Last Updated on Gennaio 13, 2023

Contratto di locazione con più conduttori: è possibile? Come funziona? Cosa bisogna fare in caso di recesso? Sono sempre di più, oggi come oggi, i proprietari di casa che hanno a che fare, una volta proposto il proprio immobile sul mercato, con aspiranti locatari che, per riuscire a sostenere meglio le spese dell’affitto, non certo irrilevanti al giorno d’oggi, chiedono di stipulare un contratto che comprenda più intestatari.

La prima cosa da dire al proposito è che sì, la legge consente ai proprietari di casa di stipulare un contratto di locazione con più intestatari. Nel momento in cui si opta per questa strada, però, è bene essere a conoscenza di alcuni aspetti tecnici fondamentali per procedere rispettando la normativa vigente.

Nelle prossime righe di questo articolo, ci soffermeremo proprio su questa tematica. Se ti interessa saperne di più per affrontare con le giuste conoscenze le istanze da parte degli aspiranti inquilini della tua casa in affitto, non devi fare altro che proseguire nella lettura!

Contratto di locazione con due conduttori o più: il riferimento normativo

Come poco fa accennato, la stipula di un contratto di locazione con più conduttori è prevista dalla legge. Il riferimento normativo è l’articolo 1321 del Codice Civile, che spiega chiaramente di cosa si parla quando si utilizza il termine “contratto”.

“Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”

Da queste parole è chiaro che, quando si ha a che fare con un contratto di locazione, possono esserci tranquillamente in gioco anche più di due parti. Ciò vuol dire che un proprietario ha tranquillamente modo di affittare il proprio immobile a più intestatari.

Affitto con più locatari: gli obblighi degli intestatari del contratto

Entrando nel vivo dei dettagli tecnici relativi al contratto di locazione con più conduttori, vediamo ora gli obblighi degli affittuari. In questo caso, bisogna fare riferimento agli articoli 1292 e 1294 del Codice Civile. Sulla base di quanto specificato in questi ultimi, gli inquilini che affittano un appartamento sono soggetti, in solido, ai seguenti obblighi:

• pagamento del canone;
• pagamento degli oneri accessori e adempimento di tutti gli altri obblighi previsti dal contratto di locazione.

Attenzione: queste sono le regole generale! Nei singoli casi, si può procedere in maniera diversa e, per esempio, mettere in primo piano quella che, dal punto di vista tecnico, viene definita come esclusione della solidarietà passiva. Ciò vuol dire, in poche parole, che ogni singolo affittuario può pagare il canone in maniera disgiunta e autonoma rispetto agli altri intestatari.

Contratto di locazione intestato a più persone: i requisiti per la validità

Quali sono i requisiti che devono essere soddisfatti per poter parlare di validità di un contratto di locazione con più conduttori? Esattamente come nel caso in cui a essere coinvolte sono due parti, è necessario che il contratto venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, è fondamentale che venga validato da tutti gli affittuari.

Come funziona il recesso in caso di contratto di locazione con più conduttori?

Quando si ha a che fare con un contratto di locazione con più conduttori, è naturale farsi domande, se ci si trova nei panni del proprietario, in merito alla gestione del recesso. Nelle situazioni come quella a cui è dedicato questo articolo, la legge prevede la possibilità, per il singolo inquilino, di procedere al recesso del contratto d’affitto nel rispetto delle normative vigenti. Tutto questo è possibile senza che gli altri affittuari facciano per forza la stessa scelta.

Nelle circostanze appena descritte, si ha a che fare con quello che, nel linguaggio giuridico, è noto come recesso parziale. Uno degli intestatari risolve il contratto; quest’ultimo, però, mantiene la sua efficacia per gli altri. Gli inquilini che proseguono l’affitto sono obbligati in solido al pagamento del canone mensile di affitto.

La possibilità da parte del singolo conduttore di recedere dal contratto di affitto che coinvolge più locatari è realtà nella giurisprudenza italiana a seguito della sentenza 1011 della Corte di Cassazione risalente al 27 febbraio 1978.

Secondo la suddetta sentenza – che viene spesso chiamata in causa negli studi professionali in situazioni come le separazioni di coppie che vivono in affitto – “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione“.

In merito alla procedura di recesso in caso di contratto di locazione con più conduttori, è fondamentale sottolineare che l’affittuario che vuole procedere alla risoluzione non deve chiedere né il consenso degli altri intestatari, né quello del proprietario. Il locatore, infatti, è per legge tenuto a rispettare i diritti del conduttore che opta per il recesso parziale.

Un altro aspetto importante da sottolineare quando si discute di recesso parziale in un contratto di locazione con più conduttori riguarda la necessità di registrare il suddetto cambiamento. La legge prevede che la registrazione vada effettuata entro 30 giorni dall’ufficializzazione del sopra menzionato recesso.

Concludiamo con il focus su un interrogativo molto diffuso relativamente al tema del paragrafo: nei casi in cui si concretizza un recesso parziale da una locazione che coinvolge più intestatari, il contratto è da intendersi risolto anche per gli altri? Può succedere, ma nel contratto deve essere presente una clausola specifica in merito. In questo frangente, si avrebbe a che fare con quella che è denominata condizione risolutiva, elemento disciplinato dall’articolo 1360 del Codice Civile.