Last Updated on Febbraio 26, 2021

Quali sono le spese condominiali

Periodicamente i condomini devono farsi carico delle spese condominiali necessarie per la gestione di tutti i beni del condominio, in particolare degli interventi opportuni per la loro conservazione e manutenzione. Le spese sono indispensabili per consentire a tutti i vari proprietari delle unità abitative di utilizzare al meglio i beni comuni.

Le spese condominiali si suddividono in spese ordinarie e spese straordinarie. Nella prima categoria sono previsti tutti i costi che periodicamente devono essere affrontati per gestire in maniera corretta le cose e i servizi comuni. Rientrano nella categoria delle spese ordinarie le pulizie delle scale e degli spazi condominiali, il riscaldamento qualora previsto nella versione centralizzata, gli oneri necessari per le polizze assicurative, i costi per mantenere sempre in ordine l’eventuale giardino e tanto altro. Sono invece considerate spese straordinarie, i costi dovuti per gli interventi occasionali quali la ristrutturazione della facciata esterna, la sostituzione della caldaia sempre in virtù di un impianto di riscaldamento centralizzato o il rifacimento del tetto.

Sia nel caso delle spese ordinarie sia di quelle straordinarie è previsto un apposito regolamento condominiale che ne definisce i criteri per la suddivisione degli importi tra i vari condomini.

Come vengono ripartite le spese condominiali e i criteri di ripartizione

Per la suddivisione delle spese condominiali bisogna far riferimento al regolamento condominiale nel quale sono stati riportati i criteri di ripartizione.

I criteri di ripartizione

Le spese relative alla gestione dei beni condominiali devono essere ripartite tra i vari condomini tenendo in considerazione diversi aspetti. Le normative attualmente in vigore prevedono che i criteri debbano essere approvati dall’Assemblea Condominiale e dunque diventano automaticamente obbligatori per tutti i singoli condomini i quali sono tenuti a onorare le spese con le scadenze previste. Tuttavia, può anche accadere che i criteri di ripartizione non vengano inseriti nel regolamento condominiale. In questa situazione per stabilire gli importi dovuti dai vari condomini si fa riferimento al Codice Civile, per cui si devono tenere in considerazione le norme generali e specifiche previste.

È opportuno anche ricordare che l’obbligatorietà delle spese condominiali, secondo i criteri di ripartizione approvati dall’Assemblea, può venire meno ma soltanto in seguito a impugnazione. Questo significa che potresti, ad esempio, ritenere non corretta la ripartizione oppure contestare i criteri presi in considerazione, e rivolgendoti a un legale impugnare la delibera dell’assemblea. Naturalmente i criteri di ripartizione delle spese, sia ordinarie sia straordinarie, devono essere fissati nel pieno rispetto della legge e in virtù delle specifiche tipologie di interventi.

I millesimi condominiali

Molto spesso nel regolamento condominiale viene inserita una tabella a cui far fede per ripartire alcune spese senza conteggiare i millesimi. Ti ricordiamo che i millesimi condominiali sono una sorta di unità di misura della proprietà all’interno del tuo condominio. Si tratta di un valore proporzionale del tuo appartamento e di tutte i locali accessori di cui disponi rispetto al totale del condominio. In funzione dei tuoi millesimi condominiali, vengono calcolate le spese che devi onorare per un determinato servizio.

Spesso all’interno del regolamento di condominio sono riportate delle tabelle specifiche a cui devi far riferimento per la corretta ripartizione di alcune spese anche senza tenere in conto i millesimi. Un classico esempio di ripartizione senza valutazione dei millesimi, è quello del riscaldamento centralizzato per il quale, il calcolo delle spese va effettuato sui metri cubi riscaldati. In pratica si andranno a calcolare i metri cubi della tua proprietà riscaldata e in base alle spese sostenute annualmente dal condominio, sarà possibile individuare quanto dovuto.

Alcuni casi particolari

Se ci sono delle situazioni in cui il regolamento condominiale non prevede dei criteri per la suddivisione delle spese, allora dovrai far riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile secondo il quale il primo criterio di ordine generale per valutare tutte le spese, deve essere in relazione al valore delle singole proprietà. A questo criterio se ne va ad aggiungere un secondo che fa leva su alcuni beni che sono suscettibili dalla loro utilizzazione differenziata da parte dei condomini. Ad esempio, nel caso dell’ascensore è chiaro che il proprietario dell’appartamento al piano terra non ne usufruirà se non in maniera sporadica.

Scale e ascensori

Ci sono poi alcune situazioni particolari che vanno valutate adeguatamente con criteri specifici di ripartizione delle spese. Questo è il caso delle spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria di scale e ascensori. Per suddividere e ripartire le spese condominiali, sarà necessario per metà far riferimento ai millesimi condominiali e per l’altra metà ci sarà una sorta di proporzione in virtù dell’altezza di ciascun piano dal suolo. Questo perché statisticamente, utilizza con maggior frequenza l’ascensore e le scale chi vive ai piani più alti. Da sottolineare, in aggiunta, che per piani vengono considerati anche le cantine, le soffitte, camere a tetto e lastrici solari qualora non siano di proprietà comune.

Le solette divisorie

Un altro caso particolare è quello delle solette divisorie. Le solette divisorie sono delle strutture intermedie che permettono di dividere in diversi livelli un fabbricato. Per preservarle nel tempo e mantenerle sempre sicure, sono necessarie delle spese per la manutenzione che vengono ripartite in misura uguale tra i proprietari dei due piani interessati. Questo è dovuto al fatto che i due piani hanno in comune la soletta per cui debbono dividere equamente le spese. Al di fuori di questo però, bisogna ricordare che il proprietario del piano superiore deve farsi carico anche delle spese per la pavimentazione, mentre quello del piano inferiore dovrà occuparsi delle spese di tinteggiatura della volta.

I lastrici solari

Infine, un altro caso particolare di ripartizione delle spese condominiali è quello dei lastrici solari. La regola in questa situazione è stabilita dall’articolo 1126 del Codice Civile. Le spese necessarie per interventi di riparazione oppure per la sua ricostruzione, vanno ripartite per un terzo a carico dei soggetti che hanno l’uso esclusivo del lastrico e per due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio servito da lastrico in proporzione al valore del piano.

Come funziona il conguaglio delle spese di condominio

A fine anno, solitamente, nel condominio viene inviato a tutti i vari condomini il cosiddetto conguaglio delle spese. Con questo genere di documento, l’amministratore di condominio informa i vari proprietari, di eventuali spese extra che si sono rese necessarie in virtù di situazione straordinarie. In pratica ogni anno, l’amministratore è tenuto a stimare una previsione delle spese che dovranno essere sostenute dall’intero condominio e quindi ripartirle tra i vari condomini secondo i criteri che ti abbiamo evidenziato in precedenza. Quando poi si arriva alla fine dell’anno, l’amministratore deve effettuare il conguaglio ossia valutare se le spese effettivamente sostenute dal condominio nel corso di quell’anno siano state o meno in linea con il bilancio preventivo. Qualora il bilancio consuntivo dovesse superare quello preventivo, allora ogni condomino riceverà la lettera di conguaglio con la cifra extra da pagare.

Chi paga le spese condominiali quando si è in affitto?

Un caso a parte in tema di spese condominiali è quello in cui c’è un proprietario dell’appartamento e un locatario. In questo genere di situazione, bisogna far riferimento a una corretta ripartizione tra proprietario e inquilino, in particolare ci sono alcune spese di cui dovrà farsi carico il locatario, mentre altre spettano al proprietario. Solitamente le spese condominiali ordinarie devono essere pagate dall’inquilino in quanto ne beneficia. Infatti, ricordiamo che rientrano nella casistica delle spese ordinarie tutti gli interventi che permettono di fruire al meglio del bene comune come la pulizia delle scale, l’uso dell’ascensore, il riscaldamento e via dicendo. Sono invece a carico del proprietario le spese straordinarie relative a interventi occasionali sull’edificio per migliorare le prestazioni energetiche per un abbellimento estetico.

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In virtù di quello che abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, qualora dovessi prendere in affitto un appartamento all’interno di un condominio, sarai obbligato a farti carico delle spese ordinarie che possono essere più o meno onerose in virtù delle caratteristiche del condominio e della tipologia di servizi previsti. Scegliendo ZappyRent puoi valutare adeguatamente un appartamento in affitto evitando ogni genere di problema e brutte sorprese. Infatti, visionando i nostri annunci immobiliari, potrai controllare, nella sezione dedicata alle spese condominiali, quale sia l’importo annuale di cui dovrai farti carico. In questo modo puoi programmare adeguatamente le tue spese e valutare con maggiore oggettività una determinata proposta d’affitto.