Last Updated on Giugno 11, 2023

Il comodatario può usucapire l’immobile? Se hai stipulato un comodato d’uso per una casa della quale sei proprietario, è normale, soprattutto in assenza di esperienza nell’ambito, farsi domande di questo tipo. Nelle prossime righe di questo articolo, vedremo assieme la risposta. Seguici per scoprirla e per vedere cosa, sul tema, ha detto la giurisprudenza negli ultimi decenni.

Comodato d’uso gratuito: il comodatario può rivendicare l’usucapione sulla proprietà dell’immobile

In situazioni in cui una persona risiede presso un immobile in virtù della presenza di un regolare contratto di comodato d’uso gratuito – il riferimento nella disciplina è l’articolo 1803 del Codice Civile – si può parlare della possibilità di eccepire l’usucapione, ma solo in circostanze molto particolare. Quali di preciso? Nei frangenti in cui, per almeno due decenni, vi è stato un possesso pacifico e continuo dell’unità immobiliare (con relativo pagamento degli oneri economici necessari alla gestione e al mantenimento della stessa). Il possesso, di natura pubblica, deve aver avuto inizio a seguito di un atto di opposizione nei confronti del proprietario dell’immobile. L’atto suddetto deve essere di natura esplicita e diretta.

A livello tecnico, il nome dell’atto appena menzionato è interversione di possesso. Quando lo si chiama in causa, si inquadra il momento in cui si passa da possesso legato all’esercizio di un diritto reale a possesso coincidente, invece, all’esercizio di un diritto di proprietà.

Per comprendere meglio la situazione, facciamo un esempio concreto rammentando che si può parlare di atto di opposizione quando, alla scadenza del contratto, il comodatario si rifiuta di riconsegnare le chiavi al proprietario o, in generale, di lasciare l’immobile. Fondamentale è ricordare che situazioni come la concretizzazione di migliorie agli interni dell’unità immobiliare oggetto del contratto non possono essere considerate degli atti di opposizione.

In questi casi, infatti, quando ci si chiede se il comodatario può usucapire l’immobile è bene specificare che, per la legge, interventi sugli interni non presuppongono l’inizio del ventennio di possesso utile ad arrivare all’usucapione della proprietà dell’unità.

Cosa sapere sull’interversione di possesso

Per avere un quadro completo in merito alla risposta alla domanda “Il comodatario può usucapire l’immobile?“, è bene soffermarsi su un’espressione tecnica chiamata in causa, e brevemente spiegata, nelle righe precedenti: interversione di possesso. Come specificato dall’articolo 1141 del Codice Civile, il possesso va presunto, fatta eccezione per i casi in cui è possibile provare la detenzione.

Sempre sulla base dell’appena citato articolo del Codice Civile, nel momento in cui si inizia ad avere la detenzione di un immobile, per poter parlare di possesso è necessaria la mutazione del titolo. In base ad esso, si diventa proprietari a seguito del verificarsi di una di queste due condizioni:

• Iniziativa di un soggetto terzo (in questo frangente, è necessario fare riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione 2599/1997);
• esecuzione di un’opposizione contro il proprietario dell’immobile.

Un altro articolo del Codice Civile molto importante da citare quando si parla di comodato d’uso e usucapione è il 1164. Secondo quanto espresso nel suo testo, il soggetto che ha il possesso di una cosa altrui derivante da diritto reale, non ha la possibilità di usucapire la proprietà. Tutto questo ha un’eccezione, ossia il mutamento del titolo citato nel paragrafo precedente. Il tempo di possesso necessario per poter parlare di usucapione della proprietà decorre dal momento in cui diventa realtà il mutamento del titolo del possesso.

Per quanto riguarda il cambiamento del titolo del possesso per opposizione, è bene rammentare un’altra volta il fatto che, per la legge, non bastano quelli che, in gergo tecnico, sono conosciuti come atti di volizione interna (in parole semplici, non è sufficiente che, intimamente, il comodatario si consideri proprietario della casa). Deve esserci una vera e propria manifestazione esteriore. In questi frangenti, come previsto dalla Sentenza della Corte di Cassazione n. 27584/2013, è possibile supporre che il detentore sia passato dall’esercitare il diritto sull’immobile in nome di un altro soggetto per farlo, invece, in nome proprio. Nel caso appena descritto, si può parlare concretamente di interversione di possesso.

Usucapione casa da parte del comodatario: cosa dice la giurisprudenza

Facciamo ora un attimo il punto della situazione in merito ai precedenti giuridici da citare quando ci si chiede se il comodatario può usucapire l’immobile. Come specificato nelle righe precedenti, quando si ha a che fare con un contratto di comodato d’uso, non è appropriato parlare di usucapione della proprietà, a meno che non si abbia un’effettiva interversione di possesso.

Ad affermare i concetti appena specificato ci ha pensato la Corte di Cassazione con diverse sentenze. Si tratta della 7923 del 1992, della 24222 del 2009, della 11374 del 2010, della 24479 del 2017 (la prima dell’elenco riguarda in particolare un contratto di comodato d’uso relativo a un terreno).

Con la sentenza del 2009, gli ermellini hanno sottolineato che il comodato d’uso non è da considerarsi idoneo ai fini del conseguimento dell’usucapione. In questo frangente, è stata ufficialmente estesa la definizione di comodatari ai familiari conviventi del soggetto che ha firmato concretamente il contratto.

Cosa dire, invece, della sentenza della Cassazione risalente al 2017? Prima di tutto che si tratta di un caso in cui le parti si sono trovate a stipulare un contratto preliminare per la vendita di un bene immobile, senza però giungere alla firma del contratto definitivo.

A fronte dell’utilizzo dell’immobile come residenza da parte dell’acquirente promissario e dei suoi familiari per oltre due decenni, si era iniziato a parlare di usucapione della proprietà. La Corte di Cassazione ha escluso l’eventualità in questione, inquadrando l’utilizzo dell’immobile in una situazione di contratto di comodato d’uso.