Last Updated on Luglio 16, 2024

Chi ha un immobile di proprietà e il desiderio di metterlo a reddito per concretizzare una seconda entrata sicura, si fa diverse domande sulle criticità che si possono incontrare durante la locazione.

Tra queste, rientra l’inquilino che non paga le spese di condominio. Cosa succede in questi casi? Scopriamolo assieme nelle prossime righe dell’articolo.

Se l’inquilino non paga il condominio chi risponde?

Se l’inquilino non paga le spese di condominio, come bisogna muoversi? Davanti a questa eventualità, è fondamentale essere consapevoli del fatto che, anche nei frangenti in cui l’immobile situato in un condominio viene dato in locazione, il proprietario rimane obbligato al versamento delle spese per la gestione del condominio stesso.

L’obbligo riguarda sia quelle ordinarie, sia quelle straordinarie. Può capitare, in alcuni casi, che il contratto di locazione preveda che sia il conduttore a procedere con il versamento delle spese condominiali all’amministrazione.

Nelle circostanze in cui, da parte del locatario, non c’è rispetto degli accordi stipulati in sede di redazione del contratto e riguardanti il versamento delle spese, il locatore è colui che rimane obbligato nei confronti dell’amministrazione di condominio.

La Suprema Corte di Cassazione ha confermato quanto appena specificato, escludendo la possibilità, per lo studio di amministrazione, di rivalersi nei confronti dell’inquilino – conduttore.

Spese condominiali: come può muoversi l’amministrazione nei confronti dell’inquilino moroso?

Nei frangenti in cui si ha a che fare con un inquilino che non paga le spese di condominio, l’amministratore dello stabile ha la facoltà, entro sei mesi dalla chiusura del bilancio d’esercizio, di rivalersi legalmente nei confronti del soggetto moroso. L’azione che si può concretizzare è innanzitutto la richiesta di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Quest’ultimo prevede che, ricevuto la notifica, il destinatario provveda immediatamente al pagamento. L’eventuale step successivo prevede, in caso di mancato pagamento, il pignoramento di beni mobili e immobili, anche presso terzi.

La regola menzionata in queste righe relativa all’inquilino che non paga le spese di condominio non prevede, per la normativa vigente in Italia, alcuna eccezione. A tal proposito, è doveroso sottolineare che, pure nei frangenti che prevedono la possibilità, per il locatario, di esprimere il suo voto in assemblea in merito a una spesa – si parla di casi come i consumi comuni di gas – l’unico soggetto verso il quale può rivalersi l’amministrazione in caso di morosità è il proprietario.

In caso di azioni legali da parte dello studio di amministrazione, il proprietario potrà, a sua volta, rivalersi nei confronti del locatario moroso. In caso di reiterati mancati pagamenti delle spese di condominio, può arrivare allo sfratto. In questi casi, si può procedere a prescindere dalla regolarità nel pagamento del canone di locazione.

Quando si ha a che fare con un inquilino che non paga le spese di condominio, lo sfratto può avvenire nei seguenti casi:

• Spese condominiali arretrate pari al doppio del canone mensile:
• ritardo nel pagamento superiore ai due mesi dopo la richiesta di versamento della cifra avanzata dal conduttore.

Come già accennato, più volte la giurisprudenza ha ribadito che, davanti all’eventualità oggetto di questo articolo, l’amministratore può rivalersi unicamente sul proprietario. Nell’elenco dei riferimenti giuridici da prendere in considerazione troviamo, per esempio, la sentenza 10719/1993. In quest’ultima si specifica che, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, che dà facoltà all’amministratore di condominio di procedere alla riscossione, per tutte le quote e sulla base del riparto consuntivo approvato in assemblea, sia i contributi per il mantenimento dello stabile, sia tutte le spese per le prestazioni di servizi.

Un altro riferimento normativo degno di nota è l’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, che prevede quanto segue: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi“.

Le spese condominiali si possono prescrivere?

La risposta è affermativa. Le spese condominiali vanno in prescrizione dopo cinque anni nei casi in cui si parla di quote ordinarie e in un decennio nei frangenti in cui, invece, si ha a che fare con quote straordinarie.

I termini temporali in questione sono validi nei casi in cui si ha a che fare con l’azione dell’amministratore di condominio nei confronti del proprietario dell’immobile. Se, invece, si parla dell’azione legale del proprietario dell’appartamento nei confronti dell’inquilino che non paga le spese di condominio, bisogna considerare, invece, un termine di prescrizione di due anni per le suddette somme.

La legge dell’equo canone impatta sulle spese condominiali?

La legge dell’equo canone – 392/1978 – ha sì il compito di regolare i rapporti fra proprietario dell’immobile e inquilino. Non impatta, però, sugli aspetti relativi alla gestione delle spese condominiali. Ecco perché, nei casi in cui, nel contratto, è stata inserita una clausola che prevede il pagamento diretto delle suddette somme da parte del locatario, il proprietario dovrà comunque rispondere all’amministrazione condominiale in caso di mancato pagamento.

Come più volte ribadito, l’amministratore potrà rivalersi unicamente nei confronti del proprietario. La regola in questione non può essere modificata anche a fronte di un regolamento condominiale approvato dall’unanimità dell’assemblea che stabilisce la responsabilità del locatario. 

Spese condominiali non pagate dall’inquilino: quali sanzioni?

In caso di inquilino che non paga le spese di condominio, il proprietario può essere oggetto di un provvedimento di riscossione delle suddette somme da parte dell’amministrazione di condominio.

Da considerare sono ovviamente anche gli interessi. Come accennato nelle righe precedenti, il proprietario può essere oggetto di decreto ingiuntive, le cui spese gli vengono, come previsto dalla legge, addebitate.

La giurisprudenza, però, non considera la possibilità di procedere all’applicazione delle sanzioni previste dal regolamento in caso di situazioni in cui lo stesso viene violato.