Last Updated on Aprile 19, 2023

Articolo di Ippazio Carbone

Il problema dell’inquilino moroso è una delle più gravi e incresciose situazioni in cui un proprietario immobiliare possa trovarsi. Oltre al danno economico che può derivare dal mancato pagamento del canone dovuto, la procedura per riappropriarsi dell’immobile non sempre è agile e immediata.

Ci sono diversi strumenti per tutelarsi preventivamente da un potenziale inquilino che non paga l’affitto. Uno di questi è la valutazione preventiva della solvibilità dell’affittuario, quindi una verifica della fonte reddituale prima di stipulare un contratto, oppure chiedere come garanzia una fideiussione bancaria per locazione immobiliare: si tratta di una misura di sicurezza che garantisce il pagamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto, nel caso in cui il conduttore non sia in grado di corrispondere il dovuto.

Eppure, non sempre è possibile o almeno plausibile che un proprietario possa ricorrere a misure preventive prima di concedere in affitto un immobile. In particolar modo, spesso le difficoltà economiche che un inquilino può riscontrare nel pagamento dell’affitto non sono prevedibili, dunque il problema della morosità potrebbe in ogni caso ripresentarsi.

Quando un inquilino è considerato moroso? 

Secondo quanto stabilito dall’articolo 5 della Legge 392/1978, il mancato pagamento della quota dell’affitto dopo 20 giorni dalla scadenza prevista dà il diritto al locatore di chiedere un’azione di sfratto davanti al giudice competente. L’ingiustificato ritardo nell’adempimento di un’obbligazione, come è il pagamento del canone di affitto, costituisce infatti la messa in mora del conduttore, che diventa appunto un inquilino moroso. Ma non solo, anche quando il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri accessori, ovvero le spese condominiali, supera due mensilità del canone, l’inquilino si trova nella condizione di morosità.

Come agire nel caso in cui l’inquilino non paga l’affitto? 

Date queste condizioni, dunque, per il conduttore si presentano due problemi: uno dal punto di vista economico per i canoni non pagati e il secondo dal punto di vista pratico per liberare l’immobile dall’inquilino moroso. Ricorrere a vie legali per sfrattare l’inquilino è sicuramente la soluzione che comporta il minor rischio, anche perché una volta convalidato lo sfratto il locatario è tenuto anche a pagare, in parte o totalmente, le spese legali sostenute dal proprietario di casa. Ma dopo quanto tempo è opportuno rivolgersi a un avvocato per citare in giudizio l’inquilino moroso? Innanzitutto, sarebbe conveniente appurare le ragioni del mancato pagamento e per prima cosa, sperando in una soluzione conciliante, mandare una lettera di diffida attraverso raccomandata. Con la lettera si intima all’inquilino di pagare il canone non versato entro e non oltre un limite di tempo. Ma se anche in questo caso l’inquilino non versa i canoni pregressi, è raccomandabile rivolgersi a un avvocato che notificherà la citazione per la convalida di sfratto per morosità. Si tratta di un procedimento che permette al proprietario di poter ottenere la riconsegna dell’immobile da parte dell’inquilino in seguito al mancato pagamento del canone pattuito.

L’udienza di convalida dello sfratto può essere stabilita dal giudice competente a 20 giorni dalla notifica. Nel caso in cui all’udienza si presenta solo il locatore ma non l’inquilino, lo sfratto verrà convalidato dal giudice. Tuttavia, l’inquilino può evitare lo sfratto pagando le somme dovute prima dell’udienza, ma può anche presentare un’opposizione, in cui certifica il fatto che i presupposti per lo sfratto non ci sono e in questo caso si aprirebbe una causa ordinaria, lo strumento giuridico finalizzato a porre fine a controversie di diritto privato. Se il caso dell’opposizione non è così frequente, è più probabile che l’inquilino chieda al giudice il termine di grazia, ovvero di prorogare il tempo per pagare i canoni dovuti al proprietario. Se il giudice infatti verifica che il conduttore ha delle comprovate difficoltà, può stabilire un termine non superiore a 90 giorni entro il quale il conduttore dovrà pagare i canoni dovuti, altrimenti si procederà allo sfratto.

Quando l’inquilino moroso deve lasciare l’immobile dopo la convalida dello sfratto? 

Nel caso in cui il giudice convalida lo sfratto verrà fissata una data entro la quale l’inquilino moroso dovrà lasciare definitivamente l’immobile. La data di rilascio sarà entro 6 mesi dalla convalida dello sfratto e solo in casi eccezionali entro 18 mesi, come stabilito dal comma 5 dell’art. 6 legge n. 431/98: l’inquilino poi avrà circa un mese per lasciare l’immobile. Ma se l’inquilino, scaduto il termine, non rilascia l’appartamento? In questo caso è possibile per il locatore agire con l’ufficiale giudiziario che intimerà all’inquilino di lasciare l’appartamento, che ritornerà nella disponibilità del locatore. Infine, il locatore come può recuperare i crediti? Il giudice, oltre all’ordinanza di sfratto, emette anche il decreto ingiuntivo per far recuperare i crediti al locatore. L’inquilino, dunque, sarà tenuto a pagare i canoni scaduti e se il proprietario lo richiede, anche le spese processuali e i canoni che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto. Nel caso in cui l’inquilino non pagasse il dovuto, il proprietario può richiedere il pignoramento dei beni dell’affittuario. 

Esistono contributi per aiutare l’inquilino moroso con difficoltà economiche? 

Nel Comune di Milano gli inquilini morosi incolpevoli possono richiedere un contributo a fondo perduto. La condizione di incolpevolezza, che dovrà essere comprovata, può derivare da numerosi fattori in cui un inquilino può trovarsi, come la perdita del lavoro, l’accrescimento del nucleo famigliare o in caso di malattia grave. Il contributo a fondo perduto può essere di massimo di 8mila euro nel caso in cui c’è un procedimento di intimazione di sfratto non ancora convalidato, mentre è di 12mila euro nel caso in cui lo sfratto sia già stato convalidato ma non ancora eseguito. Nel Comune di Milano, inoltre, esistono misure a sostegno degli inquilini che si trovano in difficoltà a pagare l’affitto, a prescindere del fatto che siano morosi o meno. In questo caso si parla della misura Contributo sostegno affitto, che ha come obiettivo quello di sostenere i cittadini che si trovino in difficoltà nel mantenimento dell’abitazione. 

Articolo di Ippazio Carbone