Last Updated on Maggio 19, 2023

Capita spesso, soprattutto quando si ha a che fare con case ricevute in eredità da parenti venuti a mancare, di avere a che fare con il coinvolgimento di più proprietari. Sono diverse le domande tecniche che insorgono in questi casi.  Naturale, per esempio, è chiedersi se il comproprietario di un immobile può affittare senza il consenso degli altri (anche se il richiamo affitto, come ricordato in questo articolo, non è tecnicamente appropriato lo utilizziamo lo stesso per comodità). Se ti interessa conoscere la risposta, non devi fare altro che seguirci nella lettura di questo articolo!

Contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario: è valido?

Iniziamo ad approfondire tutti gli aspetti relativi alla risposta alla domanda “Il comproprietario può affittare?” facendo un esempio pratico. Immaginiamo il caso concreto di tre fratelli che hanno ricevuto in eredità una casa di famiglia. Cosa succederebbe se uno di loro dovesse stipulare un contratto di locazione senza il consenso degli altri due (parliamo ovviamente di contratto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate)?

In questi frangenti, come previsto dalla sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 1135/2012, il contratto risulterebbe valido. Come si specifica nella sopra linkata sentenza, la “locazione della cosa comune” rientra sotto il cappello della gestione d’affari. Bisogna quindi fare riferimento alle regole che consentono la gestione di tale istituto. Una delle più importanti è l’articolo 2032 del Codice di Procedura Civile.

Il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione, per la legge agisce anche nell’interesse degli altri (il suo ruolo, ribadiamo, è quello del gestore d’affari). Riprendendo l’esempio fatto all’inizio del paragrafo, ricordiamo quindi che il fratello che ha affittato l’immobile può vincolare gli altri due anche se non ha espressamente ricevuto il loro consenso.

Casa in comproprietà tra fratelli: l’affitto è valido anche in assenza di consenso?

Abbiamo appena visto che, in caso di immobile che appartiene a più persone, il comproprietario può affittare e che il contratto, come previsto dalla Cassazione, è da considerarsi valido. Non è necessario il consenso degli altri proprietari. Questi ultimi, resi edotti della registrazione del contratto, possono seguire due strade. Ecco quali:

• Ratificazione del contratto di locazione: in questo caso, ci si può muovere sia verbalmente, sia per iscritto. Una volta ufficializzato il tutto, si procede alla divisione del canone di affitto,
• Richiesta di un risarcimento danni al comproprietario che ha agito stipulando il contratto di locazione senza chiedere il consenso degli altri coeredi.

In tutti e due i casi appena descritti, non è possibile notificare lo sfratto all’inquilino. Ogni comproprietario ha l‘obbligo di rispettare il contratto fino a quando non giunge il momento della scadenza. L’unico modo per liberare l’immobile consiste nell’avvalersi del diritto alla disdetta del contratto. Bisogna ovviamente procedere con i sei mesi di preavviso e con l’invio di una comunicazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC (posta elettronica certificata).

Immobile in comproprietà locato da un solo proprietario: è possibile richiedere di dividere la comunione?

Dopo aver compreso che il comproprietario può affittare e aver sottolineato quello che possono fare gli altri possessori dell’immobile in caso di contratto di locazione stipulato senza il loro consenso, apriamo un’altra parentesi.

Quale di preciso? Quella relativa alla possibilità di dividere la comunione anche in presenza di un immobile regolarmente locato. La legge consente di farlo. Il contribuente si può rivolgere al giudice e procedere alla richiesta di divisione anche senza il consenso degli altri comproprietari. In tali frangenti, possono prospettarsi diversi scenari.

Uno di questi prevede che il giudice non riesca a trovare, tra gli eredi, uno disposto a divenire proprietario delle quote degli altri. Se non risulta possibile dividere materialmente il bene, quest’ultimo viene venduto. Il ricavato della vendita viene poi diviso fra tutti gli ex comproprietari.

Nell’eventualità in cui si dovesse procedere alla vendita, il nuovo proprietario avrebbe l’obbligo di rispettare la normativa vigente per quanto riguarda i diritti dell’inquilino, aspettando la scadenza del contratto di locazione.

Comproprietario che vende la sua quota: cosa succede?

Nei casi in cui uno dei comproprietari dovesse decidere di vendere la sua quota dell’immobile, gli altri comproprietari avrebbero diritto di prelazione, ossia priorità nell’acquisto.  Come accennato nelle righe precedenti, può capitare che nessuno sia interessato. Nessun problema: la quota, infatti, può essere venduta a terzi.

La registrazione del contratto

Il comproprietario può affittare anche senza il consenso degli altri possessori dell’unità immobiliare e, ovviamente, ha l’onere di registrare regolarmente il contratto di locazione. 

Come gestire questa operazione? Semplicemente ricordando che, nel modello RLI, è obbligatorio indicare i nominativi degli altri comproprietari. Non solo! Il soggetto che assume il ruolo di gestore d’affari, ha l’obbligo di indicare se gli altri coeredi hanno preso o meno parte alla stipula del suddetto contratto.

Si tratta di un’operazione avente un ruolo molto importante. Grazie ad essa, infatti, l’Agenzia delle Entrate può avere tutto chiaro in merito alle posizioni fiscali dei vari comproprietari sulla base delle quote in loro possesso. In tal modo, è possibile avere certezza in merito alla completezza delle dichiarazioni dei redditi di questi ultimi, tenendo ovviamente conto dell’eventuale reddito derivante dalla locazione immobiliare.

Concludiamo rammentando che, in caso di decesso del comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione, gli altri coeredi subentrerebbero al suo posto nel ruolo di locatori. Il contratto, come nel caso già citato della vendita degli immobili, rimarrebbe valido, con il recesso anticipato gestito a norma di legge e la naturale scadenza come uniche alternative per arrivare alla liberazione dell’immobile.