Last Updated on Luglio 18, 2024

Sono tantissime le persone che hanno un mutuo in corso e che desiderano cambiare casa. In questi frangenti, ci sono due strade da seguire. La prima prevede il fatto di estinguere il finanziamento e di dare il via a un nuovo piano di ammortamento. La seconda, invece, consiste nel ricorrere al trasferimento del mutuo da una casa all’altra. Come funziona? Seguici nelle prossime righe per scoprire la risposta.

 

Trasferimento mutuo su altro immobile: ecco cosa sapere

Cambiare casa senza cambiare mutuo rappresenta in molti casi la strada giusta nei casi in cui ci si accorge di aver trovato un immobile più adatto alle proprie esigenze mentre si stanno pagando le rate per l’acquisto di un altro. Come funziona di preciso l’appena citato trasferimento del mutuo da una casa all’altra? Il primo aspetto da chiamare in causa in questa situazione riguarda la necessità della sostituzione di garanzia, che deve essere redatta dal notaio. In questo modo, si procede al trasferimento dell’ipoteca sul nuovo immobile.

Entrando nel vivo della procedura da seguire è bene fare presente che, per concretizzare nel modo giusto il trasferimento dell’ipoteca, è necessario concretizzare nel medesimo tempo la vendita del vecchio immobile e l’acquisto del nuovo. Una volta conclusi i due step appena citati, grazie all’intervento dell’istituto di credito è possibile parlare di trasferimento dell’ipoteca dal primo immobile, sul quale gravava precedentemente il mutuo, al secondo.

Per quale motivo è necessario espletare contemporaneamente l’operazione di vendita e quella di acquisto? Il motivo è legato al vantaggio per l’acquirente del primo immobile, che deve averlo a disposizione senza la presenza di iscrizioni ipotecarie.

Trasferimento mutuo su altro immobile: quali sono i vantaggi?

Nelle righe precedenti, abbiamo accennato al fatto che, quando si parla del trasferimento del mutuo da una casa all’altra, si inquadra un’alternativa a dir poco vantaggiosa. Quali sono gli aspetti positivi da considerare? In primo luogo, va considerata l’assenza di imposte sostitutive. Quest’onere non si deve pagare in quanto, di fatto, non viene accesso un nuovo mutuo. La situazione rimane uguale anche per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi del mutuo.

Alterati rimangono anche la durata e il tasso d’interesse. A proposito di questi aspetti, è doveroso ricordare che, nel caso in cui non dovessero risultare soddisfacenti, si può procedere alla rinegoziazione del mutuo.

Cosa fare nei casi in cui ci si dovesse rendere conto, dopo aver proceduto al trasferimento del mutuo da una casa all’altra, di aver bisogno di un’ulteriore cifra? In questi frangenti, ci si può rivolgere all’istituto di credito per chiedere un nuovo mutuo. In tali frangenti, è necessario procedere all’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado.

Trasferire mutuo da una casa all’altra: il ruolo della banca

Quando si parla del trasferimento del mutuo da una casa all’altra, è importantissimo soffermarsi sul ruolo della banca. Nel caso attorno al quale ruotano queste righe, a differenza di quanto accade con operazioni come la surroga, l’istituto di credito non ha l’obbligo di concedere il sopra citato trasferimento dell’ipoteca. Entrando nel vivo della situazione, facciamo presente che è necessario procedere con una perizia. Quest’ultima ha il fine di valutare il valore del nuovo immobile a cui l’utente è interessato. Essenziale a tal proposito è che sia sufficientemente alto da poter garantire il debito.

Lo step successivo prevede il fatto di verificare la disponibilità, da parte dell’istituto di credito, al mantenimento delle medesime condizioni del mutuo originario.

Trasferimento ipoteca su altro immobile: la differenza rispetto alla surroga mutuo

Il trasferimento del mutuo da una casa all’altra è diverso dalla surroga? Assolutamente sì! Quest’ultima, alla quale abbiamo fatto cenno nelle righe precedenti, prevede il trasferimento del mutuo da una banca all’altra, così da beneficiare di condizioni di rimborso più vantaggiose. Entrando nel vivo delle sue peculiarità, facciamo presente che, con la surroga, si ha la possibilità di mantenere la medesima ipoteca del mutuo originario. La procedura in questione, introdotta nel 2007 dalla cosiddetta Legge Bersani, è gratuita. Il mutuatario ha la possibilità, mantenendo il debito residuo, di modificare, a seguito del trasferimento, condizioni di finanziamento come il tasso e la durata del piano di ammortamento.

 

Sostituzione di garanzia ipotecaria: cosa dice la legge

Come hai avuto modo di vedere nelle righe precedenti, il trasferimento del mutuo da una casa all’altra richiede la presenza di una sostituzione di garanzia ipotecaria. In merito a quest’ultima, è doverosa aprire una parentesi. Quando la si chiama in causa, è cruciale ricordare che il quadro normativo e l’ordinamento italiano non la prevedono espressamente.

Di fatto, non è possibile, avendo un bene sul quale grava un’ipoteca, sostituirlo con un altro. Come ovviare al problema? Nelle righe precedenti abbiamo fatto presente che l’unica strada praticabile è quella dell’atto di cancellazione dell’ipoteca sul primo bene, procedura alla quale segue l’iscrizione di una nuova e diversa ipoteca su un secondo bene (nel nostro caso un immobile).

Chiaro è che, nel momento in cui si parla di assenso alla cancellazione della prima ipoteca, quest’ultimo aspetto è condizionato all’iscrizione valida della seconda.

Concludiamo rammentando che, come spesso si legge sul web, il trasferimento del mutuo da una casa all’altra risulta difficoltoso. Il motivo non è legato a impedimenti di natura giuridica. Cosa c’è dietro? Il fatto che, in molti casi, gli istituti di credito non hanno a disposizione le bozze di contratto finalizzate alla concretizzazione della suddetta procedura.

Per dovere di precisione, è importante sottolineare che si tratta di un’operazione che porta un ritorno economico ridotto all’istituto di credito, motivo per cui, di base, le banche non si impegnano più di tanto nel coinvolgimento dei propri uffici legali per quanto riguarda la messa a punto della documentazione sopra citata.