Last Updated on Ottobre 29, 2023

Di superbonus si parla tanto da mesi. L’attenzione mediatica su questa misura è aumentata ulteriormente nei giorni scorsi, a seguito della conferenza stampa di presentazione della legge di bilancio per l’anno 2024. 

In questa occasione, è arrivata da parte del Ministro Giorgetti la conferma in merito alla mancanza di modifiche a carico della cessione del credito tramite il superbonus.

Per amor di precisione, però, è il caso di ricordare che la legge di bilancio del 2024 contiene un cambiamento relativo nello specifico alla tassazione degli immobili dove sono stati effettuati dei lavori che rientrano nel superbonus (prima dei cinque anni dalla loro conclusione). Vediamo meglio di cosa si parla nelle prossime righe dell’articolo.

Superbonus: cosa sapere sulla plusvalenza

In caso di conferma dal Parlamento, le novità contenute nella legge di bilancio 2024 e relative al superbonus entrerebbero in vigore ufficialmente con l’inizio del prossimo anno.

Leggendo la bozza della legge di bilancio 2024, si può evincere che quando si parla degli immobili acquistati, interessati da interventi di riqualificazione e rivenduti entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, tra i costi che contribuiscono alla plusvalenza non sono compresi quelli legati agli interventi che rientrano fra le agevolazioni del superbonus. Alla luce di ciò, si parla di una tassazione della plusvalenza pari al 26%. 

Entrando nel vivo delle peculiarità di questa tipologia di spesa, è bene rammentare che si tratta di oneri economici che non sono stati sostenuti dal venditore ma che risultano a carico dello Stato. Quando li si chiama in causa, però, è necessario ricordare il loro essere stati decisivi per l’aumento del valore dell’immobile.

Attenzione, però: quando si discute di tassazione al 26% delle plusvalenze sul valore degli immobili interessati da interventi che rientrano nel superbonus è doveroso ricordare che questa imposizione fiscale vale solo per chi ha richiesto la cessione del credito o il ricorso allo sconto in fattura.

Non si parla di tassazione al 26% delle plusvalenze nei frangenti in cui, invece, si opta per la detrazione d’imposta da includere nella dichiarazione dei redditi  relativa al reddito imponibile IRPEF.

La legge di bilancio 2024 prevede delle eccezioni per la tassazione sulle plusvalenze. In questo novero è possibile includere il caso degli immobili che sono stati acquisiti per successione. Non si applica la suddetta tassa agli immobili registrati come abitazione principale del venditore e della sua famiglia per la gran parte dei cinque anni prima dell’atto di vendita.

Le novità nella bozza del 26 ottobre

Il tema del superbonus nell’ambito della legge di bilancio 2024 è stato interessato da recentissime modifiche, messe nero su bianco nella bozza dello scorso 26 ottobre.

La principale modifica riguarda i tempi di vendita. Nella bozza della legge di bilancio del 26 ottobre 2023, viene specificato che chi rivende, entro 10 anni dalla fine dei lavori, un immobile interessato da interventi che rientrano nel superbonus, è soggetto al pagamento di una tassa del 26% sulla plusvalenza. 

Un’altra norma che si può trovare nella bozza del 26 ottobre della legge di bilancio riguarda l’aumento dall’8 al 11% della ritenuta che banche e Posta operano sui bonifici che le imprese di ristrutturazione ed edili effettuano per fruire del superbonus 110%. Questa misura, come si può leggere nell’ultima versione della legge di bilancio 2024, dovrebbe diventare realtà dal mese di marzo dell’anno prossimo.

Le verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate

La bozze del 26 ottobre della legge di bilancio 2024 prevede diversi dettagli interessanti relativi al superbonus. Oltre a quelli menzionati nelle righe precedenti, è il caso di citare pure la previsione di controlli, da parte dell’Agenzia delle Entrate, sulle case ristrutturate. In caso, tutto prenderebbe il via da “liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità”.

L’obiettivo delle suddette verifiche è anche quello di appurare eventuali effetti sulla rendita catastale dell’immobile. Si tratterebbe di una novità non da poco, di una svolta che aprirebbe, di fatto, la porta alla spesso richiesta revisione dell’estimo catastale riguardante gli immobili interessati da efficientamenti tramite i lavori che rientrano nel superbonus.

Secondo quanto previsto dalla bozza della legge di bilancio 2024, una volta concluso il cantiere, il direttore dei lavori avrà il compito di procedere, una volta chiusa la pratica, alla presentazione di una dichiarazione con specifiche relative all’aumento della rendita catastale con i lavori che rientrano nel superbonus o, in alternativa, al permanere dello status precedente gli interventi.

Secondo i dati diffusi lo scorso mese di settembre dall’ENEA, gli investimenti tramite il superbonus avrebbero riguardato, a livello nazionale, circa 430mila edifici.

Tra i lavori che rientrano nell’agevolazione del superbonus e che hanno un impatto sulla rendita catastale, spiccano senza dubbio quelli effettuati sugli immobili collabenti.

Con questo termine tecnico, si inquadrano edifici che, prima della concretizzazione di interventi ad hoc, non risultavano utilizzabili e, di fatto, privi di una rendita catastale (da attribuire, invece, a seguito della conclusione dei lavori).

Come avverranno i controlli sulla rendita catastale

I controlli sulla rendita catastale degli immobili interessati dai lavori che beneficiano del superbonus sono tra le novità più rilevanti che potrebbero entrare in vigore con la legge di bilancio 2024.

Come funzioneranno le verifiche? Tutto partirà con l’Agenzia delle Entrate che procederà a confrontare le banche dati del catasto con i dati relativi alle comunicazioni di permesso di costruire presentate prima dell’avvio dei lavori.

In queste ultime, infatti, si indicano i riferimenti catastali dell’immobile oggetto dell’intervento che beneficia del superbonus.

Qualora tramite i controlli dovesse emergere la mancata presentazione della dichiarazione relativa alla variazione di rendita catastale, verrebbe inviata, da parte dell’Agenzia delle Entrate, una comunicazione con invito alla regolarizzazione della propria posizione.