Last Updated on Luglio 17, 2024

Chi possiede un immobile e valuta la possibilità di metterlo a reddito, è naturale che si chieda se il locatario può apportare migliorie all’appartamento in affitto. Soprattutto se è la prima volta che ci si approccia al mondo delle locazioni e alle sue numerose regole, è normale farsi questa domanda. Per scoprire la risposta, non devi fare altro che proseguire nella lettura di questo articolo.

Migliorie apportate dal locatario: sono consentite dalla legge?

Sì, il locatario ha la possibilità di apportare migliorie all’appartamento in affitto. La legge lo consente, a patto che il conduttore agisca sempre mettendo in primo piano la diligenza del buon padre di famiglia e che non cambi la destinazione d’uso della proprietà. Le suddette migliorie possono consistere anche in interventi che impattano positivamente sul valore dell’immobile.

Migliorie: il locatario ha diritto a un rimborso?

Il locatario che apporta migliorie all’appartamento in affitto non ha diritto ad alcun rimborso. Attenzione: questo vale a meno che non si specifichi diversamente nel contratto di locazione. 

Nei frangenti in cui l’indennità è prevista da contratto, a quanto ammonta la cifra? Alla cifra minore tra quanto sostenuto per gli interventi e il valore dell’unità immobiliare al momento della sua restituzione.

Doveroso è sottolineare che, affinché l’inquilino ottenga l’indennità, il silenzio assenso da parte del locatore di fronte alle migliorie all’appartamento in affitto non è sufficiente. La legge, infatti, prevede una chiara manifestazione di volontà, che può essere anche tacita. Quello che conta è che arrivi un’approvazione esplicita alle innovazioni tecniche che hanno coinvolto l’immobile.

Un altro aspetto cruciale da sottolineare riguarda il fatto che l’autorizzazione all’esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria e/o straordinaria non può essere considerata alla medesima stregua delle migliorie che permettono di ottimizzare il comfort dell’immobile.

Tornando un attimo con il focus sul calcolo dell’indennità – nei casi in cui è prevista – sottolineiamo che, per individuare il valore maggiore dell’immobile, è necessario fare la differenza tra la quotazione del bene prima dei lavori e quella calcolata al momento della restituzione al locatore. Dal punto di vista tecnico, l’indennità che il locatario può ricevere per le migliorie apportate all’appartamento in affitto è definibile come credito di valore.

Sulla base del principio nominalistico, viene quindi riversato sul soggetto creditore il rischio derivante dalle variazioni di potere di acquisto che coinvolgono la moneta al momento della liquidazione.

C’è un tempo limite per richiedere il versamento dell’indennità?

Il locatario che, a sue spese, ha apportato migliorie all’appartamento in affitto, se la possibilità di ottenere un rimborso è esplicitata nel contratto di locazione può procedere alla richiesta dello stesso solo al momento della restituzione dell’immobile. Solo in tale contesto, infatti, è possibile fare un confronto effettivo tra le spese che il conduttore ha sostenuto e l’impatto sul valore dell’immobile.

Anche se il credito è esigibile solo alla fine del contratto di locazione, il locatario non ha diritto, in virtù di ciò, di continuare a occupare l’immobile senza diritto di farlo.

Nei frangenti in cui le migliorie all’appartamento in affitto sono state approvate dal proprietario dell’immobile e concordate con quest’ultimo, il locatore non ha la facoltà di richiedere l’eliminazione dei risultati degli interventi e di far pagare tutto all’ex locatario.

Il punto di vista della Cassazione

Sul tema delle migliorie all’appartamento in affitto apportate dal locatario, è utile chiamare in causa il punto di vista della Corte di Cassazione. Degna di nota è in particolare la sentenza 3548 del 10 febbraio 2017. Cosa stabilisce? Che, in caso di migliorie senza autorizzazione del proprietario, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, anche nei frangenti in cui il contratto arriva a risoluzione per inadempimento del locatore.

Nella situazione specifica della sentenza, si parla di vizi alla cosa locata causati da un’infestazione di tarli nel tetto. Il conduttore, inizialmente non edotto in merito al problema, aveva effettuato dei lavori sulle fognature senza accordarsi preventivamente con i proprietari dell’appartamento.

Come poco fa accennato, gli ermellini non hanno accordato il rimborso al conduttore dell’immobile in quanto, non essendo presente un consenso da parte del proprietario alle migliorie all’appartamento in affitto, è stata data per certa l’assunzione, da parte dell’affittuario, del rischio di inutilità delle cifre sborsate. Quanto appena ricordato va considerato anche se il conduttore non ha avuto modo, a causa dei già menzionati vizi, di godere della cosa locata.

Scrittura privata per migliorie

La legge, ad oggi, non fornisce indicazioni specifiche sulle modalità che il proprietario di un immobile può considerare per dare il consenso alle migliorie all’appartamento in affitto apportate dall’inquilino. Per chiarire al meglio gli accordi, si consiglia di optare per il mezzo della scrittura privata o, in alternativa, per l’email. 

Nodale è sottolineare che, anche in presenza di documentazione in grado di accertare il consenso del locatore alle migliorie all’appartamento in affitto pagate dall’inquilino, in caso di mancato pagamento il locatario non avrebbe la possibilità di procedere alla compensazione tramite la riduzione della somma versata al momento del pagamento del canone di locazione o attraverso la cessazione dei versamenti.

Le due obbligazioni sono infatti diverse e le norme che regolamentano il loro versamento – e ciò a cui si va incontro nell’eventualità di mancato pagamento – non sono sovrapponibili.

Quello che il locatario può fare è agire legalmente contro il conduttore inadempiente, facendo in modo di ottenere l‘emissione di un decreto ingiuntivo nei suoi confronti.

La sospensione del pagamento del canone o la riduzione dell’ammontare dello stesso può portare alla richiesta, da parte del proprietario, di un’ingiunzione di sfratto dell’inquilino che risiede nell’immobile.