Last Updated on Aprile 5, 2024

In Italia è allarme per il generale aumento del canone di locazione. Con le principali città del Paese ormai inaccessibili per i single e i proprietari sempre più propensi a lasciare i propri immobili sfitti per paura di siglare contratti con inquilini morosi, non mancano le riflessioni su come arginare il problema.

A cercare risposte in merito ci hanno recentemente pensato gli esperti di Scenari Immobiliari, con il report Una Casa per Tutti: la Locazione in Italia, stilato in collaborazione con la società AbitareCo e presentato lo scorso 25 marzo in occasione dell’evento “Forum Locazione: Una Casa per Tutti”.

Le possibili soluzioni individuate per la risoluzione del problema della poca sostenibilità del canone di locazione sono due:

• Social housing, comparto spesso citato dagli esperti di Scenari Immobiliari e considerato vantaggioso soprattutto per città come Roma, Firenze e Milano;
• Multifamily, approccio che prevede l’intervento di grandi investitori istituzionali, che mettono in campo capitali ingenti per l’acquisto di immobili da locare interamente, in una fase successiva, sia a famiglie, sia a single.

Il report di Scenari Immobiliari, per quanto riguarda il secondo ambito parla di una generale lentezza nello sviluppo in Italia. I motivi sono soprattutto di natura culturale.

Inoltre, le operazioni che sono state fino ad ora concluse hanno riguardato soprattutto aree estremamente circoscritte, come per esempio quella della città di Milano, centro urbano con il canone d’affitto più alto d’Italia.

L’effetto di tutto ciò? La mancata modifica delle dinamiche di domanda e offerta. Oltre a ciò, è doveroso chiamare in causa l’impossibilità di dare vita a una vera e propria economia di scala legata sia gli investimenti, sia alla gestione.

Multifamily come possibile soluzione per il caro affitti: le sfide da affrontare

Il Multifamily si colloca, come già accennato, nell’elenco delle possibili soluzioni all’emergenza del caro affitti. Esistono, però, diversi ostacoli e sfide da affrontare. Oltre a quelli appena menzionati, è possibile chiamare in causa pure aspetti come l’eccessiva frammentazione delle proprietà – in un contesto come Milano, solo il 2% degli immobili disponibili sul mercato ha peculiarità compatibili con il Multifamily – e lo stock di scarsa qualità. In merito a quest’ultimo aspetto, l’Italia è al primo posto in Europa con il 68% circa degli edifici costruiti tra il 1945 e il 1990.

I numeri delle locazioni in Italia

Lo studio di soluzioni per aggirare la problematica del canone di affitto troppo alto in Italia si colloca in un contesto attualmente caratterizzato da circa 6,8 milioni di immobili adibiti agli affitti su tutto il territorio nazionale.

A questi numeri bisogna affiancare le circa 700mila unità che, invece, sono destinate agli affitti brevi.

In media, nel nostro Paese vengono finalizzati, ogni anno, circa 1,1 milioni di contratti di locazione di natura ordinaria. In questa globalità, circa il 65% delle situazioni riguarda i cosiddetti Comuni ad alta tensione abitativa.

Si tratta di numeri che “fotografano” sia situazioni di pressione immobiliare e, in generale, di interesse. Da un lato ci sono le 14 principali città metropolitane del Paese, dall’altro, invece, contesti dove l’offerta di immobili è alta e la domanda è bassa. Questi ultimi sono caratterizzati da un numero importante di famiglie che versano in stato di necessità economica e che, per questo, virano verso l’affitto, avendo troppe difficoltà nell’accedere a un mutuo.

Contratti di locazione in crescita

Nonostante l’emergenza legata all’aumento del canone di locazione, nel 2023, in Italia, il numero di contratti è aumentato. Dati alla mano, parliamo di 1,4 milioni di unità immobiliari a livello nazionale, con un incremento del 4,1% rispetto al 2022.

Guardando in maniera più precisa le cifre, ci si può accorgere, però, di una perdita di quota rispetto ai volumi pre-pandemia. Dal 2019, i contratti di locazione in Italia sono diminuiti del 5% circa.

Cosa si può dire in merito alle previsioni per il 2024, che ha appena archiviato il suo primo trimestre? Si parla di un generale consolidamento dei livelli già raggiunti.

Si potrà apprezzare molto probabilmente un incremento dei volumi e, nel medesimo tempo, una crescita dell’ammontare medio del canone di locazione. Le previsioni mettono in primo piano un probabile aumento attorno all’1,5% su scala nazionale, crescita che permetterebbe di toccare la soglia degli 82 euro annui al metro quadro.

Il record di rendimenti

Sono svariate le sfaccettature che caratterizzano il mercato degli affitti in Italia. Si ha a che fare con la necessità di rendere meno problematici gli incrementi del canone di locazione medio richiesto, ma anche con rendimenti che, ribadiamo, non hanno paragoni su scala UE.

Sempre sulla base del report di Scenari Immobiliari, sulle due principali piazze urbane, ossia Milano e Roma, corrispondono rispettivamente al 4,5 e al 5%. A livello nazionale, si parla di un ragguardevole 7,67% – fonte: Global Property – contro il 4,56 della Francia.

Si tratta di numeri che dovrebbero portare chi ha investito in immobili a fare il grande passo della proposta sul mercato degli affitti, ricordando che, grazie a strumenti come la nostra formula Protezione Zappyrent e lo screening dei potenziali inquilini, è possibile eliminare e prevenire il problema della morosità.