezzi delle case?

Tra le zone interessate dal passaggio della linea M4 che hanno avuto l’impatto più consistente dal punto di vista dei prezzi delle case a Milano troviamo in prima posizione l’area di Piazzale Susa, con le vie adiacenti.

Parliamo di una zona che, dal 2016 ad oggi, ha visto i prezzi al metro quadro crescere del 55% circa. Per amor di precisione, è il caso di ricordare che, nell’anno sopra menzionato, si parlava già a tempo del progetto.

Gli scavi per le indagini archeologiche preliminari sono infatti partiti nel 2008. Inizialmente, si parlò dell’apertura di una tratta iniziale di tre stazione nel 2015, in occasione di Expo. L’anno prima, la giunta dell’allora sindaco Giuliano Pisapia escluse categoricamente l’appena menzionata possibilità.

Tornando alle zone dove passa la M4 che sono state interessate da un cambiamento sensibile dei prezzi delle case, citiamo il quartiere Forlanini. Già al centro dell’attenzione, nell’ultimo decennio, per via dell’apertura della fermata del passante ferroviario, nel lustro più recente ha visto i prezzi al metro quadro delle casa in vendita crescere “solo” del 40% circa. L’aumento è meno consistente in quanto, a detta degli esperti del settore, la vicinanza con lo scalo aereo di Linate, che ha da sempre un forte legame con la zona, porta l’area a essere caratterizzata da una densità abitativa ridotta.

Un caso degno di nota riguarda Piazza Tricolore. In quest’area di Milano, anch’essa interessata dal passaggio della linea M4, il trilocale, tipologia di appartamento tra le più richieste in contesto meneghino e non solo in particolare da dopo la pandemia, vale, in media, il 46% in più rispetto a sette anni fa.

Si potrebbe andare avanti ancora molto a parlare delle zone meneghine che, negli ultimi anni ma anche nei mesi più recenti pre apertura della linea M4, hanno visto i prezzi delle case salire notevolmente.

Nell’area di Viale Argonne – Via Sismondi, dal 2011 al primo semestre del 2022 i prezzi delle case al metro quadro sono cresciuti del 29%. Dai 3.450 euro/metro quadro di 12 anni or sono, si è passati, nel corso del primo semestre 2022, a 4.450 euro al metro quadro.

I motivi? Il miglioramento dell’accessibilità della zona garantito dall’apertura della linea M4. Anche la zona di Mecenate è stata al centro, nel corso degli anni, di un evidente aumento dei valori delle quotazioni al metro quadro. Dal 2011 ad oggi, l’aumento è stato pari al 13%, con il raggiungimento, nei primi sei mesi dello scorso anno, di una media di 3.350 euro/metro quadro.

La corsa del centro e le prospettive per il futuro

Fra le altre zone interessate da un’effettiva impennata dei prezzi delle case per fattori combinati che comprendono anche l’apertura della linea M4, sono da citare strade del centro come Corso Europa, a ridosso di Piazza San Babila, e Corso di Porta Vittoria.

 Come sottolineato da Scenari Immobiliari lo scorso novembre, l’analisi dell’andamento dei prezzi delle case nelle microzone del capoluogo lombardo ha permesso di mettere in primo piano una generale correlazione positiva tra l’arrivo dell’infrastruttura che è la metropolitana e la crescita dei prezzi delle case in vendita.

In generale, il trend di aumento riguarda soprattutto le zone semicentrali e quelle periferiche. Queste ultime, in passato spesso poco accessibili, con l’arrivo della metropolitana risultano meno marginalizzate rispetto al centro e al cuore  La crescita, come abbiamo visto, dura, a fasi alterne, da più di un decennio.

Da novembre 2022, mese dell’apertura della prima tratta tra lo scalo aereo di Linate, ora raggiungibile a Piazza San Babila in poco più di 10 minuti, e Piazzale Dateo, è stata particolarmente marcata anche per via di altri fattori, trend inflattivo in primis, e continuerà su questa linea per tutto il 2024.

Una linea che attraversa numerosi quartieri

Il progetto della linea M4 della metropolitana milanese ha unito tra loro quartieri molto diversi che, come abbiamo appena visto, sono da anni al centro di un aumento delle quotazioni immobiliari al metro quadro mai visto prima.

Quando li si chiama in causa è doveroso rammentare che, a prescindere dall’arrivo della metropolitana, sono stati concretizzati, negli ultimi anni, dei progetti di riqualificazione che hanno indubbiamente contribuito all’aumento dei prezzi degli immobili nel comparto residenziale.

Oltre alla già citata Via Mecenate, fra le strade coinvolte nei sudetti progetti è possibile citare Via Savona, Via Lorenteggio, Via Gonin, per non parlare dell’area di Sant’Ambrogio, dove la linea M4 incrocia la verde, e dell’Università Cattolica del Sacro Cuore.