Last Updated on Dicembre 23, 2021

Cos’é lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è un procedimento che consente al proprietario di poter riottenere la riconsegna dell’immobile affittato da parte dell’inquilino, qualora non siano versati puntualmente i canoni prestabiliti al momento della stipula del contratto.

Esiste una specifica legge di sfratto per morosità, disciplinata dall’articolo 658 (comma 1 c.p.c.), che stabilisce come il locatore sia autorizzato a chiedere al locatario il pagamento dell’affitto alla scadenza e contestualmente quello dei canoni scaduti. La procedura di sfratto si basa su alcuni presupposti, stabiliti in relazione alle normative di Legge, finalizzata a tutelare i proprietari che spesso si trovano in situazioni spiacevoli, oltre che prolungate nel tempo.

Lo sfratto per morosità consiste in una procedura formale, attraverso cui il proprietario, rappresentato e assistito da un legale, chiede al Giudice del Tribunale Ordinario Civile, l’emissione della convalida di sfratto per morosità, tale da ottenere in breve tempo la risoluzione del contratto di locazione.

Tramite l’intimidazione della convalida, il Giudice dichiara risolto il contratto a tutti gli effetti, ordinando contestualmente all’inquilino di liberare subito l’immobile da lui occupato.

È proprio per velocizzare l’iter burocratico, normalmente piuttosto lento, che il proprietario può ricorrere alla richiesta di sfratto per morosità, incentrata essenzialmente sull’inconfutabile dimostrazione dei mancati pagamenti.

Per avere la certezza che questo procedimento vada a buon fine, il proprietario può inviare all’inquilino inadempiente uno sfratto per morosità con intimazione di convalida, richiesta al Giudice del Tribunale Civile. Ovviamente è necessario che il contratto di locazione sia stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e non è applicabile in caso di affitti in nero.

Tale possibilità è offerta anche se si verifica il mancato versamento dell’imposta di registro, delle spese condominiali pro-quota (dato che esse vanno suddivise con il locatore) e di tutte le cifre anticipate dal proprietario, ma a carico dell’affittuario.

Esistono quattro tipi di sfratto per morosità, che sono:

• sfratto per morosità per locazione abitativa:
quello derivante dall’insolvenza dei canoni d’affitto durante il periodo in cui l’immobile è abitato dal locatario;

• sfratto per locazione terminata:
che si verifica quando, al termine del periodo d’affitto (come da contratto) l’immobile non viene regolarmente restituito al locatore e il proprietario invia un avviso di sfratto per morosità;

• sfratto per necessità:
attuabile quando il proprietario dimostra di avere necessità di rientrare in possesso dell’immobile, in base a specifiche motivazioni previste dalla Legge (come ad esempio per cambio d’uso, oppure se ha intenzione di avviare un’attività imprenditoriale);

• sfratto per inadempimento:
dimostrabile se il Giudice, dopo aver accertato un grave inadempimento degli obblighi contrattuali (come il sub-affitto), ritiene che l’inquilino debba restituire la casa al proprietario. In simili situazioni viene emesso un provvedimento esecutivo di convalida dell’intimidazione di sfratto per morosità, che diventa operativo immediatamente.

Cosa significa sfratto esecutivo

Uno sfratto per morosità diventa esecutivo nel momento in cui il giudice emette una sentenza al termine dell’iter legale avviato dal proprietario: essere a conoscenza di come funziona uno sfratto per morosità presuppone anche l’assistenza da parte di un avvocato, qualora la controversia non dovesse risolversi per via amichevole.

Infatti prima di arrivare allo sfratto esecutivo sono richieste alcune procedure burocratiche presso il tribunale civile di competenza che di norma porta a termine un avvocato. Ad esempio, è necessario sapere come scrivere una lettera di sfratto, servizio di solito affidato a un professionista del settore.

Le condizioni per procedere a uno sfratto esecutivo

Per procedere a uno sfratto esecutivo devono sussistere alcune condizioni, che sono:

1. contratto di locazione stipulato con correttezza e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate (quindi non è prevista la possibilità di procedere in caso di affitti irregolari o in nero);
2. dimostrato accordo tra le parti riguardo all’importo dei canoni mensili di locazione, oltre che alla data di pagamento degli stessi, secondo quanto riportato dal contratto registrato;
3. accertata mancanza di pagamento (che dovrebbe sempre essere assolto tramite bonifico bancario oppure emissione tracciabile di assegni, mai con contante) da parte dell’inquilino.

Lo sfratto per morosità in caso di locazione residenziale può essere richiesto anche soltanto dopo un unico canone non versato da parte del locatario, secondo la Legge 431/1998.

Decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, oppure dal mancato pagamento degli oneri accessori (non bisogna dimenticare che anche questa condizione consente di avviare la procedura), è consentito avviare le pratiche.

In caso di locazione commerciale, invece, è sufficiente che l’affittuario paghi un solo canone mensile di minore importo (come ad esempio 2/3 della cifra pattuita), per essere sfrattato.

Sapere quando si può chiedere lo sfratto per morosità consente di evitare procedure inutili, come nel caso in cui l’inadempimento ha scarsa importanza, ad esempio la cifra versata non è completa, ma l’inquilino si impegna a saldare al più presto. Deve comunque essere il Giudice a valutare concretamente l’entità della mancanza da parte del conduttore.

Quando si può chiedere lo sfratto per morosità

Sapere come avviare lo sfratto per morosità presuppone alcune cognizioni di base, tra cui quella di morosità incolpevole. Tale situazione subentra quando è comprovata una diminuita capacità reddituale dell’inquilino, ad esempio in seguito a licenziamento, cassa integrazione, cessazione di attività libero professionali, gravi malattie, infortuni o decessi.

In condizioni del genere la legge prevede una sorta di giustificazione dell’inquilino moroso che non riesce a versare regolarmente i canoni d’affitto, non per colpa sua. L’attuale situazione causata dalla pandemia di Covid-19 rientra in questa casistica e come accennato sopra consente agli inquilini di non venire sfrattati fino al 30 giugno 2021 a causa di sopraggiunte condizioni avverse.

Quando non si può sfrattare l’inquilino

È necessario sapere quando non si può sfrattare l’inquilino, dato che in alcuni casi questa procedura non è consentita.

Una condizione che impedisce di fatto di sfrattare un locatario che non paga è costituita dalla “morosità incolpevole”, che si verifica quando la sua situazione finanziaria diventa inadeguata e precaria in seguito a fatti indipendenti dalla sua volontà. Il proprietario non ha la facoltà di procedere con uno sfratto esecutivo per morosità anche quando si verificano gravi imprevisti oppure calamità naturali.

Ad esempio, nell’attuale situazione di pandemia da Covid-19, il mancato pagamento dei canoni non viene più considerato un grave inadempimento, ed è stato confermato il blocco esecutivo degli sfratti per morosità fino alla data del 30 giugno 2021. Tale provvedimento è stato preso per aiutare gli inquilini in difficoltà finanziarie, derivanti dal deterioramento delle loro situazioni patrimoniali; tuttavia il proprietario può avvalersi del Bonus affitti 2021 ideato dal governo per tutelare entrambe le parti coinvolte nella locazione.

Non è sempre possibile invece sfrattare un inquilino senza contratto, in quanto la stipula è un requisito indispensabile per avviare qualsiasi procedimento legale. Un locatario che sta occupando un immobile (residenziale oppure commerciale), versando in nero l’affitto al proprietario, non risulta legalmente in possesso del bene per il suo utilizzo e pertanto non è possibile procedere contro di lui, in caso di inadempienza.

Ancora una volta è evidente come sia necessario procedere legalmente nella definizione di qualsiasi rapporto di affittanza, per garantire la dovuta tutela a entrambi i contraenti.

Come funziona la procedura di sfratto

Essere a conoscenza di come funziona uno sfratto è un requisito fondamentale per decidere se e quando procedere in questo senso.

Dopo essere stato legittimato ad avviare il procedimento, il proprietario deve appurare e dimostrare la morosità del locatario e cercare inizialmente una soluzione amichevole. Vediamo insieme quali sono i passi da compiere.

1. Lettera di diffida

Il primo passo da compiere è quindi quello di inviare al conduttore moroso una lettera di diffida, ( il cui testo è disponibile presso un avvocato oppure anche scaricabile on-line), preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, in cui lo sollecita al saldo dei canoni non pagati o a lasciare l’immobile entro la data pattuita.

2. Intimazione di sfratto

Se la raccomandata non sortisce alcun effetto, come avviene nella maggior parte dei casi, egli può notificare l’atto di intimazione di sfratto per morosità, apportando contestualmente una citazione in udienza per la convalida. È prevista dal tribunale competente in procedure civili anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni d’affitto scaduti.

3. Udienza in tribunale

Dopo queste fasi, di norma si va in udienza, dove il conduttore ha il diritto di fare opposizione alla convalida, spingendo il giudice a rinviare la causa pur emettendo un’ordinanza di convalida.

Questo significa che il tribunale si prende del tempo per analizzare approfonditamente la documentazione presentata, ma nello stesso tempo, trattandosi di una procedura veloce, è tenuto a convalidare l’ordinanza.

4. Come può agire il conduttore

1. Il conduttore può anche domandare al giudice il termine di grazia, che non supera mai i novanta giorni, entro cui si impegna a saldare il proprio debito per evitare lo sfratto; questa possibilità è prevista unicamente per affitti residenziali.
2. Altrimenti il conduttore può decidere di non presentarsi, obbligando in tal modo il giudice a emettere l’ordinanza di convalida che stabilisce la data dello sfratto esecutivo.

5. I passi successivi

• Qualora tutte le procedure sopra citate non sortiscano alcun effetto e l’inquilino continui a essere moroso, il locatore può notificargli un atto di precetto, a cui è prevista risposta entro dieci giorni.

• Se anche questo lasso di tempo viene disatteso, il locatore ha il diritto di rientrare in possesso del bene attraverso l’intervento dell’ufficiale giudiziario che in alcuni casi può anche essere assistito dalla forza pubblica.

• Quando il giudice convalida lo sfratto per morosità e prima di arrivare all’intervento dell’ufficiale giudiziario, di solito si procede tramite decreto ingiuntivo, con cui viene imposto all’inquilino moroso di pagare le cifre insolute, oltre a quelle in scadenza fino all’esecuzione dello sfratto.

Nulla vieta all’inquilino di saldare il suo debito prima della comparsa in giudizio: in questo modo non viene convalidato lo sfratto e il contratto di locazione rimane attivo, con la possibilità di concordare un piano di rateizzazione se le cifre dovute sono molto elevate e se il rapporto di locazione procede si può valutare di ridurre il canone d’affitto.

Come fare uno sfratto senza avvocato

Chi è intenzionato a portare avanti le procedure si sfratto per morosità senza avvalersi di un’assistenza legale, deve comunque essere a conoscenza di tutte le caratteristiche di tale procedimento. È chiaro che non rivolgendosi a un avvocato il risparmio è piuttosto notevole, ma nello stesso tempo si corre il rischio di non procedere nella maniera corretta.

Una soluzione alternativa viene proposta da Zappyrent, il portale che mette in comunicazione proprietari e inquilini sostituendosi alle agenzie immobiliari e con conseguente riduzione delle spese. Questa piattaforma ha creato il servizio Protezione Zappyrent, un’opzione unica in Europa e studiata per assicurare ulteriori garanzie sull’affitto, sia per i proprietari sia per gli inquilini.

1. La sua modalità d’azione prevede il regolare pagamento del canone al locatore ogni 12 del mese  indipendentemente dalla puntualità dei versamenti da parte del conduttore.
2. Nella maggior parte dei casi il problema della morosità degli inquilini dipende dall’inadeguatezza delle garanzie, che, grazie a una preventiva e accurata selezione operata da Zappyrent, viene completamente superata. Il portale emette un punteggio da zero a cento sui potenziali affittuari in base all’intervento di un algoritmo intelligente che analizza la loro affidabilità.
3. Qualora si verificassero comunque problemi di morosità, Protezione Zappyrent offre un’assistenza legale completa e si assume la responsabilità di eseguire lo sfratto.
4. Gestendo tali procedure in autonomia, Zappyrent solleva il proprietario da qualsiasi preoccupazione, evitandogli di occuparsi della gestione burocratica dello sfratto, a un costo irrisorio se paragonato a quello delle spese necessarie.

È infatti risaputo quanto costa una causa di sfratto per morosità e pertanto questo servizio si conferma estremamente vantaggioso.

I costi e i tempi della procedura di sfratto

Il proprietario che richiede al giudice un provvedimento di intimidazione di convalida di uno sfratto per morosità è tenuto a versare un contributo unificato, calcolato in base al valore dell’importo totale delle mensilità non pagate, e che può essere compreso da 18,50 a 225 euro.

Inoltre sono previsti costi per l’assistenza legale, che si aggirano sui 600-700 euro, e i pagamenti delle imposte di registro e di bollo stabilite per legge.

L’importo totale quindi di solito supera i mille euro, a seconda della parcella dell’avvocato a cui ci si rivolge. Quanto maggiore è l’importo degli affitti non pagati, tanto più alte sono le spese previste per procedere allo sfratto esecutivo.

Dopo la convalida dello sfratto per morosità, il proprietario può presentare un’istanza di recupero delle spese sostenute, contestualmente alla richiesta di saldo dei canoni insoluti.

Se l’inquilino moroso si oppone allo sfratto, l’iter burocratico viene rallentato e anche la possibilità di recuperare i canoni insoluti slitta nel tempo. Può succedere che il giudice sia obbligato a trasformare il rito istituendo un regolare processo civile, con un aggravio di spese non indifferente.

Rivolgersi a un tribunale non è mai un’operazione gratuita, tranne nei casi in cui si possa beneficiare del patrocinio a spese dello Stato, dimostrando di percepire un reddito sotto a limiti molto bassi, ma questo non è il caso di proprietari di immobili in locazione, che evidentemente possiedono un reddito dimostrabile a tutti gli effetti.

Bisogna tenere conto anche del costo delle notifiche, che può incidere in maniera significativa sulle spese globali, infatti la procedura prevede che il locatario inadempiente venga realmente a conoscenza dello sfratto che sta per subire, attraverso la notifica degli atti.

Pertanto l’avvocato che rappresenta il proprietario deve provvedere a notificare l’intimazione di sfratto sostenendo ulteriori spese. Anche se le cifre non sono eccessive, l’ammontare definitivo delle somme dovute dipende dalle numerose notifiche previste dallo Stato.

I mille euro rimangono comunque una cifra indicativa, spesso destinata ad aumentare, a cui bisogna aggiungere il danno economico per non avere percepito regolarmente i canoni d’affitto.

Proprio per evitare inconvenienti del genere, si conferma particolarmente vantaggiosa la scelta di rivolgersi a Zappyrent, che, grazie a all’assicurazione per le case in affitto, garantisce al proprietario la regolare riscossione del canone mensile e gli offre una tutela legale in caso di sfratto per morosità.

Conclusione

Lo sfratto per morosità rimane una delle procedure legali più comuni in caso di contratti di affitto che vengono stipulati senza le necessarie garanzie sul locatario. Si tratta di una procedura studiata per velocizzare i tempi di recupero delle cifre insolute, ma che prevede dei costi di gestione piuttosto elevati.

Vale la pena quindi affidarsi ad esperti del settore anche per prevenire situazioni spiacevoli come quella dello sfratto. La migliore soluzione è beneficiare dei servizi che ti garantiscono di gestire l’affitto in sicurezza e senza doversi preoccupare della burocrazia relativa dall’inizio dell’accordo alla risoluzione del contratto. Zappyrent ti offre proprio questa possibilità, non lasciartela sfuggire!