Last Updated on Novembre 23, 2023

Quando si decide di investire in campo immobiliare, sono diverse le strade che si possono prendere. Tra queste, rientra la scelta di comprare immobili storici e, di riflesso, vincolati dalla Soprintendenza. Acquistarli è possibile – e può rivelarsi una scelta vincente per una possibile proposta, in futuro, sul mercato degli affitti – ma è necessario documentarsi su alcuni aspetti normativi, ricordando sempre l’esistenza di alcuni vantaggi molto interessanti.

Di queste tematiche, parleremo in maniera approfondita nelle prossime righe.

Quando un immobile è considerato storico?

Nel momento in cui si decide di comprare immobili storici, ci si approccia a un mercato dove domina il vincolo della Soprintendenza. Quando si utilizza questo termina, si inquadra l’insieme di uffici locali del Ministero dei Beni Culturali aventi il compito di tutelare i beni di interesse artistico e culturale nelle varie zone del Paese.

Nei casi in cui si ha a che fare con immobili vincolati dalla Soprintendenza, qualora si dovesse decidere di eseguire dei lavori, sarebbe necessario ottenere parere positivo, vincolante, dal suddetto ufficio (oltre, come in tutti gli altri casi, all’autorizzazione da parte del Comune dove l’immobile si trova).

Attenzione: in caso di immobili di pregio storico e artistico vincolati dalla Soprintendenza, il vincolo può riguardare non solo i lavori sulla facciata, ma anche quelli che cambiano la struttura degli interni.

Chiarita questa doverosa premessa rammentiamo che, per avere la certezza in merito all’esistenza di un vincolo storico su un immobile, è necessario avere a portata di mano la visura ipotecaria. In quest’ultima, infatti, se il vincolo è presente ci sono tutti i riferimenti che lo riguardano.

Parlando di riferimenti normativi precisi, si ricorda che sono considerabili immobili di interesse storico e artistico quelli sottoposti a vincolo monumentale previsto dal Decreto Legislativo 490/1999.

Da non dimenticare è pure il ruolo del Decreto Legislativo 42/2004. In questo caso, si parla di un altro testo normativo da conoscere quando si decide di comprare immobili storici. Come mai? Perché contiene tutte le specifiche relative alla conservazione e alla tutela degli immobili che, secondo il Ministero dei Beni Culturali e Ambientali, sono considerati di interesse storico e artistico.

Come già accennato, qualsiasi vincolo paesaggistico e architettonico, se presente, va motivato nell’atto di proprietà dell’immobile stesso.

Come si compra un immobile vincolato dalla Soprintendenza?

Chi valuta la possibilità di comprare immobili storici e non ha esperienza nel campo, si chiede, per forza di cose, come avvenga concretamente l’acquisto di queste tipologie di unità.

Si stipula un contratto di compravendita, esattamente come con le altre tipologie di immobili. Il notaio incaricato procede successivamente alla denuncia dell’avvenuta cessione. Ciò implica, da parte sua, l’obbligo di notificare il contratto alla Soprintendenza entro 30 giorni dalla firma. Da parte del Ministero, ci saranno poi 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione, la quale dedicheremo il prossimo paragrafo.

Immobili storici e prelazione della Soprintendenza: di cosa si tratta?

Quando ci si informa sugli investimenti immobiliari e, in particolare, si valuta di comprare immobili storici, è fondamentale informarsi in merito alla prelazione della Soprintendenza.

Dicesi prelazione un diritto, in capo a un determinato soggetto – in questo articolo, ci siamo soffermati in particolare sul locatario in un contratto di locazione immobiliare residenziale – di vedersi preferito ad altri nell’ambito della costituzione di un negozio giuridico, tutto questo a parità di condizioni.

In parole semplici, ogni volta che si ha a che fare con la vendita di un immobile vincolato, la Soprintendenza ha la precedenza. Ciò vuol dire che ha la possibilità di procedere all’acquisto dell’immobile stesso alle medesime condizioni proposte dall’acquirente.

Attenzione, però: rispetto ad altri casi di diritto di prelazione previsti dalla legge – oltre al contratto di locazione, è da citare pure la vendita di terreni agricoli – quello riguardante gli immobili storici è un po’ diverso.

Negli altri frangenti, è sufficiente rendere nota alla persona che gode del diritto la vendita, in modo da dargli la possibilità di esercitarlo. Si procede solitamente con una PEC o con una raccomandata con ricevuta di ritorno, considerando un preavviso di 30 giorni rispetto a quello previsto per la conclusione dell’atto di vendita.

Nel caso della prelazione della Soprintendenza, l’avviso relativo alla vendita viene inviato, come sopra specificato, una volta che la stessa è stata conclusa. La Soprintendenza, dal canto suo, avrà 60 giorni di tempo per far valere il proprio diritto.

Alla luce di quanto appena specificato, quando si procede a comprare immobili storici è necessario stipulare due atti di vendita. Il primo, a differenza di quanto accade con le unità immobiliare non sottoposte a vincoli, non prevede trasferimento né di denaro, né di possesso.

Il secondo, invece, viene redatto trascorsi 60 giorni dal primo e attesta che, da parte della Soprintendenza, non vi è stato alcun intervento per far valere il diritto di prelazione.

I vantaggi dell’acquisto di un immobile storico

Come accennato all’inizio dell’articolo, comprare immobili storici implica un vantaggio importante. Quale di preciso? Lo sgravio IMU. Come viene specificato nel testo della Legge 160/2019, per i fabbricati di interesse storico la base imponibile ai fini di calcolo dell’IMU risulta ridotta del 50%.

Gli immobili oggetto della suddetta agevolazione possono essere di proprietà di enti territoriali, enti pubblici, persone giuridiche private senza fini di lucro, così come realtà ecclesiastiche. Possono appartenere ovviamente anche ad altri soggetti.

La verifica del loro interesse culturale spetta agli enti ministeriali elencati nel decreto legislativo 42/2004. La riduzione della base imponibile IMU va comunicata agli uffici comunali competenti entro i termini previsti dalla legge. Vanno indicati i dati identificativi dell’immobile e la base imponibile per il calcolo dell’IMU, senza alcuna riduzione. Il riferimento alla presenza del vincolo è comunque presente grazie a una casella ad hoc da barrare.