Last Updated on Giugno 21, 2024

L’acquisto della casa è il sogno di tantissime persone. Quando lo si chiama in causa è necessario ricordare che, purtroppo, diverse volte non si traduce in realtà. Esistono vari casi in cui il mutuo non viene concesso. Nel momento in cui si ha a che fare con queste situazioni, è naturale farsi domande in merito al binomio mancata erogazione del mutuo e restituzione della caparra confirmatoria. Se vuoi sapere qualcosa di più in merito, non devi fare altro che proseguire nella lettura delle prossime righe di questo articolo.

Se il mutuo non viene concesso si perde la caparra?

Dato che quando si decide di acquistare casa è naturale versare una caparra confirmatoria, la posizione di chi si chiede se sia o meno possibile riceverla indietro dopo che è stata ufficializzata la mancata erogazione del mutuo è molto comune.

Prima di entrare nel vivo della questione è bene soffermarsi un attimo sulle caratteristiche della caparra. Quest’ultima, infatti, ha un ruolo molto importante. Definibile come un istituto previsto dal Codice Civile, la caparra confirmatoria serve a tutelare sia il venditore, sia l’acquirente. Deve essere versata in una modalità diversa dal contante, così da evitare di incorrere in problematiche legate alle normative antiriciclaggio. Alla luce di ciò, viene spesso versata ricorrendo a:

• Assegno circolare;
• Bonifico bancario.

Nel caso in cui una delle due figure coinvolte dovesse risultare inadempiente, l’altra avrebbe la facoltà di trattenere la caparra o di richiederne la restituzione. In alcuni frangenti, è possibile richiedere indietro una somma pari al doppio della cifra poco fa ricordata.

Data questa doverosa premessa, si può parlare di quello che succede nei casi in cui l’aspirante acquirente si trova, contro la sua volontà, nell’impossibilità di adempiere ai suoi obblighi per via della mancata concessione del mutuo. Questo frangente, a differenza di circostanze in cui, per esempio, l’aspirante acquirente si tira indietro all’ultimo, non prevede alcuna forma di dolo. Di fatto, però, rende impossibile l’erogazione del mutuo e la conseguente conclusione della compravendita. Come ci si comporta in tali casi con la caparra confirmatoria? Si perde?

La prima cosa da dire al proposito riguarda il fatto che la restituzione della caparra per l’acquisto di casa deve essere concretizzata nel momento in cui, dati alla mano, il compromesso risulta subordinato all’erogazione della somma del mutuo. Come mai? Il motivo è molto semplice. Il dettaglio ricordato nelle righe precedenti, infatti, è segno del fatto che, senza l’approvazione della banca, l’accordo fra le due parti coinvolte non ha di fatto valore.

In tali circostanze, il proprietario che si apprestava a vendere casa deve restituire l’intera somma ricevuta come caparra.

Alla luce di ciò, diversi consulenti raccomandano a chi si accinge ad acquistare casa di subordinare l’accordo preliminare all’accettazione, da parte della banca, dell’erogazione del mutuo.

Caparra per il compromesso: cosa succede in caso di mancato accordo?

Il quadro che vede il primo piano il binomio mancata erogazione del mutuo e restituzione della caparra confirmatoria è variegato. Da non dimenticare è infatti il caso in cui, a differenza di quanto specificato nelle righe precedenti, non è presente alcun vincolo tra l’erogazione del mutuo e la validità del compromesso.

Nelle situazioni in cui la proposta di acquisto non risulta subordinata all’accettazione del mutuo, il venditore ha la facoltà di trattenere la caparra, a prescindere dall’entità economica della stessa.

In casi del genere, l’unico aspetto al quale l’acquirente si può appellare è l’etica personale dell’altro soggetto coinvolto nella trattativa. Dal punto di vista della legge, non si può fare riferimento ad alcuna forma di tutela.

Restituzione assegno per la proposta di acquisto: il caso del mutuo non concesso per vizi dell’immobile

Come forse già sai, sono diversi i motivi che possono portare una banca a non concedere l’erogazione del mutuo a un aspirante proprietario. Tra questi rientrano, per esempio, le situazioni in cui l’aspirante acquirente non presenta garanzie giudicate sufficienti dall’istituto di credito a seguito della perizia.

Attenzione, però: si può avere a che fare anche con altre situazioni. In questo novero rientrano le circostanze in cui la banca rifiuta l’erogazione del mutuo perché, a seguito della fase di perizia, emergono dei vizi a carico dell’immobile.

Come ci si muove in questi casi? Le strade che si possono seguire sono sostanzialmente due:

• Circostanze in cui si può procedere all’eliminazione del suddetto vizio: in questi frangenti, spetta al proprietario risolvere il problema. Una volta che l’avrà fatto, si può far partire una nuova perizia e l’istituto di credito ha modo di capire se sussistono o meno le condizioni per procedere all’erogazione del mutuo;
• Vizio non sanabile dal venditore: quando si presenta questo caso, la figura appena citata ha l’obbligo di risarcire l’acquirente in quanto, di fatto, a quest’ultimo è stato arrecato un danno.

Come viene gestita la caparra? Nelle situazioni in cui il preliminare non risulta subordinato all’accettazione del mutuo, qualora quest’ultimo non dovesse essere concesso per i motivi sopra citati relativi ai vizi dell’immobile, l’acquirente non è tenuto a rispondere in alcun modo. Come già accennato, infatti, il soggetto in questione ha diritto al risarcimento del danno. Oltre a ciò, ha la facoltà di vedersi restituita anche la caparra confirmatoria versata in sede di preliminare d’acquisto.

Gli esperti raccomandano, per evitare brutte sorprese, di farsi assistere da un avvocato nella stesura del preliminare. Il motivo è legato al fatto che, per esempio, se l’acquirente non è in grado di dimostrare di essersi rivolto a più istituti di credito che non gli hanno concesso il mutuo, può risultargli difficile far valere la propria posizione.