Tutto quello che c’è da sapere sulla cedolare secca per affitti brevi
Last Updated on Maggio 11, 2021
La cedolare secca, da qualche anno, è attivabile anche sugli affitti brevi. Ecco perché chi possiede una casa al mare o in montagna può usufruire di questo regime di tassazione agevolato. Oggi noi di ZappyRent ti vogliamo spiegare come funziona e quali sono le modalità per applicarla.
Cedolare secca su affitti brevi: le novità
La cedolare secca, fino a qualche anno fa, era utilizzabile solo su immobili che possedevano determinate caratteristiche. Però il business degli affitti brevi e degli appartamenti destinati a case vacanze, ha cambiato le carte in tavola. Per tale ragione si è ritenuto necessario procedere a stilare un regolamento ad hoc, in modo da permettere a tutti coloro che hanno un immobile di farlo fruttare e di non pagare molte tasse sull’affitto.
I primi chiarimenti relativi alla cedolare secca su affitti brevi arrivano nel 2017. Con la circolare numero 24/E del 12 ottobre 2017 è stato posto un punto sulla questione proprio dall’Agenzia delle Entrate, l’ente che si occupa di regolarizzare e registrare i contratti di affitto. Nel 2020 con la famosa tassa Airbnb è stato spiegato come procedere con la cedolare secca rispetto ai contratti a breve termine, chi può accedervi e chi deve effettuare le comunicazioni richieste presso l’ente di riferimento. A tal riguardo sono state studiate anche delle sanzioni per chi non adotta comportamenti virtuosi.
A questo punto è importante concentrarsi su come accedere alla cedolare secca se si possiede un appartamento destinato ad affitti brevi. Ecco la guida a cura di ZappyRent: portale di affitti che facilita l’incontro tra privati.
Cedolare secca affitti brevi: come funziona
Quando si parla di cedolare secca secca per affitti brevi si intende un regime di tassazione sostitutiva del tutto facoltativa. Per accedere, anche in questo caso, è necessario un esplicito accordo tra le parti che desiderano affittare un certo immobile per un breve periodo di tempo.
I contribuenti, prima di poter proporre tale soluzione, devono sempre verificare di essere in possesso dei requisiti richiesti dalla legge, quindi, scegliere se optare per tale soluzione che esula dal regime ordinario. In questo modo potranno pagare sul reddito una percentuale che va ad inglobare Irpef e addizionali regionali e le imposte relative alla registrazione del contratto, cioè, imposta di registro e di bollo.
La cedolare secca può ritenersi valida anche se le locazioni non superano i trenta giorni ed è possibile applicarla anche se la transazione si svolge online. Si tratta di un’innovazione che ha regolamentato il mercato turistico del web che, come ben sappiamo, ha avuto molto successo in Italia e all’Estero.
Cedolare secca affitti brevi: la normativa
La cedolare secca affitti brevi periodi è fissata al 21% e a goderne sono solo le persone fisiche che utilizzano l’immobile per fini privati e non per l’esercizio di un’impresa. Per far sì che questo genere di contratto diventi realtà è necessario equiparare tali contratti a delle vere e proprie sublocazioni e non solo. Infatti è possibile accedere anche se si parla di comodato d’uso a titolo oneroso a patto, però, che la locazione non superi mai 30 giorni.
Per applicare la cedolare secca è importante che l’immobile sia residenziale, ubicato in Italia e accatastato nella categoria variabile da A1 ad A11. Sono escluse da tale beneficio le case classificate come A10 comprese le pertinenze, cioè, posti auto, box, cantine, mansarde o soffitte in genere.
Quando si parla di affitti brevi e di locazioni turistiche, sicuramente, ci viene in mente un periodo di relax dove gli inquilini non si vorranno occupare della pulizia dei locali o del cambio biancheria. Cosa succede allora? La cedolare secca è applicabile anche nel caso in cui si forniscano servizi collegati al cambio delle lenzuola o servizi aggiuntivi come wi fi, aria condizionata e pulizia giornaliera o periodica.
Chi accede ad un affitto breve non può bloccare l’immobile per più di trenta giorni, inoltre, non è possibile aggirare tale termine stipulando più contratti tra le stesse persone fisiche. Quindi se si sceglie il medesimo appartamento nel corso dello stesso anno si procede alla somma dei periodi. Se questi superano la soglia dei trenta, allora, si procede all’ordinaria registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate territoriale.
La cedolare secca non si applica su affitti brevi per imprese. Pertanto se si richiede un immobile solo per un determinato periodo di tempo, destinato all’apertura di un esercizio commerciale, il regime applicato è quello l’ordinario. Allo stesso modo non si accede a tale agevolazione se l’attività non viene esercitata abitualmente o se richiede il locale una persona giuridica titolare di impresa.
Cedolare secca su affitti brevi: gli obblighi degli intermediari
In questa disciplina grande valore hanno gli intermediari immobiliari sia italiani che esteri. È importante regolamentare il mercato in modo da non viziarlo e non creare situazioni di squilibrio e confusione che, come possiamo capire, generano problemi anche a livello fiscale.
Le nuove regole sugli affitti brevi riguardano i mediatori che hanno residenza in Italia, oppure, all’Estero. Inoltre sono obbligati a seguire tali direttive coloro che offrono piattaforme online su cui entrano in contatto domanda e offerta. Vi rientrano anche i soggetti che agiscono come associazioni.
A questo punto viene naturale chiedersi cosa fanno gli intermediari ai fini dell’applicazione della cedolare secca? Devono intervenire nel momento di stipula del contratto, comunicano i dati agli enti di riferimento e archiviano le informazioni ricevute. Qualora tali soggetti sono presenti nella fase di incasso devono provvedere al versamento della cedolare secca fissata al 21% sul totale della somma, stilare la certificazione e conservare i dati ricevuti.
L’intermediario è obbligato a compiere tali operazioni solo quando vi è la conferma del soggiorno. Questo soggetto, però, effettua operazioni di natura pratica, cioè, non provvede a verificare i dati poiché non ne ha l’obbligo. La veridicità è un aspetto di cui solo il locatore deve tenere conto.
Se l’agenzia opera con gli intermediari online, allora, comunica i dati del contratto a questi che intervengono nel momento in cui la transazione è confermata.
Cedolare secca su affitti brevi: la stretta con il Decreto Crescita
Il Decreto Crescita ha permesso di rivedere alcune misure specifiche correlate alla locazione turistica con cedolare secca. Vediamo le nuove regole.
È stata istituita una banca dati che racchiude un elenco di strutture ricettive dedicate alle locazioni brevi. Quindi queste sono state identificate con un codice specifico con il quale il Fisco potrà interagire e controllare che il tutto sia svolto in maniera regolare. Tali dati, come possiamo capire, vengono inviati sempre all’Agenzia delle Entrate.
Ogni informazione è sempre disponibile sul sito del Ministero delle Politiche Agricole e del Turismo. Se si pubblicano annunci fittizi senza il classico bollino “anti furbetti” si incorre in una sanzione variabile da 500 a 5000 euro che il portale dovrà pagare.
Come pagare la cedolare secca sugli affitti brevi
A questo punto è bene comprendere come si devono comportare gli intermediari con la cedolare secca.
Prima di tutto la scadenza relativa al versamento della ritenuta, per quanto riguarda gli affitti brevi, è fissata al 16 del mese successivo alla firma del contratto. I soggetti che fanno da tramite dichiarano le ritenute già versate fino a quel momento, infine, trasmettono tutti i dati richiesti.
Cosa succede se c’è il recesso del contratto? E se la cedolare secca è stata già versata? Niente paura, il denaro si può recuperare in sede di dichiarazione dei redditi, oppure, attraverso una richiesta di rimborso. Questa somma, inoltre, può essere restituita al locatore attraverso un’operazione di compensazione qualora il tutto avvenga prima della consegna della certificazione.
Il versamento della cedolare secca si concretizza attraverso la compilazione del modello F24, inserendo i codici tributo dedicati e ogni altro riferimento relativo all’immobile.
La Cedolare secca sugli affitti brevi e le sanzioni
Ora veniamo al punto dolente, cioè, le sanzioni. Chi non versa la ritenuta va incontro ad una sanzione che corrisponde al 20% di ciò che non viene trattenuto. Tale situazione è tuttavia modificabile attraverso il ravvedimento operoso del soggetto che se ne occupa.
Si può quindi concludere che la cedolare secca sugli affitti turistici è un istituto davvero conveniente dal punto di vista fiscale e, come abbiamo visto, applicarla non costa alcuna fatica ma solo organizzazione. Se stai pensando di concedere il tuo immobile in locazione, allora, è bene documentarsi in modo preciso, quindi, cercare di stipulare contratti con un regime di tassazione pari al 21%.
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