Last Updated on Giugno 11, 2024

Se stai cercando, per la prima volta, una casa da prendere in affitto , sono senza dubbio numerose le domande che ti stai ponendo. Tra questi interrogativi, rientra, molto probabilmente, un dubbio su tutti: il locatario può partecipare all’assemblea di condominio? Scopriamo insieme la risposta nelle prossime righe di questo articolo.

Diritti dell’inquilino in condominio: la presenza in assemblea è consentita?

Quando ci si chiede se il locatario può partecipare all’assemblea di condominio, è necessario ricordare che, dal momento che l’affittuario ha l’obbligo di pagare le spese di condominio, è il suo diritto di partecipare alla riunione . Ciò vale soprattutto nei casi in cui, durante le suddette, si discute delle spese comuni.

Il riferimento normativo è la Legge 392/78 , in particolare il secondo comma dell’articolo 10. Quest’ultimo sottolinea che il locatario può partecipare all’assemblea di condominio, intervenendo nelle discussioni che riguardano le parti comuni e le spese ad esse relative.

L’affittuario può votare durante l’assemblea?

Il locatario può partecipare all’assemblea di condominio, ma non gli è consentito votare , fatta eccezione quando sono coinvolte questioni relative al riscaldamento o alla gestione del condizionamento dell’aria ( aspetto che ha oggettivamente perso di centralità da quando vige l’obbligo di installare dispositivi individuali di termoregolazione e contabilizzazione, con il fine di arrivare a una suddivisione più equa delle spese a seconda dei consumi effettivi).

Solo in questi frangenti, l’inquilino ha la possibilità di sostituirsi al proprietario dell’immobile, esponendosi con un voto nel corso dell’assemblea di condominio.

In merito agli altri aspetti, sussiste solo il diritto di partecipazione. Questo è il caso, per esempio, delle situazioni in cui si delibera in merito alla possibilità di installare una nuova – e maggiormente potente – antenna centralizzata.

Molto importante è sottolineare che il locatario può partecipare all’assemblea di condominio nei casi in cui è stata firmata una delega del proprietario all’inquilino.

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di convocare l’affittuario in assemblea?

Come abbiamo appena visto, il locatario può partecipare all’assemblea di condominio in quanto soggetto tenuto a pagare le spese condominiali, ma non ha la facoltà di votare, fatta eccezione per alcuni casi.

Se ti stai chiedendo se l’amministratore ha l’obbligo di convocare il conduttore in assemblea, devi sapere che la risposta è negativa . La dottrina si è interrogata più volte su questo aspetto. La conclusione sulla quale oggi ci si basa è da far risalire al 1992 (Cass. 22 aprile 1992 n. 4802 in Giust. civ. Mass. 1992, fasc. 4).

Lo studio di amministrazione, sulla base della suddetta sentenza, è tenuto ad avere un rapporto diretto unicamente con gli inquilini proprietari degli immobili.

A dimostrazione di ciò, è possibile ricordare che, nei casi in cui l’affittuario non paga le spese condominiali , l’amministrazione deve rivalersi innanzitutto sul proprietario dell’immobile.

Tornando un attimo all’argomento dell’articolo, si ricorda che l’unica persona tenuta a comunicare all’inquilino i dati di un’assemblea del suo potenziale interesse è il proprietario di casa.

L’inquilino deve, in ogni caso, essere informato in merito alla convocazione dell’assemblea. A tal proposito, è necessario chiamare in causa l’ articolo 1136 del Codice Civile .

Nel comma 6, si specifica quanto segue: ” L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.  Interessante è notare che, prima della riforma del condominio del 2012 , al posto dell’espressione “aventi diritto” era presente il termine “condomini”.

Si tratta di un cambiamento non da poco. Non solo si chiarisce che il locatario può partecipare all’assemblea di condominio, ma si chiamano in causa pure altri soggetti, come per esempio gli usufruttuari.

Sempre l’articolo sopra citato del codice civile, specifica che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare può essere annullata.

In questo frangente, il riferimento normativo è l’articolo successivo del codice civile. L’annullamento può essere concretizzato su richiesta sia dei dissenzienti, sia degli assenti non convocati come prevede la normativa del condominio.

Come previsto dalla sentenza della cassazione sopra citata, gli eventuali oneri legati alla mancata convocazione del locatario all’assemblea di condominio non devono ricadere sullo studio di amministrazione.

Gli obblighi del locatario derivanti dalla partecipazione all’assemblea di condominio

Il locatario può partecipare all’assemblea di condominio e, in virtù di ciò, è tenuto a ottemperare a diversi obblighi . Tra questi è possibile includere il versamento, salvo diverso accordo, delle spese di condominio al proprietario dell’immobile. 

Un altro obbligo derivante dalla partecipazione all’assemblea di condominio riguarda l’ osservazione, da parte del locatario, del regolamento di condominio e di tutte le delibere approvate nel corso dell’assemblea.

Chi può partecipare all’assemblea condominiale?

A questo punto, chiarito che il locatario può partecipare all’assemblea di condominio, è il caso di chiedersi, in generale, chi ha la possibilità di prendere parte a questo organo collegiale.

Oltre ai proprietari e ai conduttori, possono partecipare anche gli usufruttuari. Questi ultimi hanno diritto di voto relativamente ad aspetti che riguardano l’ordinaria amministrazione del condominio e il godimento degli spazi comuni.

Per fare un esempio concreto, ricordiamo che gli usufruttuari possono esprimere il proprio voto in merito ad aspetti come il compenso dello studio di amministrazione, l’utilizzo dell’ascensore, l’illuminazione e la pulizia delle scale e di altri spazi comuni (etc. ).

Il comproprietario può partecipare all’assemblea di condominio? La legge prevede il fatto che, nei frangenti in cui una proprietà immobiliare appartiene a più persone, il diritto alla partecipazione in assemblea c’è, ma solo per una di esse. Sono i comproprietari a designare, a maggioranza, il soggetto in questione, basandosi sul valore della proprietà effettivamente posseduta.

Ciò vuol dire che soltanto un comproprietario può partecipare all’assemblea di condominio e avere diritto di voto durante la stessa.