Last Updated on Dicembre 2, 2021

Come funziona la vendita nuda proprietà? Se ti stai ponendo questa domanda, sei nel posto giusto! Nelle prossime righe abbiamo cercato di raccogliere alcune informazioni su questa tematica di grande rilevanza in ambito immobiliare. Parleremo sia di nuda proprietà cos’è, sia di come si calcola il valore dell’usufrutto di un immobile, soffermandoci anche sulle situazioni in cui conviene procedere alla tipologia di vendita sopra citata.

Vendita casa nuda proprietà: cosa significa?

Cosa si intende di preciso quando si parla di vendita nuda proprietà di una casa? Quando si utilizza questa espressione, si chiama in causa la scelta – molto diffusa per motivi di cui parleremo meglio nelle prossime righe dell’articolo – di vendere la proprietà di un immobile mantenendo il diritto di reale godimento, ossia l’usufrutto.

Nei casi in cui si decide di vendere la nuda proprietà di casa, si ha quindi la possibilità di occupare l’unità immobiliare per tutta la rimanente durata della propria esistenza in vita o per un periodo stabilito da un contratto. Chi acquista la nuda proprietà, dal canto suo, è effettivamente proprietario delle mura dell’unità immobiliare. Non ha però la possibilità di viverci dentro o di procedere allo sfratto dell’usufruttuario.

Nuda proprietà immobiliare: quando conviene venderla?

Come accennato nelle righe precedenti, sono diverse le persone che optano per la vendita nuda proprietà. Quali sono i vantaggi di questa scelta? Vediamone alcuni:

• Possibilità di accedere subito a una liquidità notevole che, per esempio, può essere impiegata per vivere gli ultimi anni della propria esistenza in una situazione di serenità economica;
• Alleggerimento del carico fiscale (questo è il fine, per esempio, di molti genitori anziani ancora in vita che scelgono di vendere la nuda proprietà ai figli e di rimanere usufruttuari della loro casa).

Anche per chi compra i pro da considerare sono diversi. In generale, bisogna ricordare che questa scelta, se si parla di chi acquista, viene fatta a scopo di investimento per il futuro, acquistando un immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Nuda proprietà vendesi: come viene stabilito il valore?

Quando una persona si interroga sulla possibilità di procedere alla vendita nuda proprietà, è naturale che si chieda come viene stabilito il valore da proporre sul mercato. Lo schema da seguire è molto semplice. Bisogna prendere il valore di mercato dell’immobile e sottrarre quello dell’usufrutto. A questo punto, è naturale domandarsi quali siano i criteri che determinano quest’ultimo. Vanno considerati nello specifico i seguenti due fattori:

• Tempo che manca al momento della scadenza dell’usufrutto;
• Età anagrafica dell’usufruttuario.

Più quest’ultimo soggetto è avanti con l’età, più sarà alto il valore della nuda proprietà proposta sul mercato. Entrando nel vivo della procedura per il calcolo del valore della nuda proprietà, facciamo presente la necessità di seguire questi step:

• Moltiplicazione del valore di mercato dell’immobile per il tasso di interesse legale. Il prodotto che si ottiene è la rendita annua;
• Moltiplicazione della rendita annua per un coefficiente che varia a seconda dell’età di chi decide di vendere la nuda proprietà e di subentrare come usufruttuario;
• Il risultato ottenuto, ossia il valore dell’usufrutto, deve, come ricordato nelle righe precedenti, essere sottratto da quello di mercato dell’immobile.

Nuda proprietà immobile: la divisione delle spese

Una volta formalizzata la vendita nuda proprietà, viene da chiedersi in che modo vengono divise le spese tra il nuovo nudo proprietario e l’usufruttuario. Per rispondere a questa domanda, è necessario ricordare che, nel momento in cui si procede alla sopra citata vendita, si continua a godere esattamente come prima dell’abitazione, fatta eccezione per alcuni aspetti di cui parleremo nei prossimi paragrafi.

Per quanto riguarda le spese, bisogna mettersi nell’ottica di avere a proprio carico:

• Oneri condominiali;
• Spese di manutenzione ordinaria;
• Spese per eventuali riparazioni;
• Imposte come l’IMU e la TASI.

Come funziona la nuda proprietà: cosa si può fare dopo la vendita?

Tra i numerosi interrogativi che vengono chiamati in causa quando si opta per la cessione nuda proprietà rientrano le domande relative alle cose che può fare il nuovo nudo proprietario una volta conclusa la vendita. Il soggetto in questione ha la facoltà di:

• Effettuare riparazioni straordinarie sull’immobile;
• Vendere quando vuole la nuda proprietà, senza però cambiare l’usufruttuario.

Quest’ultimo, dal canto suo, non ha la facoltà di cambiare la destinazione economica dell’immobile. Questo vuol dire, per esempio, che non può trasformarlo da abitazione a ufficio.

Vendita immobile con diritto di abitazione: chi sceglie questa alternativa?

Quando risulta conveniente procedere con la vendita della nuda proprietà? Vediamo alcuni casi da tenere presenti:

• Poche sostanze economiche – p.e. una pensione bassa – e volontà di non gravare sull’aiuto materiale dei figli;
• Necessità di provvedere autonomamente e in tempi celeri a eventuali cure mediche onerose;
• Semplice volontà di migliorare il proprio tenore di vita.

Come già detto, quando si opta per la forma di vendita a cui stiamo dedicando queste righe si ha spesso a che fare con persone intenzionate a concretizzare un investimento o con chi, invece, vuole assicurare un tetto sulla testa ai propri figli per il futuro.

Tra gli acquirenti tipo delle nude proprietà rientrano anche le coppie giovani – o i giovani lavoratori single – che, avendo iniziato da poco a lavorare, non hanno da parte abbastanza soldi per permettersi, per esempio, immobili in zone particolarmente prestigiose (p.e. il centro città).

Concludiamo rammentando che, una volta terminato il diritto di usufrutto, l’abitazione deve essere restituita al nudo proprietario nelle medesime condizioni in cui è stata ricevuta. Fanno ovviamente eccezione i naturali effetti dell’uso prolungato nel tempo.