Mancato rispetto del contratto d’affitto: cosa succede?
Last Updated on Luglio 17, 2024
Cosa succede in caso di mancato rispetto del contratto d’affitto? Se ti stai ponendo questa domanda, magari perché hai uno o più immobili e stai pensando di metterli a reddito locandoli, l’articolo nelle prossime righe fa per te. Come forse già sai, nel caso in cui dovesse individuare, da parte dell’altro attore intervenuto nella firma del contratto, è possibile rivolgersi al giudice. Attenzione, però: per farlo, è necessario che il contratto d’affitto risulti regolarmente registrato.
In caso di affitto in nero, la locazione risulta nulla per la legge, è come se non fosse mai avvenuta. Il giudice, non esistendo, di fatto, alcun accordo, non può invitare nessuno a seguire quanto specificato nel contratto.
Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento: cosa dice la legge?
Prima di tutto, è il caso di capire cosa si intende per inadempimento contrattuale. Con questo termine, si inquadra il mancato assolvimento o il rispetto non pieno, da parte di un soggetto contraente, di un’obbligazione inclusa in un contratto regolarmente registrato. Il soggetto che subisce, ha diverse strade percorribili davanti, tutte incluse nell’articolo 1453 del codice civile. Ecco quali sono:
- Richiesta, seppur tardiva, dell’adempimento;
- risoluzione del contratto;
- richiesta – possibile in tutti e due i casi sopra menzionati – di un risarcimento danni.
In quali casi si sceglie la richiesta di adempimento e in quali, invece, si procede con la risoluzione? Dipende dal punto di vista della parte adempiente che, nell’eventualità di un adempimento particolarmente grave, può scegliere la risoluzione in quanto non ha più alcun interesse di arrivare all’esecuzione dell’accordo contrattuale.
Come viene stabilita la gravità dell’inadempimento in caso di mancato rispetto del contratto d’affitto? Ci sono due aspetti da considerare:
- Interesse delle due parti (in questo frangente, si chiama in causa un criterio soggettivo);
- importanza dell’obbligazione oggetto dell’inadempimento rispetto alla situazione globale dei rapporti contrattuali.
Dopo questa doverosa premessa, entriamo nel vivo delle principali situazioni in cui si può parlare di mancato rispetto del contratto d’affitto.
Cosa succede quando l’inquilino non paga il canone di locazione?
Uno dei casi più frequenti di mancato rispetto del contratto d’affitto riguarda il frangente in cui l’inquilino non paga il canone di locazione. Nel momento in cui il ritardo nel pagamento supera i 20 giorni di ritardo rispetto a quanto indicato nel contratto di affitto regolarmente registrato, il locatore ha due diritti. Il primo è la richiesta di un’ingiunzione di sfratto. Il secondo, invece, è la richiesta del pagamento dell’importo dovuto dal locatario.
Mancata manutenzione dell’immobile
La legge prevede che, in un contratto di locazione, l’inquilino sia obbligato a mantenere l’unità con la medesima diligenza del buon padre di famiglia. Alla fine del contratto, il locatario è tenuto a restituire l’unità immobiliare esattamente come l’ha ricevuta, fatta eccezione per il deterioramento conseguenza del normale utilizzo della “cosa locata”.
Nell’eventualità in cui dovessero palesarsi dei piccoli vizi tecnici – un esempio che si può chiamare in causa è quello della rottura della tubatura – il locatario è tenuto a contattare tempestivamente il proprietario dell’immobile, così da consentirgli di procedere alla riparazione e di mettere in sicurezza la casa. Se non si procede in questo modo, ogni danno arrecato sia all’immobile sia a soggetti terzi è da considerare responsabilità dell’inquilino.
Cosa succede in caso di mancato rispetto del regolamento di condominio?
Sotto il cappello del mancato rispetto del contratto d’affitto, è possibile far ricadere anche i casi in cui l’inquilino non rispetta il regolamento di condominio. Secondo l’orientamento della Cassazione, l’emissione di rumori tali da arrecare costante disturbo al resto dei condomini può essere a tutti gli effetti considerata come una forma di inadempimento del contratto di affitto. Può quindi portare alla risoluzione del contratto e all’obbligo, da parte del locatario, dell’abbandono dell’immobile.
Mancata manutenzione da parte del locatore
I frangenti in cui si parla di mancato rispetto del contratto d’affitto riguardano anche il locatore, che è tenuto a effettuare lavori di manutenzione straordinaria quando necessari, ma anche a occuparsi della sostituzione della caldaia, di quella della rubinetteria del bagno e della cucina, così come a pagare le spese di sostituzione delle pavimentazioni presenti nella casa.
Nei casi in cui il locatore non dovesse occuparsi dei lavori che per legge gli spetta pagare, l’inquilino può richiedere l’intervento del giudice per fare in modo che si arrivi alla loro esecuzione. Inoltre, ha la facoltà di chiedere una riduzione del canone di locazione. Quest’ultima, deve essere ovviamente proporzionata al livello di degrado dell’unità immobiliare.
Subaffitto senza il consenso del proprietario: cosa succede?
Il contratto di subaffitto, più propriamente detto di sublocazione, è legale nel nostro. A disciplinarlo ci pensa l’articolo 1594 del Codice Civile. Secondo quanto espresso nel suo testo, il conduttore ha facoltà di sublocare un’unità immobiliare, a patto che il locatore sia stato edotto in merito e abbia dato il suo consenso. In caso contrario, si parlerebbe di violazione del contratto di locazione.
Per amor di precisione, ricordiamo che, in caso di subaffitto, il consenso del proprietario è necessario solamente quando si parla di case e appartamenti e non, invece, quando il contratto riguarda una stanza. In quest’ultimo frangente, l’unico obbligo che ha l’inquilino è quello di informare il proprietario di casa in merito alle generalità dei soggetti che, di volta in volta, occupano la stanza proposta in locazione.
Aumento ingiustificato del canone
Un altro caso di mancato rispetto del contratto d’affitto è l’aumento ingiustificato del canone di locazione mensile. Il proprietario non ha libertà indiscriminata in merito alla somma appena menzionata. La legge, infatti, prevede la possibilità di aumentare l’ammontare del canone di locazione unicamente per adeguarlo al tasso di inflazione ISTAT. Per gestire questo aspetto in maniera agevole, in sede di stipula del contratto le parti possono decidere di includere una clausola che prevede l’eventuale adeguamento del canone al tasso di inflazione ISTAT.
Attenzione: il canone d’affitto può essere rivisto anche per motivi diversi dall’inflazione! In questo caso, però, è necessario aver risolto il contratto e averne redatto, firmato e registrato uno ex novo. In frangenti diversi, l’inquilino può rivolgersi a un avvocato per far valere il suo diritto. In generale, per fare ciò è meglio aspettare la naturale scadenza del contratto stesso.