Last Updated on Novembre 7, 2023

Al momento della stipulazione di un nuovo contratto di locazione è spesso previsto che una delle due parti, l’inquilino, versi all’altra, il proprietario, una somma di denaro a garanzia degli obblighi che si assume con la firma del contratto stesso.

Nel contratto d’affitto questa somma tutela specificamente il proprietario da eventuali danni che l’inquilino potrebbe causare all’interno dell’immobile in cui vive in affitto.

Il deposito cauzionale e l’affitto

La somma di denaro versata al momento della firma del canone di locazione funge, in pratica, da garanzia di adempimento di tutti gli obblighi assunti contrattualmente. In questo modo il proprietario potrà godere della somma versata in deposito, chiedendone in giudizio l’attribuzione, se l’immobile non viene lasciato nelle condizioni pre-affitto.

Proprio per questo motivo e per la funzione giuridica che ha, il deposito cauzionale va immediatamente restituito al conduttore che ha riconsegnato l’immobile.
Qualora il proprietario pretenda un risarcimento per la constatazione di danni non potrà di propria iniziativa decidere di trattenere l’intera somma ricevuta in deposito perché la sussistenza e la consistenza di un ipotetico danno non possono essere stabiliti unilateralmente.

Nel caso specifico degli affitti il giudice potrà così attribuire al proprietario una somma a titolo risarcitorio solo dopo aver accertato che i danni all’immobile, oltre che realmente sussistenti, siano stati arrecati dall’inquilino e non derivati, magari, dalle condizioni già compromesse dell’edificio.

Cauzione e affitto: la modalità di contratto è indifferente

Nonostante per gli affitti siano previste due modalità di contratto, a canone libero o a canone concordato, la somma della caparra non potrà essere stabilita con dei termini “al di fuori” del contratto stesso.

La cauzione dovrà essere calcolata esclusivamente sulla base del canone registrato contrattualmente, che sia deciso liberamente dal proprietario o posto tra le soglie minime e massime degli accordi territoriali, rendendo nulli tutti i patti extra-contrattuali.

La restituzione del deposito cauzionale

Quando il rapporto tra le parti giunge a conclusione, che sia per risoluzione anticipata o per semplice scadenza naturale dei termini del contratto, decadono automaticamente anche tutti gli obblighi previsti dal contratto e, di conseguenza, non è più necessaria la garanzia della cauzione.

Come abbiamo già visto, la caparra è una garanzia prevalentemente tipica nei contratti di locazione: l’inquilino si impegna a versare tre mensilità (e non può superare in alcun modo questo numero) a garanzia del rispetto degli obblighi assunti tramite contratto:

• Il pagamento mensile della rata;

• L’uso dell’immobile nelle modalità previste da contratto;

• Il mantenimento dell’immobile in buono stato.

Idealmente il versamento della caparra potrebbe sembrare più adeguato a coprire eventuali danni all’immobile e meno a situazioni come morosità o ritardi nei pagamenti, più facilmente coperte da eventuali polizze assicurative. Alla fine del contratto, comunque, il deposito cauzionale va restituito.

Il locatore ha l’obbligo di corrispondere al conduttore, oltre che il deposito cauzionale dell’affitto, anche gli interessi maturati su di esso – anche in mancanza di richiesta dell’inquilino – versando l’intera somma costituita da caparra e interessi.

Come dicevamo, il deposito cauzionale va restituito quindi alla fine del contratto di locazione, dopo il rilascio dell’immobile.

Mancata restituzione deposito cauzionale

Ma cosa succede se il proprietario, nonostante sia costretto per legge a farlo, decida di non effettuare la restituzione della caparra dell’affitto? In questo caso, l’inquilino potrà procedere legalmente contro di lui, chiedendone la restituzione con un ricorso per decreto ingiuntivo.

Un altro caso in cui il deposito cauzionale non viene restituito, molto più pacifico del precedente e anche abbastanza frequente, è la pratica con cui le due parti si accordano per far assumere alla caparra il valore di compensazione delle ultime rate del contratto di locazione. In pratica, la cauzione funge da “saldo“.

La soluzione non conviene al proprietario, perché fa perdere alla caparra la sua funzione di garanzia. Tuttavia è una soluzione possibile se l’immobile viene depositato in buono stato e il rapporto di locazione non abbia prodotto problematiche di vario tipo.