Last Updated on Novembre 25, 2023

Il mercato immobiliare in Italia ha visto proseguire, nel corso del primo trimestre dell’anno in corso, la medesima tendenza al ribasso che aveva caratterizzato gli ultimi mesi del 2022. Il trend in questione, arrivato dopo gli ottimi numeri dell’immediato post emergenza Covid, era più che atteso.

A fornire informazioni su come sta andando – e su come sta cambiando – il mercato immobiliare in Italia ci sono diverse fonti autorevoli.

Tra le più importanti figurano dati Istat, che parlano di una riduzione delle convenzioni notarili del 5% rispetto al trimestre precedente – nel primo dell’anno in corso, ne sono state concluse, numeri alla mano, 210691 – e di una perdita di quota dell’11% su scala annua.

Di riflesso, non si può non parlare di un calo delle richieste di mutuo. Per quanto riguarda finanziamenti e altre tipologie di obbligazione che prevedono la costituzione di un’ipoteca, il calo, nel primo trimestre dell’anno in corso, è stato del 12,6% (dato da considerare in confronto con il trimestre precedente).

La perdita di quota su base annua, invece, ha messo in primo piano un allarmante -31%.

Il commento dell’Istat

Gli esperti Istat hanno commentato questi dati negativi, più che attesi, del mercato immobiliare in Italia. Lo hanno fatto portando l’accento sul fatto che, dopo otto trimestri di crescita compresi fra il terzo del 2020 e il secondo del 2022, è arrivata una contrazione trainata soprattutto dal comparto abitativo, considerabile, come evidenziato dall’istituto di statistica, “il settore di spinta dell’intero mercato immobiliare”.

Crescono le richieste di immobili in affitto

Fotografare il quadro del mercato immobiliare in questo 2023 che volge al termine vuol dire, per forza di cose, chiamare in causa l’aumento delle richieste di immobili in affitto. In questo caso, bisogna chiamare in causa i dati forniti da Nomisma, che portano l’accento sul fatto che, nel corso della seconda parte di quest’anno, il 7% della domanda di case si è spostata verso il mercato degli affitti.

A questo dato, va associato quello relativo al calo rilevante delle intenzioni d’acquisto in Italia. In vista della fine del quarto trimestre del 2023, si prevede sì un aumento delle intenzioni di acquisto, ma per quanto riguarda gli immobili comprati a scopo velleitario.

Tornando un attimo con il focus sui numeri degli affitti, è naturale chiedersi quali siano le previsioni per i prossimi anni. Molto probabile è un ulteriore aumento dei canoni, causato da fattori come la carenza di offerta. Non bisogna dimenticare, infatti, che alla domanda di affitti proveniente da chi cerca una casa dove abitare deve essere aggiunta la richiesta di immobili da parte dell’utenza studentesca e di quella turistica.

Oggi come oggi, di sicuro c’è un aumento del 3,8% su scala annuale, con picchi che si avvicinano al 9% in città come Bologna. I dati del secondo semestre dell’anno parlano, per città come Milano, Firenze, Torino e Bologna, di incrementi che si aggirano fra il 3 – 4% del capoluogo lombardo e il 5 degli altri centri urbani.

Come evidenziato sempre da Nomisma, sono, a livello nazionale, circa 3,5 milioni le famiglie con più di una proprietà immobiliare. Nel 2023, solo il 24% del totale ha scelto di mettere in affitto la seconda casa.

Il 51%, invece, ha deciso di metterla a disposizione di familiari o amici. Più o meno l’11% ha scelto di non utilizzarla, mentre il 33, invece, la usa come luogo dove soggiornare durante le vacanze.

Il punto di vista di Nomisma sulla situazione del mercato degli affitti

Un altro punto degno di nota quando si parla del mercato immobiliare in Italia nel 2023 e, in particolare, degli affitti è il punto di vista di Nomisma sulla scarsità dello stock di case.

Nell’ambito del Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare relativo all’anno in corso, è stato sottolineato che, a causa dei forti rischi che può comportare una locazione a lungo termine, sono sempre di più i proprietari che preferiscono lasciare il proprio immobile sfitto o, in alternativa, optare per la strada degli affitti brevi.

Per queste tipologie di contratti, è previsto, con la Legge Finanziaria del 2024, un aumento della cedolare secca al 26% in caso di locazione breve delle seconde case.

Quando si parla di quest’ultima tipologia di contratto e del confronto con il libero mercato, è necessario notare un forte gap di rendimento, soprattutto in centri urbani turistici di fama internazionale come Roma e Venezia.

A detta di Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma più volte intervistato a seguito della divulgazione dei dati del Secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare in Italia per l’anno 2023, il riorientamento dell’uso degli edifici residenziali non è la problematica principale da affrontare quando si discute di affitti in Italia.

Secondo il suo punto di vista, una delle criticità da affrontare riguarda il mancato impegno da parte degli operatori che dovrebbero occuparsi di gestire le varie problematiche, a partire dagli investimenti.

La partenza, a suo dire, dovrebbe essere dalla disponibilità di case a livello nazionale e da una riflessione sulla possibilità di applicare anche ad altri centri urbani del Bel Paese gli interventi di housing sociale che, negli ultimi anni, hanno reso le politiche abitative milanesi tra le più ammirate in Italia e non solo.

Le previsioni per il 2024

Manca davvero poco alla fine dell’anno e, comprensibilmente, gli operatori del settore guardano a quello che potrebbe succedere nei prossimi mesi. Lato compravendite, soprattutto in grandi città come Milano ci si aspetta un forte calo, che dovrebbe ripercuotersi anche sui prezzi degli immobili (sotto la Madonnina, quelli dei nuovi stanno già cominciando a perdere quota).

Sempre per i primi sei mesi dell’anno, immaginando il mantenimento dello status quo attuale del mercato immobiliare in Italia, per quanto riguarda le locazioni è prevista stabilità sia per quel che concerne i canoni, sia dal punto di vista del numero dei contratti.