Last Updated on Dicembre 30, 2021

Sono diversi gli aspetti a cui si fa attenzione quando si decide di fare il grande passo dell’acquisto di una casa (o della sua vendita per comprare un immobile più grande, magari in vista dell’allargamento della famiglia). Uno di questi è il prezzo al metro quadro. Se ti stai chiedendo quali siano i passi necessari per calcolarlo, nelle prossime righe di questo articolo potrai trovare diverse informazioni semplici che abbiamo selezionato per aiutarti a capire qualcosa di più in merito.

Prezzo immobili al metro quadro: i primi passi per calcolarlo

Come poco fa accennato, in questo articolo cercheremo di capire assieme come si calcola il prezzo metro quadro di un immobile. Prima di arrivare a questo punto, però, è necessario fare uno step preliminare. Quale di preciso? Quello relativo al focus sulla definizione di “prezzo di un appartamento al metro quadro”. Quando si utilizza questa espressione, si inquadra una sintesi di riferimento in grado di dare un’indicazione relativamente al costo reale di un immobile a uso abitativo o commerciale.

Costo immobili al metro quadro: cosa lo influenza?

Per ricavare il prezzo al metro quadro di un immobile bisogna considerare i seguenti fattori:

• Valore degli immobili che sono stati già venduti nella stessa zona in cui si trova l’unità;
• Valore riportato dalle banche dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).

A proposito delle quotazioni provenienti da quest’ultima fonte, è doveroso sottolineare il loro essere aggiornate con una cadenza semestrale. In questo modo, infatti, si riesce a mantenere i dati sul pezzo per quanto riguarda i cambiamenti che riguardano i vari centri urbani (parliamo, per esempio, di importanti opere di riqualificazione importanti).

Consultare i dati sopra citati è semplicissimo. Basta accedere al sito dell’Agenzia delle Entrate tramite questo link, selezionare la provincia di proprio interesse, il Comune, il semestre di riferimento e, successivamente, la zona del territorio comunale a cui si è interessati. A questo punto, arriva il momento di scegliere la destinazione dell’immobile. Quest’ultima può essere:

• Residenziale;
• Commerciale;
• Terziaria:
• Produttiva.

Dopo aver selezionato l’opzione più adatta alle proprie esigenze, ci si trova davanti a specifiche relative al valore di mercato massimo e minimo al metro quadro (con corrispondente tipologia di immobile e stato conservativo dello stesso). Si possono altresì trovare i valori massimi e minimi di locazione. Tornando allo stato conservativo, ricordiamo che quando è indicato in lettere maiuscole è il più frequente in zona.

In linea di massima, quando si parla dei fattori che possono influenzare il prezzo al metro quadro di un immobile è possibile citare:

• La superficie commerciale (ossia quella comprendente casa, eventuali balconi e/o terrazzi, pertinenze esclusive come il posto auto, la cantina, la soffitta etc.);
• La localizzazione dell’immobile (in questo caso, dobbiamo tenere conto sia della città, sia del quartiere);
• Le condizioni dell’unità stessa;
• La manutenzione degli interni.

Da non dimenticare quando si parla di fattori che impattano sul prezzo al metro quadro di un immobile sono anche la tipologia di immobile, l’anno di costruzione, l’esposizione dell’unità immobiliare, i servizi presenti nella zona limitrofa.

Valore metri quadri case: cosa sapere sui coefficienti correttivi OMI

Chiariti questi importanti aspetti, è bene ricordare che, per calcolare il valore al metro quadro rapidamente, si può ricorrere ai cosiddetti coefficienti correttivi OMI. Quando li si chiama in causa, è doveroso rammentare che il loro valore è pari a 0 per tutte le categorie catastali, fatta eccezione per i seguenti casi:

• Categoria catastale A4: 1,05;
• Categoria catastale A5: 1,10;
• Categoria catastale A6: 1,20;
• Categoria catastale A8: 1,10;
• Categoria catastale A9: 1,50.

Ricordando ancora una volta che le quotazioni OMI vengono aggiornate ogni sei mesi ricordiamo che, per ricavare il valore la valutazione case al metro quadro, bisogna moltiplicare il coefficiente OMI corrispondente per i metri quadri complessivi.

Cosa fare nel caso in cui, consultando le banche dati OMI, non si riuscisse a trovare informazioni specifiche per la zona in cui si è interessati a comprare casa e per la categoria di immobile? In questi frangenti, ci si focalizza sulla tipologia edilizia OMI più analoga rispetto alla categoria catastale alla quale si è interessati. Essenziale in questi frangenti è l’applicazione di un ulteriore coefficiente correttivo.

A quanto corrisponde quest’ultimo? Nel caso del “passaggio” da ville e villini (categoria catastale A8) ad abitazioni civili è pari a 1,20. Lo stesso vale quando si parla del “cambio” da abitazioni tipiche ad abitazioni economiche. Stesso valore sia in caso di “passaggio” da box a posto auto coperto sia quando si guarda al binomio posto auto coperto – posto auto scoperto.

Calcolo prezzo al metro quadro: cosa sapere sull’attendibilità delle quotazioni OMI

Quando si progetta l’acquisto o la vendita della propria casa e si sente parlare di quotazioni OMI, è naturale chiedersi se siano o meno attendibili. Per rispondere a questa domanda e per procedere al meglio al calcolo prezzo al metro quadro, si può fare riferimento alla posizione dell’Agenzia delle Entrate, che ha ricordato come, utilizzandole in sede di processo estimale, ci si ritrovi con in mano valori definibili come di larga massima.

In virtù di quanto appena specificato appare chiaro che, se si ha intenzione di vendere casa e di dare spazio a una proposta di valore sensata per l’immobile, è meglio rivolgersi a un tecnico esperto per una stima.

A questo proposito, è possibile chiamare in causa l’ordinanza 4141 della Corte di Cassazione, risalente al 17 febbraio 2021. Cosa stabilisce? Che la rettifica del valore di vendita di un immobile – nel caso specifico appena citato, si parlava di un fabbricato utilizzato come autorimessa e situato a Roma, può essere considerata legittima se basata non solo sui coefficienti correttivi OMI, ma anche sui valori ricavabili dai listini ufficiali di una Borsa immobiliare e sui risultati di indagini finanziarie.